Hier ist eine Zusammenfassung der herausragenden Immobiliennachrichten der Woche.

Begrenztes Immobilienangebot, Hunderte von festgefahrenen Projekten erhöhen die Produktpreise

Am Morgen des 28. Oktober diskutierte die Nationalversammlung im Saal den Bericht der Aufsichtsdelegation und den Resolutionsentwurf der Nationalversammlung zu den Ergebnissen der thematischen Aufsicht über „die Umsetzung von Richtlinien und Gesetzen zur Verwaltung des Immobilienmarkts und zur Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus von 2015 bis Ende 2023“.

Der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses, Vu Hong Thanh, stellte den Bericht über die Ergebnisse der thematischen Aufsicht „Umsetzung von Richtlinien und Gesetzen zur Verwaltung des Immobilienmarkts und zur Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus von 2015 bis Ende 2023“ vor. Foto: Nationalversammlung

Dem Monitoringbericht zufolge wird sich der vietnamesische Immobilienmarkt im Zeitraum 2015–2023 in zwei Phasen unterteilen.

Zeitraum 2015 – 2021: Der Immobilienmarkt entwickelt sich kräftig und stark mit vielen Arten von Immobilien, vielen Bezugsquellen, der Bildung vieler neuer Stadtgebiete, mit vielen neuen Arten von Immobilien wie: Touristenapartments (Condotel), Resortvillen (Resortvilla), Büro kombiniert mit Unterkunft (Officetel) ...

Ein Teil der Immobilienprojekte in diesem Zeitraum sind jedoch Projekte, in die bereits im vorherigen Zeitraum investiert wurde. Die Struktur der Immobilienprodukte ist nicht sinnvoll, Angebot und Nachfrage sind unausgewogen, sie zielen hauptsächlich auf das High-End-Segment und Finanzinvestitionsziele ab und nur wenige Produkte sind für das Einkommen der Mehrheit der Menschen geeignet. Bei einigen Projekten traten rechtliche Probleme auf, insbesondere bei der Ausstellung von Zertifikaten an Personen.

Am Ende dieses Zeitraums stießen fast alle Arten von Tourismus- und Beherbergungsimmobilien auf rechtliche Probleme, teilweise aufgrund des Fehlens angemessener gesetzlicher Regelungen und teilweise aufgrund von Einschränkungen bei der Organisation und Umsetzung der Gesetze.

Zeitraum 2022–2023: Der Immobilienmarkt ist rückläufig, die Geschäftstätigkeit von Immobilienunternehmen ist aufgrund der Mängel und Einschränkungen des Zeitraums 2015–2021, die unter dem Druck der COVID-19-Pandemie zutage getreten sind, mit zahlreichen Schwierigkeiten konfrontiert.

In diesem Zeitraum ist das Immobilienangebot deutlich eingeschränkter als im vorherigen Zeitraum. Die Immobilienpreise sind im Vergleich zum Einkommensanstieg der Mehrheit der Bevölkerung in die Höhe geschossen. In Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es kein Segment mehr an Wohnungen, deren Preise dem Einkommen der Mehrheit der Bevölkerung entsprechen.

Insbesondere eine große Zahl von Wohnungsbauprojekten ist mit Schwierigkeiten konfrontiert, hinkt dem Zeitplan hinterher, ihre Umsetzung dauert lange und sie geraten ins Stocken. Gleichzeitig haben die Unternehmen enorme Mittel in die Projekte investiert, was zu einer Verschwendung von Land und Kapital führt, die Schwierigkeiten und Kosten für die Investoren vergrößert und die Produktpreise steigen lässt.

Bauministerium: Wohnungspreise um 35-40 % gestiegen, fast keine Wohnungen unter 25 Millionen VND/m2

Während die Immobilienpreis-Thematik in der Nationalversammlung noch immer heiß diskutiert wird, veröffentlichte das Bauministerium kürzlich einen Bericht über den Immobilienmarkt für das dritte Quartal 2024, in dem der „galoppierende“ Preisanstieg im Wohnungssegment hervorgehoben wird.

Dementsprechend sind die Wohnungspreise in Hanoi sowohl in neuen als auch in alten Projekten weiter gestiegen. Insbesondere auf dem Primärmarkt ist das Preisniveau vierteljährlich um etwa 4–6 % und jährlich um 22–25 % gestiegen. Einige Gebiete verzeichneten sogar lokale Steigerungen von bis zu 35–40 % im Vergleich zum Vorquartal.

Neue Wohnungen in Hanoi liegen überwiegend im mittleren und oberen Preissegment. Foto: Thanh Vu

„Im Segment der erschwinglichen Wohnungen mit einem Verkaufspreis von weniger als 25 Millionen VND/m2 gibt es fast keine Transaktionen und Produkte zum Verkauf“, so das Fazit des Bauministeriums in dem Bericht.

Um die obige Aussage zu beweisen, überprüfte das Ministerium die Verkaufspreise einiger Projekte in der Hauptstadt. Beispielsweise liegt der Preis im Züricher Unterbezirk Vinhomes Ocean Park (Bezirk Gia Lam) bei 46 – 55 Millionen VND/m2. Beim Unterbezirk The Sapphire in Vinhomes Smart City (Bezirk Nam Tu Liem) liegt der Preis zwischen 47 und 61 Millionen VND/m2.

Als nächstes hat das Lumi Prestige-Projekt (Bezirk Nam Tu Liem) einen Preis von bis zu 69 Millionen VND/m2. Auch im Ninety Complex (Bezirk Dong Da) – einem Serviced-Apartment-Projekt mit einer Laufzeit von 50 Jahren – liegen die Preise bei 60 – 75 Millionen VND/m2. Und damit nicht genug: Auch beim Projekt Viha Complex (Bezirk Thanh Xuan) liegen die Preise bei 75 – 97,2 Millionen VND/m2.

„Der Grund für den jüngsten Anstieg der Immobilienpreise liegt größtenteils in den Auswirkungen einer Reihe von Faktoren, wie etwa erhöhten Schwankungen bei den Grundstückskosten; das Angebot an bezahlbarem Wohnraum reicht nicht aus, um die Marktnachfrage zu decken“, erklärte das Bauministerium zum Preisanstieg bei Wohnungen.

Die Immobilienpreise steigen nicht, weil Makler die Preise „aufblähen“.

Kürzlich veranstaltete die Vietnam Association of Realtors (VARS) eine Pressekonferenz zum Thema „Die Wahrheit über Immobilienmakler, die die Preise in die Höhe treiben und den Markt stören“. Dementsprechend TS. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender von VARS, bekräftigte, dass Immobilienmakler nicht der Hauptgrund für den jüngsten Anstieg der Immobilienpreise seien.

„Die Entscheidung über den Verkaufspreis einer Immobilie liegt beim Investor und Bauträger. Immobilienmakler dürfen sich nicht daran beteiligen. Sie haben fast zeitgleich mit den Kunden/Investoren Zugriff auf die Preisliste des Investors“, erklärte VAR.

Makler möchten außerdem, dass sich die Immobilienpreise „abkühlen“, damit sie bald Geschäfte abschließen können. Foto: Dung Minh

Herr Dinh betonte sogar, dass es für Makler umso schwieriger sei, ein Haus zu verkaufen, je höher der Preis sei. Makler sind vor allem daran interessiert, dass der Immobilienpreis auf dem optimalen Niveau liegt. Nur dann wird der Verkauf günstiger und Makler haben die Möglichkeit, Provisionen zu erhalten.

Laut Herrn Le Dinh Chung, Generaldirektor von SGO Homes, ist der Trend steigender Immobilienpreise unvermeidlich. Allerdings ist es ungewöhnlich, dass die Preise innerhalb eines sehr kurzen Zeitraums stark steigen. Es ist unvernünftig, die alleinige Schuld dem Makler zuzuschieben.

„Immobilienmakler sind diejenigen, die am meisten gegen steigende Immobilienpreise kämpfen. Denn wenn Investoren zu hohen Preisen verkaufen, wird es für Makler schwieriger, einen Deal abzuschließen. Die Maklergebühren bleiben jedoch unverändert“, kommentierte Herr Chung.

Aus Sicht von Frau Ho Thi Thu Mai, Direktorin von Housing Now, sind die Preise für Zweitwohnungen gleichzeitig gestiegen, weil die Nachfrage nach Wohnraum nicht durch den Primärmarkt gedeckt wird. Der primäre Projektinvestor richtet den Verkaufspreis dann nach dem Sekundärpreis und der Nachfrage der Bevölkerung nach Wohnraum. Daher stiegen auch die Preise für Erstwohnungen.

Hanoi plant, den Höchstpreis für Wohnungsdienstleistungen bei 16.500 VND/m2/Monat zu belassen.

Das städtische Volkskomitee von Hanoi bittet die Öffentlichkeit um Stellungnahmen zum Beschlussentwurf zur Bekanntgabe des Preisrahmens für Dienstleistungen im Wohnungsbau in der Stadt.

Dementsprechend beträgt der Mindestservicepreis für Wohnungen ohne Aufzug 700 VND/m2/Monat und der Höchstpreis 5.000 VND/m2/Monat. Für Mehrfamilienhäuser mit Aufzügen wird ein Mindestpreis von 1.200 VND/m2/Monat erwartet. maximal 16.500 VND/m2/Monat.

Im oben genannten Preis sind keine Einnahmen aus Dienstleistungen im Zusammenhang mit dem Wohnungsbau enthalten. Ausgenommen sind Premiumleistungen wie Sauna, Schwimmbad, Kabel-TV, Internet oder andere Premiumdienste.

Hanoi bietet Sozialwohnungsmieten ab nur 48.000 VND/m2/Monat an

Gemäß dem Beschlussentwurf zur Bekanntmachung des Mietpreisrahmens für Sozialwohnungen, deren Bau ohne Verwendung öffentlicher Investitionskapitalien und finanzieller Mittel der Gewerkschaften in der Stadt erfolgt. Hanoi, die vorgeschlagene Mietpreisspanne ist wie folgt.

Die Mietpreise für Sozialwohnungen sind in Hanoi niedriger als in Ho-Chi-Minh-Stadt. Foto: Thanh Vu

Bei Sozialwohnungsgebäuden mit einer Höhe von weniger als 10 Stockwerken beträgt der Mietpreis 48.000 - 96.000 VND/m2/Monat.

Sozialwohnungsgebäude sind 10 bis 20 Stockwerke hoch und die Mietpreise liegen zwischen 49.000 und 98.000 VND/m2/Monat.

Sozialwohnungsgebäude sind 20 bis 30 Stockwerke hoch und die Mietpreise liegen zwischen 73.000 und 146.000 VND/m2/Monat.

Für Sozialwohnungsgebäude mit 30 oder mehr Stockwerken liegen die Mietpreise zwischen 99.000 und 198.000 VND/m2/Monat.

Der oben genannte Preis versteht sich exklusive Mehrwertsteuer; Bauunterhaltungskosten; Preis für Betriebsmanagementdienste; Kosten für den Kauf von Möbeln und Haushaltsgeräten im sozialen Wohnungsbau; Kosten einer Feuer- und Explosionsversicherung; Parkgebühr; Brauchwasser; Fernsehdienste, Vorstandsvergütungen und sonstige Dienstleistungskosten…

Ho-Chi-Minh-Stadt verbietet die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken in fünf Vororten

Vor Kurzem unterzeichnete und erließ der stellvertretende Vorsitzende des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt, Bui Xuan Cuong, den Beschluss Nr. 83/2024 zu Vorschriften für die Bestimmung von Gebieten, in denen Investoren von Immobilienprojekten und Wohnungsbauinvestitionsprojekten Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Organisationen und Einzelpersonen übertragen dürfen, damit diese in der Stadt eigene Häuser bauen können.

Ho-Chi-Minh-Stadt hat die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken in fünf Vorstadtbezirken offiziell verboten. Foto: Le Toan

Demnach ist es Investoren von Immobilienprojekten und Wohnungsbauinvestitionsprojekten im gesamten Stadtgebiet nicht gestattet, Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur in Immobilienprojekten und Wohnungsbauinvestitionsprojekten an Organisationen und Einzelpersonen zu übertragen, die selbst Häuser bauen.

Investoren von Immobilienprojekten, Wohnungsbauinvestitionsprojekten mit dem Ziel der Umsiedlung auf Grundstücken in Gemeinden, Städten und Stadtbezirken müssen die in Artikel 31 des Gesetzes über Immobiliengeschäfte 2023 und in den Absätzen 1 und 2, Artikel 45 des Bodengesetzes 2024 festgelegten Bedingungen erfüllen. Investoren dürfen Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur in Immobilienprojekten, Wohnungsbauinvestitionsprojekten mit dem Ziel der Umsiedlung auf Grundstücken an Einzelpersonen übertragen, die ihre eigenen Häuser bauen.

In Ho-Chi-Minh-Stadt beträgt die Mindestfläche für die Aufteilung von Wohngrundstücken 36 m².

Am 31. Oktober erließ das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt die Entscheidung Nr. 100/2024/QD-UBND, in der die Bedingungen für die Landaufteilung, die Landkonsolidierung und die für die Landaufteilung in Ho-Chi-Minh-Stadt zulässige Mindestfläche festgelegt wurden. Dieser Beschluss tritt mit dem Datum der Unterzeichnung in Kraft und ersetzt den Beschluss Nr. 60/2017 des Volkskomitees der Stadt, der die Mindestfläche für die Landaufteilung regelt.

Insbesondere für Grundstücke in Gebiet 1, einschließlich der Bezirke 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Go Vap, Binh Thanh, Phu Nhuan, Tan Binh und Tan Phu, beträgt die Mindestfläche für die Landaufteilung 36 m2, wobei die Frontbreite und -tiefe des Grundstücks nicht weniger als 3 m betragen muss.

In Ho-Chi-Minh-Stadt beträgt die Mindestfläche für die Grundstücksaufteilung 36 Quadratmeter für zentrale Bezirke und 80 Quadratmeter für Vorstadtbezirke. Foto: Le Toan

Gebiet 2 umfasst die Bezirke 7, 12, Binh Tan, Thu Duc City und Städte der Bezirke mit einer Mindestfläche von 50 m2, mit einer Frontbreite und Grundstückstiefe von nicht weniger als 4 m.

Gebiet 3 umfasst die Bezirke Binh Chanh, Nha Be, Cu Chi, Hoc Mon und Can Gio (ausgenommen Städte) mit einer Mindestfläche von 80 m2, einer Frontbreite und Grundstückstiefe von nicht weniger als 5 m.

Bei landwirtschaftlichen Flächen beträgt die Mindestfläche für die Parzellierung von Grundstücken für einjährige Kulturen und andere landwirtschaftliche Flächen 500 m2. Bei Flächen für mehrjährige Kulturen, Aquakulturflächen, Salzgewinnungsflächen und konzentrierten Viehzuchtflächen beträgt sie 1.000 m2.

Hinsichtlich der Bedingungen für die Landaufteilung müssen bei der Landteilung und Landkonsolidierung die in Artikel 220 Absatz 1, Absatz 2 und Absatz 3 des Bodengesetzes festgelegten Grundsätze und Bedingungen gewährleistet sein. Dementsprechend muss der Zugang zu geteilten oder zusammengelegten Grundstücken gewährleistet sein. Anschluss an den bestehenden öffentlichen Nahverkehr; Sicherstellung der Wasserversorgung, Entwässerung etc.

Falls der Landnutzer einen Teil der Grundstücksfläche für einen Gehweg reserviert, muss dieser Gehweg von den Parteien und dem Volkskomitee des Bezirks, Kreises und der Stadt vereinbart werden. Thu Duc ist dafür verantwortlich, die tatsächliche Situation vor Ort zu prüfen, den von den Parteien vereinbarten Weg zu prüfen, um Brandschutz und -bekämpfung, Wasserversorgungs- und Abwassersysteme sowie Elektrizität sicherzustellen und vor der Durchführung der Landaufteilung oder Landkonsolidierung eine Genehmigung einzuholen.

Die als Gehweg für mehrere Grundstücke (2 Grundstücke oder mehr) vorgesehene Landfläche wird auf der Landnutzungsbescheinigung und den mit dem Grundstück verbundenen Eigentumsrechten in eine gemeinschaftlich genutzte Fläche umgewandelt.

Dieser Beschluss gilt für Organisationen, Haushalte und Einzelpersonen, die im Zusammenhang mit der Durchführung von Verfahren zur Landaufteilung und Landkonsolidierung Bedürfnisse, Rechte und Pflichten haben. Die zuständigen staatlichen Stellen führen Verfahren zur Grundstücksaufteilung und Flurbereinigung gemäß den gesetzlichen Bestimmungen durch.

Da Nang „finalisiert“ Mietpreise für Sozialwohnungen und Arbeiterunterkünfte in Industrieparks

Vor kurzem das Stadtvolkskomitee. Da Nang hat außerdem einen Preisrahmen für die Anmietung von Sozialwohnungen und Arbeiterunterkünften in Industrieparks der Stadt herausgegeben.

Dementsprechend liegt bei Sozialwohnungsprojekten, in deren Bau ohne öffentliches Investitionskapital oder finanzielle Mittel der Gewerkschaften investiert wird, die niedrigste Mietpreisspanne bei Wohnungen mit weniger als fünf Stockwerken (ohne Keller) mit einem Höchstmietpreis von 88.000 VND/m2/Monat und einem Mindestmietpreis von 57.000 VND/m2/Monat.

Die höchste Mietpreisspanne gilt für Wohnungen mit 24 bis maximal 30 Stockwerken (2 Keller) mit einem maximalen Mietpreis von 165.000 VND/m2/Monat und einem minimalen Mietpreis von 104.000 VND/m2/Monat.

Was den Mietpreisrahmen für Sozialwohnungen angeht, in die von Privatpersonen investiert und die gebaut werden, schreibt Da Nang vor, dass für einzelne Häuser (1 Stockwerk, geschlossene Wohnung, tragende Ziegelwandkonstruktion, vor Ort gegossenes Stahlbetondach) ein maximaler Mietpreis von 58.000 VND/m2/Monat und ein Minimum von 39.000 VND/m2/Monat gilt.

Für Einfamilienhäuser (2 bis 3 Stockwerke, Stahlbetonkonstruktion, Ziegelwände, Böden und Dächer aus Ortbeton, kein Keller) beträgt der maximale Mietpreis 88.000 VND/m2/Monat und der minimale Mietpreis 61.000 VND/m2/Monat.

Für einzelne Häuser (4 bis 5 Stockwerke, Stahlbetonkonstruktion, Ziegelwände, Stahlbetonböden und -dächer aus Ortbeton, kein Keller) beträgt der Mietpreis maximal 96.000 VND/m2/Monat, mindestens 66.000 VND/m2/Monat (für Bauflächen unter 50 m2) und maximal 75.000 VND/m2/Monat, mindestens 51.000 VND/m2/Monat (für Bauflächen ab 180 m2).

Bei der Mietpreisspanne für Arbeiterunterkünfte in Industrieparks liegt die niedrigste Mietpreisspanne bei Wohnungen mit weniger als 5 Stockwerken (ohne Keller) mit einem maximalen Mietpreis von 84.000 VND/m2/Monat und einem minimalen Mietpreis von 54.000 VND/m2/Monat.

Die höchsten Mietpreise gelten für Wohnungen mit weniger als 24 bis mehr als 30 Stockwerken (2 Kellergeschosse). Der höchste Mietpreis beträgt 158.000 VND/m²/Monat, der niedrigste 100.000 VND/m²/Monat.