Erwartungen, dass das überarbeitete Bodengesetz einen neuen Entwicklungszyklus schaffen wird

Vereinheitlichen Sie den überarbeiteten Inhalt

Das überarbeitete Bodengesetz erregt die Aufmerksamkeit vieler Menschen, insbesondere von Unternehmen und Investoren im Immobiliensektor. Statistiken der vietnamesischen Immobilienvereinigung zeigen, dass bis zu 70 % der Schwierigkeiten und Probleme auf dem Immobilienmarkt rechtlicher Natur sind. Obwohl das neue Wohnungsbaugesetz und das neue Immobilienwirtschaftsgesetz verabschiedet wurden, müssen dem überarbeiteten Bodengesetz noch viele wichtige Regelungen hinzugefügt werden, um die Vorschriften für Grundstücke, den wichtigsten Faktor für die Entwicklung des Immobilienmarktes, zu vereinheitlichen.

Immobilienunternehmen erwarten, dass das überarbeitete Grundstücksgesetz einen neuen Entwicklungszyklus einleitet.

Nach Erhalt und Überarbeitung besteht der geänderte und der Nationalversammlung in der 5. außerordentlichen Sitzung vorgelegte Gesetzentwurf zum Land aus 16 Kapiteln, 260 Artikeln, 5 entfernten Artikeln und 250 geänderten und ergänzten Artikeln (sowohl inhaltlich als auch technisch) im Vergleich zum Gesetzentwurf, der der Nationalversammlung in der 6. Sitzung der 15. Nationalversammlung vorgelegt wurde.

Der Entwurf des überarbeiteten Bodengesetzes vereint 18 überarbeitete und ergänzte Inhalte, darunter zahlreiche Bestimmungen, die sich direkt auf den Boden- und Immobilienmarkt beziehen, wie etwa: Rechte und Pflichten hinsichtlich der Landnutzung von im Ausland lebenden Vietnamesen; keine Ausweitung des Umfangs der Übertragung von Landnutzungsrechten an Wirtschaftsorganisationen mit ausländischer Beteiligung (Artikel 28); Fälle, in denen Wirtschaftsorganisationen mit ausländischer Beteiligung Übertragungen von Immobilienprojekten gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über Immobiliengeschäfte erhalten; Rechte und Pflichten von Wirtschaftsorganisationen und öffentlichen Dienstleistungseinheiten, die gepachtetes Land nutzen und eine jährliche Miete für mit dem Land verbundene Vermögenswerte zahlen (Artikel 34) …

Darüber hinaus enthält der Entwurf zur Änderung des Bodengesetzes auch Regelungen zu folgenden Punkten: Bedingungen für die Übertragung von Reisanbauland an Personen, die nicht direkt in der landwirtschaftlichen Produktion tätig sind (Absatz 7, Artikel 45); Grundsätze für die Erstellung und Genehmigung der Landnutzungsplanung auf allen Ebenen (Absatz 9, Artikel 60); im Inhalt der Landnutzungsplanung auf Provinz- und Bezirksebene festgelegte Landnutzungsziele (Artikel 65 und 66); Landrückgewinnung für gewerbliche Wohnungsbauprojekte, gemischten Wohnungsbau sowie Gewerbe- und Dienstleistungsprojekte (Absatz 27, Artikel 79); Arten von Grundstücken für gewerbliche Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt oder Besitz von Landnutzungsrechten; Erteilung von Zertifikaten an Haushalte und Einzelpersonen, die derzeit Land ohne Dokumente zu Landnutzungsrechten nutzen, die keine Bodengesetze verletzen und sich nicht in Fällen befinden, in denen Land ohne ordnungsgemäße Genehmigung zugeteilt wurde (Absatz 3, Artikel 138) …

Ein wichtiges Thema des Entwurfs des Landgesetzes ist diesmal die Landrückgewinnung für gewerbliche Wohnungsbauprojekte, die das Parlament weiterhin „aufheizt“. In dem Bericht zur Erläuterung, Annahme und Überarbeitung des Entwurfs des Landgesetzes (geändert) hat der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses, Vu Hong Thanh, klar erklärt, dass der Gesetzentwurf in Bezug auf die Landrückgewinnung für gewerbliche Wohnungsbauprojekte, gemischten Wohnungsbau sowie Gewerbe- und Dienstleistungsprojekte (Klausel 27, Artikel 79) unter Berücksichtigung der Meinungen der Abgeordneten und Behörden der Nationalversammlung in Richtung der Übernahme der Bestimmungen des Landgesetzes von 2013 vorsieht, dass die Landrückgewinnung für gewerbliche Wohnungsbauprojekte, gemischten Wohnungsbau sowie Gewerbe- und Dienstleistungsprojekte nur dann erfolgt, wenn es sich um ein „städtisches Bauinvestitionsprojekt“ handelt.

Was die technische Ausgestaltung der Richtlinie betrifft, so präzisieren die Bestimmungen des Gesetzesentwurfs die Art der Stadtgebietsprojekte, die für eine Rücknahme in Betracht kommen, und zwar als „Investitionsprojekte zum Bau von Stadtgebieten mit gemischten Funktionen, synchronen technischen Infrastruktursystemen, sozialer Infrastruktur mit Wohnraum gemäß den Bestimmungen des Baugesetzes“. Die Abgeordneten der Nationalversammlung erklärten, diese technische Ausgestaltung stehe im Einklang mit den anderen Bestimmungen von Artikel 79. Artikel 79 regelt ausschließlich Fälle der Landrücknahme zur Umsetzung von Projekten zur sozioökonomischen Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse. Bei einer Landrücknahme in den in Artikel 79 genannten Fällen müssen die unter „Grundlagen und Bedingungen für die Landrücknahme aus Gründen der nationalen Verteidigung und Sicherheit; sozioökonomische Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse“ genannten Gründe und Bedingungen erfüllt sein.

Erwartet

Das überarbeitete Bodengesetz ist ein Gesetzesentwurf, der nicht nur die Aufmerksamkeit staatlicher Verwaltungsbehörden auf allen Ebenen auf sich zieht, sondern auch die Erwartung vieler Experten, der Geschäftswelt und der Bevölkerung weckt, dass das Gesetz nach seiner Verkündung ein Qualitätsgesetz wird, das einen Durchbruch darstellt, Engpässe im Zusammenhang mit dem Bodenübertragungsmechanismus beseitigt und einen Überlaufeffekt und eine treibende Kraft für die Bau- und Immobilienbranche schafft …

In den ersten Tagen des neuen Jahres 2024 hielt die Nationalversammlung ihre fünfte außerordentliche Sitzung ab, um das Bodengesetz zu prüfen und zu verabschieden, nachdem sie über einen langen Zeitraum Kommentare zu Änderungen und Ergänzungen von Ministerien, Zweigstellen, Kommunen und Wählern erhalten hatte. Dies zeigt die große Entschlossenheit der Regierung und der Nationalversammlung bei der Lösung rechtlicher Probleme mit dem Ziel, die Entwicklung des Bodenmarktes im Allgemeinen und des Immobilienmarktes im Besonderen in eine transparente und nachhaltige Richtung zu lenken.

Laut Statistiken des vietnamesischen Immobilienverbands hatten bis zum 31. Dezember 2023 landesweit 40 von 63 Provinzen und Städten Masterpläne genehmigt. Dies ist die Grundlage und treibende Kraft für die Entwicklung des Immobilienmarktes in den Gemeinden in der kommenden Zeit. Es besteht jedoch weiterhin Bedarf an spezifischen und einheitlichen Vorschriften, die den Gemeinden helfen, die Umsetzung von Planungen, Flächennutzungsplänen, Funktionsumwandlungen und die Genehmigung von Investitionsprojekten planmäßig zu konkretisieren, um Konsistenz zu gewährleisten und Überschneidungen oder Konflikte zu vermeiden.

Die aktive Überprüfung zur Verabschiedung des überarbeiteten Bodengesetzes ist ein entschlossener Schritt der Regierung. Ziel ist es, die Institutionen schnell fertigzustellen und so die wirtschaftliche und soziale Entwicklung anzukurbeln. Aufgrund der weitreichenden Auswirkungen dieses Gesetzes erfordert der Überprüfungsprozess jedoch Vorsicht, Überlegung und sorgfältige Kalkulation, um die Übereinstimmung mit verwandten Gesetzen sicherzustellen.

Laut Nguyen Quoc Hiep, Vorsitzender des vietnamesischen Bauunternehmerverbands, warten viele Immobilienunternehmen in letzter Zeit auf die Verabschiedung des überarbeiteten Bodengesetzes durch die Nationalversammlung, bevor sie entscheiden, ob sie auf dem Markt bleiben oder sich zurückziehen. Denn abgesehen vom Kapitalpotenzial wird es für Unternehmen schwierig, Projekte in einem schleppenden Marktumfeld weiter umzusetzen, wenn die rechtlichen Probleme nicht gelöst, synchronisiert und vereinheitlicht werden. Die Verabschiedung des überarbeiteten Bodengesetzes schafft Bedingungen für Unternehmen, um ihre Entwicklung in eine neue Phase zu lenken und so die Erholung des Immobilienmarktes zu begünstigen.

Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der vietnamesischen Immobilienvereinigung, erklärte, dass das Bodenrecht, das Immobilienwirtschaftsrecht und das Wohnungsrecht direkte Auswirkungen auf den aktuellen Immobilienmarkt hätten. Investoren seien daher weiterhin gespannt auf die Richtung der Marktregulierung, sobald die Regierung und die staatlichen Verwaltungsbehörden einen neuen Rechtsrahmen schaffen.

„Nur wenn die Gesetze zum Immobilienbereich verabschiedet werden, können wir mit einer Wiederbelebung der festgefahrenen Immobilienprojekte rechnen. Dadurch werden Ressourcen für die Umsetzung neuer Projekte frei, was zu einer stabilen und transparenten Verwaltung des Immobilienmarktes beiträgt und ab 2024 einen neuen Zyklus auf dem Immobilienmarkt einleitet. Wenn das überarbeitete Bodengesetz verabschiedet wird, wird es einige Zeit dauern, bis es in die Praxis umgesetzt wird. Bis dahin werden jedoch rasch mehr neue Immobilienprojekte umgesetzt, wodurch das Problem des Ausgleichs von Angebot und Nachfrage gelöst wird …“, kommentierte Herr Nguyen Van Dinh.

Laut VNA/Tin Tuc Zeitung