Aus Sorge um den Brandschutz verkaufen viele Eigentümer von Mini-Apartments ihre Wohnungen mit Verlust und ziehen sich vom Markt zurück.

In letzter Zeit werden in Hanoi viele Mini-Apartments für mehrere zehn Milliarden Dong verkauft, obwohl die Mieteinnahmen in diesem Segment bis zu mehreren hundert Millionen Dong pro Jahr betragen können.

Herr Tran Van Linh sagte, er verkaufe ein neu gebautes 6-stöckiges Apartmentgebäude mit 15 voll möblierten Zimmern im Bezirk My Dinh, Bezirk Nam Tu Liem, Hanoi.

Laut Herrn Linh hat er sich trotz der Mieteinnahmen von bis zu 900 Millionen VND/Jahr für einen Verkauf für 10,5 Milliarden VND entschieden.

Der von Herrn Linh am häufigsten genannte Grund war der Brandschutz. Herr Linh erklärte offen, dass aufgrund der engen Bauweise des Gebäudes die Anordnung der Treppen im gesamten Gebäude neu gestaltet werden musste, was einen hohen Kostenaufwand bedeutete. Da er jedoch finanziell nicht über ausreichende Mittel verfügte, war dies nicht einfach.

Er beschloss, keine neuen Mieter mehr anzunehmen und das gesamte Gebäude mit Verlust zu verkaufen.

„ Ich habe dieses Apartmentgebäude im Jahr 2021 für 11,5 Milliarden VND gekauft, bin jetzt aber bereit, es für 10,5 Milliarden VND zu verkaufen, in der Hoffnung, es bald verkaufen zu können, um mein Kapital zurückzuerhalten “, sagte Herr Linh.

Ebenso sagte Frau Nguyen Bich Ngoc (Cau Giay, Hanoi), dass sie und ihr Mann Ende 2022 ein ganzes Mini-Apartmentgebäude in Cau Giay gekauft hätten, um es für 20 Milliarden VND zu vermieten.

Demnach verfügt das Apartmentgebäude über etwa 30 Wohnungen und wird vermietet, wobei ein monatlicher Cashflow von etwa 70 bis 80 Millionen VND entsteht. Frau Ngoc sagte jedoch, dass sie sich nach fast einem Jahr des Vermietungsgeschäfts zum Verkauf mit einem Verlust von 500 Millionen VND entschlossen habe, weil sie sich Sorgen wegen der Brand- und Explosionsgefahr machte, die jederzeit eintreten könnte und für die sie die Verantwortung übernehmen müsste.

„ Die Brandverhütung und -bekämpfung in Miniapartments ist wirklich instabil. Außerdem ist es schwierig, die Aufmerksamkeit der Bewohner zu kontrollieren. Die Wohnungseigentümer wohnen zwar weit weg, aber wenn auch nur ein einziger Bewohner unaufmerksam ist, kann alles passieren. Dann müssen wir die Konsequenzen tragen. Der Druck ist wirklich groß und hat mich gezwungen, mich aus diesem Markt zurückzuziehen “, vertraute Frau Ngoc an.

Eine Untersuchung zahlreicher Online-Immobilienbörsen ergab, dass sowohl in den zentralen Bezirken als auch in den Vororten von Hanoi zahlreiche Mini-Apartments zum Verkauf angeboten werden. Diese Wohnungen haben eine Fläche von 50 bis 100 m², sind fünf bis neun Stockwerke hoch und werden zu Preisen zwischen 6 und über 10 Milliarden VND angeboten. Makler werben beim Verkauf dieser Gebäude oft mit einer jährlichen Mietrendite von 7 bis 10 %.

Beispielsweise stellt der Eigentümer eines sechsstöckigen Mini-Apartmentgebäudes mit einem Dachgeschoss auf einem 60 m² großen Grundstück im Bezirk Cau Giay 12 Zimmer zur Miete fertig. Nach dem Brand des Mini-Apartments in Khuong Ha beschloss der Eigentümer, die Verluste im Vergleich zu Anfang 2023 um 500 Millionen VND zu senken. Der Preis beträgt 14,5 Milliarden VND.

Oder ein Mini-Apartmentgebäude in Thanh Xuan mit einer Fläche von 58 m² und 17 Schlafzimmern zum Verkauf für 12,2 Milliarden VND. Es wird mit stabilen Einnahmen und einem Cashflow von mehr als 1 Milliarde VND pro Jahr beworben. Derzeit hat der Eigentümer den Preis auf 11,5 Milliarden VND gesenkt.

Auch ein Mini-Apartmentgebäude in Ha Dong mit einer Fläche von etwa 120 Quadratmetern und 25 Zimmern wurde um 700 Millionen VND auf knapp 15 Milliarden VND reduziert.

Nach Angaben vieler Makler sind die Verkaufspreise für Mini-Apartments nach dem Brand in Khuong Ha deutlich gesunken. Insbesondere viele Investoren von Mehrfamilienhäusern haben aus Angst vor Haftungsrisiken kein Interesse mehr an dieser Geschäftsform. Sie akzeptieren hohe Preisnachlässe, um das gesamte Gebäude zu verkaufen, und vermeiden so die Notwendigkeit, Brandschutzsysteme zu verwalten, zu betreiben und in diese zu investieren.

Statistiken der vietnamesischen Immobilienmaklervereinigung zeigen, dass die meisten Eigentümer von Miniapartments mehr Stockwerke als erlaubt bauen, um ihre Gewinne zu steigern. In vielen Wohnungen fehlt es an Infrastrukturinvestitionen oder die Infrastruktur ist marode, und es fehlt an Instandhaltung, Reparaturen und Verstärkungen, was zu Unsicherheit bei den Bewohnern führt.

Insbesondere Brandschutzfragen waren für die Käufer in den Jahren 2007 bis 2010 kaum von Belang. Später wurden die Richtlinien klarer und das Bewusstsein dafür schärfer, doch die Situation blieb weitgehend unverändert oder verbesserte sich nur auf dem Papier.

Die Folgen von Bränden in Gebäuden mit zusätzlichen Stockwerken, falscher Dichte und mangelnder Brandschutz- und Löschsicherheit sind äußerst schwerwiegend für Leben und Eigentum.

Laut Herrn Pham Duc Toan, Generaldirektor der EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, galt der Bau von Mini-Apartments früher als ein guter, profitabler Investitionskanal.

Herr Toan führte an, dass in den Jahren 2015 und 2016 in einigen Gegenden von Cau Giay und Thanh Xuan die Grundstückspreise noch bei 40 bis 50 Millionen VND/m² lagen. Hier errichtete der Hausbesitzer ein 10-stöckiges Mini-Apartmenthaus mit einer Investition von 11 bis 13 Millionen VND/m². Bei einem Verkaufspreis von etwa 18 bis 20 Millionen VND/m² könnte der Hausbesitzer für eine über 30 m² große Wohnung mehr als eine halbe Milliarde VND verdienen.

Nach dem Brand in Khuong Ha sagte Herr Toan jedoch, dass neben rechtlichen und kreditwirtschaftlichen Problemen auch die Qualität der Wohnungen in Mini-Apartments keinen Brandschutz gewährleiste. Dies seien Hindernisse, die viele Menschen in naher Zukunft dazu bewegen würden, den Kauf von Mini-Apartments in Erwägung zu ziehen.

„ Der Markt für Mini-Apartments wird angespannter, sodass Investoren mehr Geld investieren müssen, um mieten zu können. Auch die Käufer werden bei der Auswahl dieser Art von Wohnungen vorsichtiger sein “, prognostizierte Herr Toan.

Chau Anh