Angebot und Liquidität stiegen sprunghaft an

Laut dem Bericht der DKRA über den Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt und Umgebung im zweiten Quartal 2023 wurde der Handel im Segment der Ferienapartments (Condotels) nach einer düsteren Phase Ende 2022 und im ersten Quartal 2023 wieder aufgenommen.

Konkret wurden rund 378 Condotels aus 3 Projekten zum Verkauf freigegeben, was einem Anstieg von 90 % im Vergleich zum ersten Quartal 2023 entspricht. Bemerkenswert ist auch, dass sich die Liquidität der Condotels im Vergleich zum Vorquartal um das 20-fache erhöhte und 122 Einheiten erreichte. Dies ist ein positives Zeichen, da der Markt für Ferienapartments in der Vergangenheit mit zahlreichen negativen Einflüssen und mangelnder Aufmerksamkeit seitens der Investoren zu kämpfen hatte. Allerdings waren das Marktangebot und das Verkaufsvolumen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum immer noch um 31 % bzw. 78 % niedriger.

Dieser Bericht zeigt, dass sich die meisten Transaktionen derzeit auf Projekte konzentrieren, die über vollständige Rechtsdokumente und Bankgarantien verfügen und von seriösen Einheiten betrieben werden. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum wurde ein Anstieg der Primärpreise um 2-4 % verzeichnet. Im Gegenzug bieten die Investoren ihren Kunden jedoch auch viele Vorzugskonditionen an, wie etwa Zinsunterstützung, Gewinnverpflichtungen, tilgungsfreie Zeit, Rabatte für Kunden, die sofort zahlen …

Die Erholung der Condotels soll auf die Veröffentlichung des Regierungserlasses 10/2023/ND-CP zurückzuführen sein, der eine Reihe von Artikeln der Dekrete zur Umsetzung des Bodengesetzes ergänzt und ab dem 20. Mai in Kraft tritt. Darin werden die Bestimmungen zur Erteilung von roten Büchern für Bauarbeiten je nach Zweck der Nutzung von Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücken für Bauarbeiten zu Beherbergungs- und Tourismuszwecken gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über den Tourismus auf Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücken ergänzt.

In Wirklichkeit ist die Ausgabe der roten Bücher bisher jedoch nur auf dem erwarteten Niveau angelangt, da es bei der Umsetzung von Dekret 10 noch immer viele Probleme gibt. Denn obwohl Dekret 10 Artikel 32 von Dekret 43/2014/ND-CP ergänzt und die Bedingungen für die „Zertifizierung des Eigentums an Nicht-Wohnbauarbeiten“ regelt, sind die Vorschriften zu Reihenfolge und Verfahren der Zertifikatsvergabe noch immer allgemein und vage, sodass die Gemeinden es nicht wagen, bei der Zertifikatsvergabe „energische Maßnahmen“ zu ergreifen.

Derzeit gibt es zwei Arten von Condotels auf dem Markt. Das erste ist ein Projekt auf gewerblich genutztem Gelände. Der Staat stellt die Police aus und der Investor händigt den Kunden ein rotes Buch aus, das gleichzeitig für 50 Jahre gewerblich genutztes Land darstellt. Der zweite Typ sind gewerbliche Dienstleistungsgrundstücke, einige Orte wandeln gewerbliche Dienstleistungsgrundstücke jedoch in Wohngrundstücke um, ohne Wohneinheiten zu bilden. Derzeit wird vorgeschlagen, diese Art von Condotel in ein gewerblich genutztes Grundstück umzuwandeln, damit sie für die Erteilung von Zertifikaten geeignet ist.

Darüber hinaus haben einige Gemeinden auch Schwierigkeiten mit der Ausstellung separater Zertifikate für jede Condotel-Einheit, was sich nicht von der Ausstellung von Zertifikaten für Mehrfamilienhäuser unterscheiden würde. Durch die Vergabe von Zertifikaten an Condotels – ein Geschäftsmodell für Hotels und Unterkünfte – ändert sich auch die Art dieser Unterkunft. Diese Fragen müssen noch geklärt werden und könnten, wenn sie bald gelöst werden, einen Wendepunkt für die Erholung der Condotels darstellen.

Andere Formen erholen sich allmählich

Dem Bericht der DKRA zufolge zeigen neben Condotels auch andere Arten von Ferienimmobilien Anzeichen einer Erholung. Im Segment der Ferienvillen wurden im zweiten Quartal 76 Produkte aus 5 Projekten zum Verkauf freigegeben, nur 4 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2022. Inzwischen hat der Verbrauch 50 Einheiten erreicht, die Nachfrage ist bei bestimmten Projekten leicht gestiegen.

Für den Typ der Ferienanlagen mit Reihenhäusern/Geschäftshäusern verzeichnete der Bericht 75 neue Versorgungseinheiten aus 4 zum Verkauf stehenden Projekten. Der Verbrauch erreichte 44 % des Neuangebots, was 33 Einheiten entspricht. Allerdings schließen weiterhin mehr als 80 % der Primärprojekte ihre Warenkörbe, um ihre Verkaufspreise und entsprechenden Verkaufsrichtlinien anzupassen.

Der Anstieg des Konsums dieser Art soll auf Rabattregelungen von bis zu 40–50 % seitens der Anleger gegenüber Kunden zurückzuführen sein, die sofort zahlen. Dabei handelt es sich um eine Maßnahme zur Kapitalrekapitalisierung angesichts des Cashflow-Drucks einiger Investoren, die mit finanziellen Schwierigkeiten konfrontiert sind.

Die DKRA Group prognostiziert, dass im dritten Quartal 2023 das Angebot an Ferienimmobilien aller Art zunehmen wird. Insbesondere wird die Zahl der Condotels weiter um etwa 400 bis 500 Einheiten steigen, vor allem in Ba Ria – Vung Tau, Binh Dinh... Gleichzeitig wird für das Angebot an Ferienvillen und Ferienreihenhäusern/Geschäftshäusern ein leichter Anstieg prognostiziert, der sich vor allem auf Kien Giang konzentriert. Die allgemeine Marktnachfrage wird im Vergleich zum zweiten Quartal 2023 weiter steigen, allerdings ohne viele Durchbrüche.

Rabattrichtlinien, Anreize für eine schnelle Zahlung durch Eigenkapital und Umsatzbeteiligungsprogramme werden von Investoren auch im dritten Quartal 2023 in großem Umfang genutzt, um die Marktnachfrage anzukurbeln. Dies lässt viele Investoren erwarten, dass sich der Markt für Ferienimmobilien Ende dieses Jahres und Anfang 2024 stark erholen wird.