In letzter Zeit werden in Hanoi viele Mini-Apartments für mehrere zehn Milliarden Dong verkauft, obwohl die Mieteinnahmen in diesem Segment bis zu mehreren hundert Millionen Dong pro Jahr betragen können.

Herr Tran Van Linh sagte, er verkaufe ein neu gebautes 6-stöckiges Apartmentgebäude mit 15 voll möblierten Zimmern im Bezirk My Dinh, Distrikt Nam Tu Liem, Hanoi.

Laut Herrn Linh hat er sich trotz der Mieteinnahmen von bis zu 900 Millionen VND/Jahr für einen Verkauf für 10,5 Milliarden VND entschieden.

Der von Herrn Linh am häufigsten genannte Grund war die Brandschutzfrage. Herr Linh erklärte offen, dass die Anordnung der Treppen aufgrund der recht geschlossenen Bauweise des Gebäudes eine Neugestaltung des gesamten Gebäudes erfordere und damit eine große Geldsumme in Anspruch nehmen würde. Auch wenn seine Finanzen derzeit nicht üppig sind, ist es nicht leicht, dies zu erreichen.

Er beschloss, keine neuen Mieter mehr anzunehmen und das gesamte Gebäude mit Verlust zu verkaufen.

„ Ich habe dieses Wohnhaus im Jahr 2021 für 11,5 Milliarden VND gekauft, bin jetzt aber bereit, es für 10,5 Milliarden VND zu verkaufen, in der Hoffnung, es bald wieder zu verkaufen und mein Kapital zurückzuerhalten“, sagte Herr Linh.

Ebenso sagte Frau Nguyen Bich Ngoc (Cau Giay, Hanoi), dass sie und ihr Mann Ende 2022 ein ganzes Mini-Apartmenthaus in Cau Giay gekauft hätten, um es für 20 Milliarden VND zu vermieten.

Dementsprechend verfügt das Apartmentgebäude über etwa 30 Wohnungen und vermietet diese, mit einem monatlichen Cashflow von etwa 70 – 80 Millionen VND. Frau Ngoc sagte jedoch, dass sie sich nach fast einem Jahr Betrieb des Vermietungsgeschäfts mit einem Verlust von 500 Millionen VND zum Verkauf entschlossen habe, weil sie Angst hatte, dass jederzeit ein Feuer ausbrechen könnte und sie die Verantwortung dafür übernehmen müsste.

„ Die Brandschutz- und Brandbekämpfungssituation in Miniapartments ist nicht sehr gut. Außerdem lässt sich die Aufmerksamkeit der Bewohner nur schwer kontrollieren. Die Eigentümer wohnen zwar weit weg, aber wenn auch nur ein einziger Bewohner unaufmerksam ist, kann alles Mögliche passieren. Dann müssen wir die Konsequenzen tragen. Der Druck ist enorm und hat mich zu dem Entschluss gezwungen, mich aus diesem Markt zurückzuziehen “, gestand Frau Ngoc.

Eine Untersuchung zahlreicher Online-Immobilienbörsen ergab, dass sowohl in den zentralen Bezirken als auch in den Vororten von Hanoi zahlreiche Mini-Apartments zum Verkauf angeboten werden. Diese Wohnungen haben eine Fläche von 50 – 100 m2, sind 5 – 9 Stockwerke hoch und stehen für 6 bis über 10 Milliarden VND zum Verkauf. Beim Kauf dieser Gebäude werben Makler häufig mit Mietrenditen von 7-10 % pro Jahr.

Beispielsweise stellt der Eigentümer ein 6-stöckiges Mini-Apartmentgebäude mit Dachgeschoss auf einem 60 m² großen Grundstück im Bezirk Cau Giay mit 12 Zimmern zur Miete fertig. Nach dem kleinen Wohnungsbrand in Khuong Ha beschloss der Eigentümer, die Verluste im Vergleich zu Anfang 2023 um 500 Millionen VND zu senken, der Preis beträgt 14,5 Milliarden VND.

Oder ein Mini-Apartmentgebäude in Thanh Xuan mit einer Fläche von 58 m² und 17 Schlafzimmern zum Verkauf für 12,2 Milliarden VND wird als ein Gebäude mit stabilen Einnahmen und einem Cashflow von mehr als 1 Milliarde VND pro Jahr vorgestellt. Der Eigentümer hat den Preis inzwischen auf 11,5 Milliarden VND gesenkt.

Auch ein Mini-Apartmentgebäude in Ha Dong mit einer Fläche von etwa 120 Quadratmetern und 25 Zimmern wurde um 700 Millionen VND auf fast 15 Milliarden VND reduziert.

Nach Angaben vieler Makler sind die Verkaufspreise von Mini-Apartments nach dem Brand in Khuong Ha deutlich gesunken. Insbesondere viele Investoren von Mehrfamilienhäusern haben aus Angst vor Haftungsrisiken kein Interesse mehr an dieser Geschäftsform. Sie akzeptieren hohe Preisnachlässe, um das gesamte Gebäude zu verkaufen, und vermeiden so die Notwendigkeit, den Betrieb selbst zu verwalten und in ein Brandschutzsystem zu investieren.

Statistiken der vietnamesischen Vereinigung der Immobilienmakler zeigen, dass die meisten Eigentümer von Mini-Apartments aus Profitgründen mehr Stockwerke bauen als erlaubt. In die Infrastruktur vieler Wohngebäude wird nicht investiert oder die Infrastruktur ist marode, es fehlt jedoch an der nötigen Aufmerksamkeit für die Instandhaltung und Reparatur, was zu Unsicherheit bei den Bewohnern führt.

Was den Brandschutz betrifft, so waren die Käufer in den Jahren 2007 bis 2010 kaum interessiert. Später wurden die Richtlinien klarer und das Bewusstsein wuchs, doch die Situation verbesserte sich nicht wesentlich oder nur auf dem Papier.

Die Folgen von Bränden in Gebäuden mit zusätzlichen Stockwerken, falscher Dichte und mangelnder Brandschutz- und Kampfsicherheit sind äußerst schwerwiegend für Leben und Eigentum.

Laut Herrn Pham Duc Toan, Generaldirektor der EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, galt der Bau von Mini-Apartments früher als eine gute und rentable Investitionsmöglichkeit.

Herr Toan führte an, dass in den Jahren 2015–2016 an einigen Orten in Cau Giay und Thanh Xuan die Grundstückspreise immer noch bei 40–50 Millionen/m2 lagen. Hier errichtete der Eigentümer mit einer Investition von 11-13 Millionen/m2 ein 10-stöckiges Mini-Apartmenthaus. Bei einem Verkaufspreis von etwa 18–20 Millionen/m2 kann der Hausbesitzer für eine Wohnung über 30 m2 mehr als eine halbe Milliarde VND verdienen.

Nach dem Brand in Khuong Ha sagte Herr Toan jedoch, dass neben rechtlichen und kreditwirtschaftlichen Problemen auch die Qualität der Wohnungen in Mini-Apartments keinen ausreichenden Brandschutz und keine ausreichende Brandbekämpfung gewährleiste. Dies werden Hindernisse sein, die viele Menschen in naher Zukunft dazu bewegen werden, den Kauf einer Mini-Wohnung in Erwägung zu ziehen.

„ Der Markt für Mini-Apartments wird angespannter, sodass Investoren mehr Geld investieren müssen, um mieten zu können. Auch Käufer werden bei der Auswahl dieser Art von Wohnungen vorsichtiger sein “, prognostizierte Herr Toan.

Chau Anh