Unternehmen „vergießen Blut“, um Schulden zu tilgen: Erfolg oder Misserfolg von Deals sind schwer vorherzusagen

Verkaufen Sie Vermögenswerte, verkaufen Sie Projekte, um Schulden zu begleichen

In letzter Zeit haben viele große Unternehmen Immobilien oder Projekte zum Verkauf angeboten, um Schulden zu tilgen. So will beispielsweise die Hoang Anh Gia Lai Joint Stock Company (HAGL) (Börsenkürzel: HAG) das HAGL-Hotel in Pleiku City in der Provinz Gia Lai verkaufen. Laut Ducs Gruppe ist dies Teil des Plans des Unternehmens, unrentable Vermögenswerte zu liquidieren.

Das HAGL Hotel ist vermutlich das letzte Immobilienunternehmen von Herrn Duc und ist seit Dezember 2005 in Betrieb. Zuvor war er im Immobilien- und Hotelgeschäft tätig und hatte einige Projekte in Quy Nhon, Da Lat und Da Nang in Myanmar. Als es bei HAGL jedoch zu Zwischenfällen kam, zog er sich aus diesem Bereich zurück.

Der Verkauf des HAGL Hotels dient diesmal der Rückzahlung der Anleiheschulden bei der BIDV Bank. Laut dem konsolidierten Finanzbericht für das erste Halbjahr 2023 belaufen sich die ausstehenden Anleiheschulden von HAGL bei der BIDV unverändert zum Jahresbeginn auf 5,271 Milliarden VND. Bis zum 30. Juni hatte HAGL die fälligen Zinsen im Gesamtwert von über 2,6 Milliarden VND nicht bezahlt.

Während HAGL seine Immobilienanlagen verkaufen möchte, verfolgt die LDG Investment Joint Stock Company (Börsenkürzel: LDG) die Strategie, zwei Projekte zu übertragen: das Bai But - Son Tra Beach Resort (LDG Grand Central) in Da Nang und den Apartmentkomplex Lot C1 im Bezirk Binh An, Stadt Di An, Provinz Binh Duong. Damit sollen die Bankschulden und Anleihen des Unternehmens getilgt werden.

Der Verkauf dieser beiden Projekte ist eine überraschende Entscheidung von LDG, denn auf der jüngsten Hauptversammlung 2023 wollte das Unternehmen auch Aktien ausgeben, um Kapital für Projektinvestitionen zu beschaffen.

LDG Grand Central ist eines der strategischen Projekte von LDG, das 2020 identifiziert wurde. Auf der Jahreshauptversammlung 2023 erklärte der Vorstand des Unternehmens, dass das Projekt von allen strategischen Projekten die kleinste Fläche (30 Hektar) einnehme, sich aber in einer erstklassigen Lage befinde. Das Unternehmen prüfte auch Optionen zur Bereitstellung von Kapital für die Umsetzung dieses Projekts, kam jedoch zu dem Schluss, dass die Zusammenarbeit mit Partnern schwierig sei.

Die Or Hai Phat Investment Joint Stock Company gab außerdem die Übertragung von Kapitaleinlagen beim Projekt HP Hospitality Nha Trang bekannt – dem Investor des Gewerbegrundstücks TM1 im Wohngebietsprojekt Tan Lap Islet. Da das Unternehmen außerdem Schwierigkeiten beim Cashflow erkannte, konzentrierte es sich auf den Großhandel mit Produkten bei Projekten wie dem Lao Cai-Projekt, dem Hochhausprojekt Bac Giang und dem städtischen Wohngebietsprojekt in den Bezirken Km3 und Km4 Hai Yen, Stadt Mong Cai (Phase 1) in der Provinz Quang Ninh.

Neben den oben genannten Verkäufen verzeichnete der Markt in letzter Zeit auch eine Reihe erfolgreicher Fusionen und Übernahmen (M&A). Dazu gehört beispielsweise die Übernahme eines Projekts von Tam Luc Real Estate Joint Stock Company in Thu Duc City (HCMC) durch Gamuda Land oder die Übernahme eines Projekts von Duc Nhi Company Limited im Distrikt Tan Phu (HCMC) durch Saigonres Group.

Die Aufregung auf dem Kooperationsmarkt zwischen in- und ausländischen Investoren kann auch als strategische Zusammenarbeit zwischen der Kim Oanh Group und der Surbana Jurong Group (Singapur) oder als Investition der Marubeni Group (Japan) in die Hung Thinh Group erwähnt werden.

Aufgrund vieler Faktoren ist es nicht einfach, den Deal abzuschließen.

Giang Huynh, Leiterin der Abteilung Research & S22M Savills HCMC, sagte, dass inländische Unternehmen weiterhin ineffiziente Vermögenswerte verkaufen müssen. Ob diese Vermögenswerte jedoch für ausländische Investoren attraktiv sind, sei eine andere Frage.

Ihrer Ansicht nach hänge der Erfolg oder Misserfolg eines Geschäfts maßgeblich von der Preisverhandlung zwischen Verkäufer und Käufer sowie von rechtlichen Fragen ab. Projekte mit sauberen Rechtsdokumenten würden von ausländischen Investoren oft bevorzugt.

Frau Duong Thuy Dung, Senior Director von CBRE Vietnam, teilt diese Ansicht und sagte, dass sich die meisten Transaktionen auf dem Immobilienmarkt ausschließlich auf Grundstücke beziehen. Das bedeutet, dass ausländische Investoren an Grundstücksfonds für den Wohnungsbau in Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi interessiert sind. Sie stellen als erste Anforderung saubere Grundstücksfonds und dann die Bedingungen für die Projektentwicklung, wie etwa Rechtsdokumente und eine vernünftige Produktentwicklungsstruktur.

Die meisten ausländischen Investoren, die in jüngster Zeit M&A-Transaktionen durchgeführt haben, sind bereits seit mehreren Jahren in Vietnam präsent. Neuinvestoren investieren in der Regel vorrangig in Form von Eigenkapitalbeteiligungen an vietnamesischen Unternehmen, um gemeinsam Projekte zu entwickeln. Das derzeit schwierige Problem bei M&A-Transaktionen in Vietnam sind jedoch die sogenannten „Clean Land Funds“ bzw. die Notwendigkeit eines Rechtskorridors, um günstige Bedingungen für Investoren zu schaffen.

In Bezug auf inländische Investoren sagte Frau Dung, dass es einen Trend zum Verkauf von Immobilien gebe, da es dem Markt in den letzten zwei Jahren an Kapital mangelte und man neue Kapitalquellen außerhalb von Banken oder der Ausgabe von Anleihen finden müsse. Inländische Unternehmen könnten Kapital aus dem Ausland anfordern oder ihre Produkte direkt verkaufen.

Laut einem Vertreter von CBRE Vietnam ist ein Direktverkauf nicht einfach, da ausländische Investoren stets saubere Projektdokumente verlangen. Produkte, die bei Banken verpfändet sind, sind für ausländische Investoren schwer zu gewinnen. Obwohl inländische Investoren proaktiv Vermögenswerte zum Verkauf anbieten, sind erfolgreiche Transaktionen daher nicht einfach.

Herr Luu Quang Tien, stellvertretender Direktor des Instituts für Wirtschafts-, Finanz- und Immobilienforschung Dat Xanh Services, sagte, dass bei den jüngsten M&A-Deals ausländischer Investoren der Schwerpunkt stärker auf Qualität liege und die meisten davon in Form von Kapitaleinlagen und Aktienkäufen erfolgten.

In Zukunft dürfte sich der M&A-Markt erholen, wenn neben Faktoren wie der Stärkung der politischen und rechtlichen Lage auch Inflation und Zinssätze auf ein vernünftigeres Niveau angepasst werden.

„Im Allgemeinen ist der M&A-Markt in Vietnam mittel- und langfristig immer noch sehr attraktiv, da die Wirtschaft noch immer großes Wachstumspotenzial aufweist. Dies ist ein guter Zeitpunkt für Investoren, nach Deals zu guten Preisen und günstigeren Konditionen zu suchen“, sagte Herr Tien.