Immobilienunternehmen stecken wegen Landnutzungsgebühren fest

Unternehmen sind durch Landgeld gebunden

Als Großunternehmen in der Provinz Binh Duong hat sich die Bcons Group seit 2018 mit der Entwicklung, dem Bau und der Übergabe von Dutzenden mittelgroßen Immobilienprojekten einen Namen gemacht. Obwohl seit 2023 kontinuierlich Baugenehmigungen für neue Projekte erteilt wurden, steht das Unternehmen nach wie vor vor einem großen Problem: Zwar wurde dem Projekt eine Baugenehmigung erteilt, es liegt jedoch noch keine Entscheidung zur Zahlung der Landnutzungsgebühren vor.

Ein Leiter dieser Gruppe sagte, dass Bcons ein Projekt mit mehr als 20 Stockwerken habe, das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt der Provinz Binh Duong jedoch noch keine Entscheidung über die Landnutzungsgebühren bekannt gegeben habe, die das Unternehmen zahlen müsse.

Die Nichtzahlung der Landnutzungsgebühr bedeutet, dass das Unternehmen nicht in der Lage ist, den Verkaufspreis des Projekts zu erreichen, keine Dokumente beim Ministerium für Industrie und Handel einzureichen, um die Genehmigung für den Verkauf des Projekts zu erhalten und keine Kaufverträge mit Kunden abzuschließen. Wenn die Bedingungen für den Verkauf nicht erfüllt sind, kann das Unternehmen kein Kapital mobilisieren, um Geld für den Bau zu haben.

Die Phu Dong Real Estate Joint Stock Company gab bekannt, dass sie 2022 die Investitions-, Planungs- und Baugenehmigung für ein Apartmentprojekt in Di An City (Provinz Binh Duong) erhalten hat, nachdem sie bis zum 10. Stock gebaut hatte. Unmittelbar nach Erhalt der Baugenehmigung erhielt der Investor von der Bank Kapitalunterstützung für den Bau. Bislang wurde das Projekt bis zum 10. Stock gebaut, die Landnutzungsgebühr wurde jedoch noch nicht bezahlt, da das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt die Landnutzungsgebühr noch nicht bewertet hat.

Wie Bcons kann auch Phu Dong den Verkauf zukünftiger Projekte erst eröffnen, wenn es seinen finanziellen Verpflichtungen nachgekommen ist.

In Binh Duong sind nicht nur die beiden oben genannten Unternehmen mit ihren Projekten von den Landnutzungsgebühren abhängig, sondern auch viele andere Projekte, wie etwa der PiCity Sky Park der Pi Group in Di An City, der A&T Sky Garden, investiert von der A&T Vietnam Technical Trading Investment Joint Stock Company … Nicht nur Binh Duong, sondern auch Long An befindet sich in einer ähnlichen Situation. So wurde beispielsweise für das Apartmentprojekt Destino Centro im Bezirk Ben Luc eine Baugenehmigung erteilt, aber es konnten keine Landnutzungsgebühren bezahlt werden.

Herr Le Van Thang, Generaldirektor der Tan Dai Thanh Real Estate Joint Stock Company, sagte, dass die Provinzen vor 2022 zunächst Investitionsrichtlinien erlassen, dann eine 1/500-Planung erstellen und anschließend die Landnutzungsgebühren berechnen würden, damit die Unternehmen ihren finanziellen Verpflichtungen nachkommen können, bevor sie Baugenehmigungen erteilen. Derzeit erteilen die Provinzen jedoch zunächst die Baugenehmigungen, während die Landnutzungsgebühren geschätzt werden und die Unternehmen diese später abschließen. Dieser Schritt ist derzeit jedoch überlastet, was die Unternehmen in eine schwierige Lage bringt.

„Wenn wir nicht wissen, wie viel Grundgebühr wir zahlen müssen, können wir den Hauspreis für unsere Kunden nicht ausgleichen. Und selbst wenn wir bauen, können wir ohne Zahlung der Grundgebühr weder verkaufen noch Verträge abschließen oder Geld von Kunden einziehen. Den Unternehmen fehlt dann das Geld zum Bauen. Wenn wir Geld von der Bank leihen, müssen die Zinsen später zum Verkaufspreis des Hauses hinzugerechnet werden. Ist der Hauspreis zu hoch, kaufen die Kunden nicht … Deshalb bleiben die Unternehmen auf der Grundgebühr sitzen“, sagte Herr Thang.

Müssen "losgebunden" werden

Laut Nguyen Thi Bich Thuy, stellvertretende Direktorin des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt der Provinz Binh Duong, liegt der Grund dafür, dass lokale Immobilienprojekte in der Phase der Zahlung der Landnutzungsgebühren stecken bleiben, darin, dass es in der Provinz an Bewertungsunternehmen mangelt und es sehr schwierig ist, Unternehmen mit der Bewertung der Grundstückspreise zu beauftragen.

Nguyen Van Dung, Generaldirektor der Hoang Long Real Estate Company, erklärte, das Problem der Überlastung bei der Berechnung der Landnutzungsgebühren für Immobilienprojekte sei für Unternehmen nicht schwer zu lösen, da das Bodengesetz vorschreibe, dass das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt dem Volkskomitee der Provinz vorschlage, ein interdisziplinäres Team zur Schätzung der Landnutzungsgebühren für das Projekt einzurichten, wenn kein Unternehmen zur Schätzung der Landpreise gefunden werden könne. Tatsächlich aber fürchten die lokalen Beamten nach den vielen Verstößen bei der Preisschätzung, die in letzter Zeit zu Verlusten für den Staatshaushalt geführt haben, Fehler, Verantwortung und rechtliche Risiken. Um bei der Bewertung auf Nummer sicher zu gehen und das Risiko einer späteren Rechenschaftspflicht zu vermeiden, genehmigen die lokalen Beamten häufig zu hohe Landpreise oder verzögern die Genehmigung.

Herr Dung erklärte, es sei notwendig, die Abhängigkeit von Immobilienunternehmen bei der Genehmigung von Landnutzungsgebühren zu verringern. Insbesondere werde der Staat die Landnutzungsgebühren für Projekte überprüfen und neu berechnen, für die bereits Landnutzungsgebühren genehmigt wurden und bei denen Unternehmen unangemessene Berechnungszeiten und -methoden gemeldet hatten. Gleichzeitig sollen Unternehmen von Verzugsstrafen befreit werden, wenn der Projektpreis als unangemessen eingestuft wird.

Bei neuen Projekten, die das Genehmigungsverfahren durchlaufen und für die noch keine Landnutzungsgebühren entrichtet wurden, sollten die staatlichen Verwaltungsbehörden den Zeitpunkt und die Berechnungsmethode mit den Unternehmen abstimmen, damit die Unternehmen bei der Umsetzung des Projekts die Kosten und die Wirksamkeit berechnen können.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), sagte, dass die langwierige Genehmigung der Grundstückspreise, die mehrere Jahre oder sogar Jahrzehnte dauern kann, nicht nur zu Stagnation führt, sondern auch die Kosten für Unternehmen erhöht, da die Unternehmen während des Wartens auf die Bewertung immer noch Zins- und Opportunitätskosten tragen müssen.

Laut Herrn Chau führt ein langwieriger Genehmigungsprozess und die Ungenauigkeit der Vorhersage des Landnutzungswerts auch zu Schwierigkeiten für Unternehmen bei der Prognose und Finanzplanung, wodurch sie dem Risiko finanzieller Engpässe oder der Zahlungsunfähigkeit ausgesetzt sind.