Der Gewinn des Investors sollte auf der Grundnutzungsgebühr basieren

Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt bittet um Kommentare zum Entwurf des Regierungserlasses zu Grundstückspreisen (Entwurf), der die Umsetzung des Grundstücksgesetzes von 2024 regelt und viele wichtige Inhalte im Zusammenhang mit der Bewertung und Schätzung von Grundstücken enthält.

Es wird davon ausgegangen, dass der Verordnungsentwurf aktiv Kommentare von Experten, professionellen sozialen Organisationen wie VCCI und Berufsverbänden wie der Vietnam Valuation Association zur Grundstücksbewertung und damit verbundenen Themen berücksichtigt hat.

Nach der Veröffentlichung des Verordnungsentwurfs veröffentlichte die Vietnam Valuation Association kürzlich einen schriftlichen Kommentar, um ihn umfassend weiter zu vervollständigen. Darin betonte sie die Notwendigkeit einer korrekten und vollständigen Gewinnberechnung für Investoren.

In Artikel 8 Punkt c, Absatz 3 des Entwurfs heißt es: „Der Gewinn des Investors (einschließlich Eigenkapital- und Kreditkosten) wird als Prozentsatz der in Punkt a dieses Absatzes angegebenen Bauinvestitionskosten berechnet.“

Der VVA hält die vorstehende Regelung für unzumutbar, da sie den Gewinn des Gesamtprojektes nach der Überschussmethode für Investoren nicht richtig und vollständig ermittelt. Laut VVA muss der Gewinn des Investors auf der Grundlage der Gesamtkosten berechnet werden, die der Investor für die Fertigstellung des Projekts aufwenden muss, bis das Produkt verkauft wird, um Einnahmen zu erzielen.

Dementsprechend umfassen die Gesamtkosten alle Kosten in den Punkten a und b, Klausel 3, insbesondere einschließlich der „Landnutzungsgebühr“, die die anfänglichen Investitionskosten darstellt, die der Investor zahlen muss, um seinen finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat nachzukommen.

Der VVA ist der Ansicht, dass die Gewinne der Investoren auf Grundlage der Landnutzungsgebühren berechnet werden sollten.

Zur Begründung des Arguments, dass die Gewinne der Investoren auf Grundlage der Landnutzungsgebühren berechnet werden müssten, sagte der VVA, dass die im Entwurf festgelegten Gewinne der Investoren nur Gewinne aus der Immobilienentwicklung (Investitionen in die Landentwicklung) seien, nicht Gewinne aus den gesamten Investitionskosten einschließlich der Landnutzungsgebühren zuzüglich der Investitionskosten für die Immobilienentwicklung.

Daher ist VVA der Ansicht, dass es nicht dem Prinzip der Preisbildung entspricht, wenn wir zur Bildung des Vermögenswerts nur den Gewinn aus den Kosten einer Investitionsphase in die Gesamtkosten aller Investitionsphasen einbeziehen, wenn wir bei der Bewertung von Vermögenswerten eine Bewertung nach der Kostenmethode in Kombination mit der Überschussmethode anwenden.

Wenn wir den Gewinn für die Investoren nicht auf der Grundlage der zu zahlenden Landnutzungsgebühren berechnen, verneinen wir außerdem das Prinzip des „Zeitwerts des Geldes“ aufgrund von Opportunitätskosten, Inflation, Risiko und das Prinzip des „Zukunftswerts des Geldes“, wenn Menschen mit Geld in irgendeinen Geschäftsbereich investieren.

Auch die Regelung „In den Gesamtkosten der Erschließung der in dieser Klausel genannten Grundstücke und Flächen sind keine Entschädigungs-, Unterstützungs- und Umsiedlungskosten gemäß dem behördlich genehmigten Plan enthalten“ bedarf laut VVA einer Betrachtung und Klarstellung.

Konkret ist laut VVA zu den oben genannten Inhalten eine Regelung in der Richtung zu treffen: „Wenn diese Kosten vom Staat gemäß dem von der zuständigen Behörde genehmigten Plan von der Entschädigung des Investors und den Kosten für die Standorträumung in die finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat einbezogen werden, sind sie nicht in den Gesamtentwicklungskosten enthalten.“

Sicherstellung einer korrekten und vollständigen Berechnung des mit dem Grundstück verbundenen Immobilienwerts

Der VVA schlägt in Artikel 6 Buchstabe a Satz 3 des Entwurfs zur Formel zur Ermittlung des Zeitwerts von mit Grundstücken verbundenen Vermögenswerten vor, sowohl den „Abschreibungswert“ als auch die „Amortisation“ in Betracht zu ziehen.

Zur Erläuterung der obigen Empfehlung: Laut VVA sind Abschreibung und Vermögenswertabschreibung zwar miteinander verbunden, Abschreibung führt jedoch zu Wertminderung, im Wesentlichen handelt es sich jedoch um unterschiedliche Dinge.

Die Wertminderung ist ein objektives Phänomen, eine natürliche Eigenschaft von Vermögenswerten; ihr Wert nimmt im Laufe der Nutzung allmählich ab. Unterdessen ist die Abschreibung eine subjektive Maßnahme des Managers, um den abgeschriebenen Wert des Vermögenswerts wiederherzustellen.

„Nach internationaler Praxis und den geltenden Vorschriften in Vietnam unterscheiden sich Abschreibungsmethode und Abschreibungsmethode. Daher kann es zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen. Wenn zwei Beratungsunternehmen den Preis desselben Grundstücks ermitteln, das eine nach Abschreibung, das andere nach Abschreibung, fallen die Ergebnisse der Grundstückspreisberechnung unterschiedlich aus“, kommentierte VVA.

Daher sollte laut VVA auf der Minusseite (-) der obigen Formel nur ein Berechnungskriterium verwendet werden, entweder Abschreibung oder Amortisation. Um den Vermögenspreis zum Zeitpunkt der Bewertung zu bestimmen, wird normalerweise „Abschreibung“ verwendet.

Darüber hinaus hat der VVA vorgeschlagen, die Bestimmung in Punkt b, Satz 3 des Entwurfs zu präzisieren, die besagt: „Falls mehrjährige Bäume zum Zeitpunkt der Bewertung noch nicht die Erntezeit erreicht haben, wird der aktuelle Wert des mit dem Grundstück verbundenen Eigentums anhand der Gesamtkosten bestimmt, die bis zum Zeitpunkt der Bewertung in die Anpflanzung und Pflege dieser Bäume investiert wurden.“

„Die obige Regelung definiert nicht klar, welche Stelle den aktuellen Wert der mit dem Grundstück verbundenen Immobilie ermitteln muss, sei es die Beratungsstelle, der Kunde, dessen Immobilie bewertet wird und der die Daten bereitstellt, oder die zuständige Behörde … Daher kann es bei der Verwendung der Daten leicht zu rechtlichen Problemen kommen“, kommentierte der VVA und schlug dem Redaktionsausschuss eine weitere Klarstellung vor.

Thu An