Verkaufen Sie Vermögenswerte, verkaufen Sie Projekte, um Schulden zu begleichen

In letzter Zeit haben viele große Unternehmen Immobilien oder Projekte zum Verkauf angeboten, um ihre Schulden zu tilgen. Besonders hervorzuheben ist die Hoang Anh Gia Lai Joint Stock Company – HAGL (Börsenkürzel: HAG), die das HAGL-Hotel in der Stadt Pleiku in der Provinz Gia Lai verkaufen möchte. Die Gruppe von Herrn Duc sagte, dies sei Teil des Plans des Unternehmens, unrentable Vermögenswerte zu liquidieren.

Das HAGL Hotel ist wahrscheinlich das letzte Immobilienvermögen von Herrn Duc und ist seit Dezember 2005 in Betrieb. Zuvor war der Chef im Immobilien- und Hotelgeschäft tätig und hatte mehrere Projekte in Quy Nhon, Da Lat, Da Nang und Myanmar. Doch bei HAGL kam es zu einem Zwischenfall, der Eigentümer zog sich von diesem Feld zurück.

Der Verkauf des HAGL-Hotels dient diesmal der Tilgung von Anleiheschulden bei der BIDV Bank. Laut dem halbjährlichen konsolidierten Finanzbericht 2023 beträgt die ausstehende Anleiheschuld von HAGL bei BIDV 5.271 Milliarden VND und ist damit seit Jahresbeginn unverändert. Bis zum 30. Juni hatte HAGL keine Zinsen auf fällige Kredite im Gesamtwert von über 2,6 Milliarden VND gezahlt.

Wenn HAGL Immobilienvermögen verkaufen möchte, verfolgt die LDG Investment Joint Stock Company (Börsenkürzel: LDG) die Politik der Übertragung von zwei Projekten, darunter Bai But – Son Tra Beach Resort (LDG Grand Central), Da Nang und Apartment Complex Lot C1 in Binh An Ward, Di An City, Provinz Binh Duong. Damit sollen Bankschulden und Unternehmensanleihen getilgt werden.

Der Verkauf dieser beiden Projekte ist eine überraschende Entscheidung von LDG, denn auf der jüngsten Hauptversammlung 2023 wollte das Unternehmen auch Aktien ausgeben, um Kapital für Projektinvestitionen zu beschaffen.

LDG Grand Central ist eines der strategischen Projekte von LDG, das im Jahr 2020 identifiziert wurde. Auf der Jahreshauptversammlung der Aktionäre im Jahr 2023 erklärte der Vorstand des Unternehmens, dass das Projekt von allen strategischen Projekten die kleinste Fläche (30 Hektar) einnehme, sich dafür aber in einer erstklassigen Lage befinde. Das Unternehmen prüfte auch Möglichkeiten zur Bereitstellung von Kapital für die Umsetzung dieses Projekts, kam jedoch zu dem Schluss, dass die Zusammenarbeit mit Partnern schwierig sei.

Die Or Hai Phat Investment Joint Stock Company gab außerdem die Übertragung einer Kapitaleinlage beim Projekt HP Hospitality Nha Trang bekannt – Investor des Gewerbegrundstücks TM1 im Wohngebietsprojekt Tan Lap Islet. Darüber hinaus konzentriert sich das Unternehmen aufgrund von Cashflow-Schwierigkeiten auf den Großhandel mit Produkten bei Projekten wie: Lao Cai-Projekt, Hochhäuser im Bac Giang-Projekt und städtisches Wohngebietsprojekt bei Km3, Km4, Bezirk Hai Yen, Stadt Mong Cai (Phase 1), Provinz Quang Ninh.

Zusätzlich zu den oben genannten Verkäufen verzeichnete der Markt in letzter Zeit auch eine Reihe erfolgreicher Fusions- und Übernahmetransaktionen (M&A). Beispiele hierfür sind Gamuda Land, das ein Projekt von der Tam Luc Real Estate Joint Stock Company in Thu Duc City (HCMC) erwirbt, oder die Saigonres Group, die ein Projekt von der Duc Nhi Company Limited im Tan Phu District (HCMC) übernimmt.

Die Spannung auf dem Kooperationsmarkt zwischen inländischen und ausländischen Investoren kann auch als Beispiel für die strategische Zusammenarbeit zwischen der Kim Oanh Group und der Surbana Jurong Group (Singapur) oder die Investition der Marubeni Group (Japan) in die Hung Thinh Group dienen.

Aufgrund vieler Faktoren ist es nicht einfach, das Geschäft abzuschließen.

Frau Giang Huynh, Leiterin der Forschung & S22M Savills HCMC, sagte, dass inländische Unternehmen noch immer einige ineffektive Vermögenswerte verkaufen müssen. Ob diese Vermögenswerte jedoch für ausländische Investoren (FIIs) attraktiv sind, ist eine andere Geschichte.

Ihrer Ansicht nach hänge der Erfolg oder Misserfolg eines Geschäfts maßgeblich von den Preisverhandlungen zwischen Verkäufer und Käufer sowie von rechtlichen Fragen ab. Ausländische Investoren bevorzugen oft Projekte mit sauberen Rechtsdokumenten.

Frau Duong Thuy Dung, Senior Director von CBRE Vietnam, teilt diese Ansicht und sagte, dass sich die meisten Transaktionen auf dem Immobilienmarkt nur auf Grundstücke beziehen. Das bedeutet, dass ausländische Investoren an Grundstücksfonds für den Wohnungsbau in Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi interessiert sind. Sie legen die erste Voraussetzung für Clean Land Funds fest und dann die Bedingungen für die Projektentwicklung, wie etwa Rechtsdokumente und eine angemessene Produktentwicklungsstruktur.

Die meisten ausländischen Investoren, die in jüngster Zeit M&A-Transaktionen durchführen, sind bereits seit mehreren Jahren in Vietnam präsent. Handelt es sich um neue Investoren, werden sie Investitionen in der Regel vorrangig in Form von Kapitalbeteiligungen an vietnamesischen Unternehmen tätigen, um das Projekt gemeinsam zu entwickeln. Das derzeit schwierige Problem bei Fusionen und Übernahmen in Vietnam ist jedoch der Clean Land Fund bzw. die Notwendigkeit eines Rechtskorridors, um günstige Bedingungen für Investoren zu schaffen.

In Bezug auf inländische Investoren sagte Frau Dung, dass es einen Trend zum Verkauf von Immobilienvermögen gebe, weil es dem Markt in den vergangenen zwei Jahren an Kapital gemangelt habe und sie neue Kapitalquellen außer Banken oder der Ausgabe von Anleihen finden müssten. Inländische Unternehmen können ausländisches Kapital anfordern oder ihre Produkte direkt verkaufen.

Laut einem Vertreter von CBRE Vietnam ist ein vollständiger Verkauf nicht einfach, da ausländische Investoren immer einen sauberen Rechtsstatus für Projekte verlangen. Für Produkte, die mit Hypotheken an Banken verpfändet wurden, ist es schwierig, ausländische Investoren anzulocken. Obwohl inländische Investoren proaktiv Vermögenswerte zum Verkauf angeboten haben, sind erfolgreiche Transaktionen daher nicht einfach.

Herr Luu Quang Tien, stellvertretender Direktor des Instituts für Wirtschafts-, Finanz- und Immobilienforschung Dat Xanh Services, sagte, dass bei den jüngsten M&A-Deals ausländischer Investoren der Schwerpunkt stärker auf Qualität liege und die meisten davon in Form von Kapitaleinlagen und Aktienkäufen erfolgten.

In Zukunft dürfte sich der M&A-Markt erholen, wenn neben Faktoren wie der Verbesserung der politischen und rechtlichen Lage auch Inflation und Zinssätze auf ein vernünftigeres Niveau gesenkt werden.

„Im Allgemeinen ist der M&A-Markt in Vietnam mittel- und langfristig immer noch sehr attraktiv, da die Wirtschaft weiterhin großes Wachstumspotenzial aufweist. Dies ist ein guter Zeitpunkt für Investoren, nach Deals zu guten Preisen und günstigeren Konditionen zu suchen“, sagte Herr Tien.