In den letzten Jahren haben die Regierung, die Ministerien und die Sektoren zahlreiche Maßnahmen ergriffen, um die Umsetzung und Fertigstellung von Sozialwohnungs- (SHS) und Arbeiterwohnungsprojekten (HS) für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks und -clustern (IPs) zu fördern. Allerdings entsprechen die Ergebnisse noch nicht den Erwartungen.

Am 24. Mai erließ das Zentrale Exekutivkomitee die Richtlinie Nr. 34 zur Stärkung der Führungsrolle der Partei im sozialen Wohnungsbau. Die Richtlinie sieht vor, bis 2030 mindestens eine Million Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks bereitzustellen.

Laut Herrn Vu Chi Kien, stellvertretender Generaldirektor der QUALIPRO Construction Joint Stock Company, einem Mitglied der Vietnam Industrial Park Finance Association (VIPFA), bekräftigte die Richtlinie 34 erneut die Entschlossenheit unserer Partei, soziale Sicherheit für Menschen mit niedrigem Einkommen, Arbeiter und andere Personen umzusetzen, die Anspruch auf Sozialwohnungspolitik haben.

Um dieses Ziel zu erreichen, ist es laut Herrn Kien notwendig, sechs Hauptgruppen von Hindernissen zu beseitigen.

Erstens: Richten Sie einen Grundstücksfonds für Sozialwohnungen und Industriewohnungen ein. Die Regelung, mindestens 20 Prozent der Wohnbaufläche in gewerblichen Wohnbauprojekten für den Bau von Sozialwohnungen bereitzustellen, ist eine gute Maßnahme. Eine starre Umsetzung wird jedoch unbeabsichtigt die Preise für Sozialwohnungen in die Höhe treiben, insbesondere wenn sich gewerbliche Wohnprojekte in schönen, zentralen und wertvollen Lagen befinden. Zudem werden die zukünftigen Lebenshaltungskosten in zentralen Lagen hoch und für Menschen mit niedrigem Einkommen ungeeignet sein.

Mit der Direktive 34 des Zentralkomitees der Partei wurde die Aufgabe festgelegt, bis 2030 mindestens eine Million Wohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks bereitzustellen.

„Die Regelung, 20 Prozent des Wohnraumfonds eines gewerblichen Wohnbauprojekts für Sozialwohnungsprojekte zu reservieren, hängt vom jeweiligen Standort des Projekts ab. Alternativ wäre es realistischer, diese Wohnraumfonds in einem zentral an einem geeigneten Standort angeordneten Sozialwohnungsprojekt zu bündeln“, sagte Herr Kien.

Zweitens: Räumungsarbeiten. Viele Projekte verzögern sich, weil das Land nicht gerodet werden kann, wenn sich das Sozialwohnungsprojekt innerhalb oder neben dem NOTM-Projekt befindet. Zu diesem Zeitpunkt können die Landbesitzer die Förderrichtlinien des GPMB für die beiden Projekte vergleichen.

Wenn das neue Landgesetz im Rahmen des NOTM-Projekts zur Anwendung kommt, wird der Investor mit der Bevölkerung über die Entschädigungssumme für die Räumung des Geländes verhandeln. Die Preise für Sozialwohnungsprojekte richten sich nach den staatlichen Vorschriften. Daher wird der Unterschied im Entschädigungspreis für den Landerwerb (obwohl die beiden Projekte direkt nebeneinander liegen) zwischen den beiden Projekttypen (NOTM und NOXH) noch größer sein. Zu dieser Zeit wird die Durchführung von Baufeldräumungsarbeiten für soziale Wohnungsbauprojekte schwieriger.

Bei Sozialwohnungs- und Industriewohnungsprojekten hingegen wird die Regierung gemäß den Vorschriften eine Geländeräumung durchführen und den Investoren sauberes Land zum Bauen überlassen. In der Realität müssen Investoren jedoch bei den meisten Projekten eine Geländeräumung durchführen, was zahlreiche Schwierigkeiten mit sich bringt und hohe Kosten verursacht.

Drittens: Befreiung von Landnutzungsgebühren. Gemäß den Vorschriften sind Sozialwohnungen und Industriewohnungsprojekte von der Grundnutzungsgebühr befreit, um die Verkaufs- und Mietpreise zu senken. Bei der Umsetzung der aktuellen Richtlinie zur Befreiung von Landnutzungsgebühren muss jedoch auch die Höhe der Landnutzungsgebühr berechnet werden, bevor mit der Befreiung von Landnutzungsgebühren für Investoren fortgefahren werden kann.

Dies führt zu einem erheblichen Mehraufwand für die Behörden bei der Durchführung von Maßnahmen zur Berechnung der befreiten Landnutzungsgebühren und verlängert gleichzeitig die Zeit für die Projektumsetzung.

Viertens: Unterstützung der Investitionskosten für technische Infrastruktursysteme. Bei Projekten des sozialen Wohnungsbaus übernimmt der Staat gemäß den Vorschriften einen Teil oder die gesamten Investitionskosten für technische Infrastruktursysteme im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus. Allerdings kam diese Regelung bisher bei den meisten Projekten nicht in den Genuss. Bei Anwendung dieser Politik würden sich auch die Verkaufs-/Mietpreise für Sozialwohnungen teilweise reduzieren.

Fünftens muss hinsichtlich der Regulierung der Preise für Sozialwohnungen die Vorstellung ausgeräumt werden, dass der Bau von Wohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen mit geringer Bauqualität und geringen damit verbundenen sozialen Annehmlichkeiten verbunden sei.

Auch wenn es sich um Wohnraum für Menschen mit geringem Einkommen handelt, müssen die Anforderungen an die Bauqualität, Sicherheit und Ausstattung des Projekts dennoch den Vorschriften entsprechend gewährleistet werden und dürfen nicht viel niedriger sein als bei durchschnittlichen NOTM-Projekten. Eine Senkung der Kauf- und Mietpreise sollte durch staatliche Fördermaßnahmen und nicht durch Kürzungen bei den Versorgungsleistungen oder der Bauqualität erreicht werden.

6. Bestimmungen zu Personen, die zum Mieten und Kaufen von NOCN berechtigt sind. Tatsächlich möchten alle Investoren viele NOCN-Wohnungen verkaufen, um ihr Kapital zurückzugewinnen und schnell einen Gewinn zu erzielen, anstatt sie zu vermieten, denn beim Mieten würde man einen ganzen Betrag ausgeben, um Kleingeld zu sammeln, es würde lange dauern, das Kapital zurückzugewinnen und es würden lange Zeit Zinsen anfallen, was für die Investoren riskant wäre.

Bei NOCN-Projekten haben die Arbeiter jedoch oft die Einstellung, nicht zu kaufen. Nur wenige Menschen möchten Wohnungen kaufen, die meisten Arbeiter wohnen aus finanziellen Gründen nur zur Miete.

Dies ist auch der Grund, warum einige NOCN-Projekte fertiggestellt werden, die Investoren jedoch relativ wenige Wohnungen verkaufen. Wenn nur eine geringe Anzahl verkaufter Wohnungen vorhanden ist, müssen Investoren dies ausgleichen und den Mietpreis erhöhen, um das Projekt effektiv zu gestalten. Dadurch sind die Mietpreise höher als bei der Anmietung eines Hauses für die Bevölkerung, und die Arbeitnehmer haben kein Interesse daran, ein Haus zu vermieten.

Um diesen Widerspruch teilweise aufzulösen, schlug Herr Kien die Anwendung eines Mechanismus vor, der es den Eigentümern von Produktionsunternehmen in Industrieparks und Industrieclustern ermöglicht, ganze Stockwerke oder ganze NOCN-Gebäude zu bauen oder zu vermieten, damit ihre Arbeiter dort kostenlos oder zu Vorzugspreisen wohnen können. Dann werden die Investoren in Sozialwohnungsprojekte ihr Kapital schnell zurückerhalten, die Unternehmen werden ihre Mitarbeiter behalten und die Arbeitnehmer werden in der Lage sein, zu vernünftigen Preisen in Wohnungen zu leben. Dadurch werden Investitionen in NOCN sowie die in diesen Projekten lebenden Arbeitnehmer gefördert und die soziale Sicherheit gewährleistet.

Minh Thu