Das begrenzte Angebot kann die Marktnachfrage nicht decken

Laut Daten von Batdongsan.com.vn stieg die Nachfrage nach Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt im zweiten Quartal 2024 um fast 58 %, wobei der Schwerpunkt auf dem Segment unter 40 Millionen VND/m2 lag. Das neue Angebot auf dem Markt konzentriert sich jedoch auf die Preisspanne über 55 Millionen VND/m2.

Ebenso zeigen Daten der DKRA Group, dass im zweiten Quartal 2024 in Ho-Chi-Minh-Stadt fast 8.000 neue Wohnungen zum neuen Angebot hinzukamen, wodurch das Primärangebot des gesamten Marktes im Vergleich zum Vorquartal um 12 % und im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2023 um 8 % zunahm. Das neue Angebot auf dem Markt stammte jedoch hauptsächlich aus High-End- und Luxuswohnungsprojekten, wobei der höchste Verkaufspreis bei fast 500 Millionen VND pro Quadratmeter lag.

Während das Angebot eher in Richtung Luxusimmobilien geht, konzentrieren sich erfolgreiche Transaktionen auf erschwingliche Apartmentprojekte mit Preisen zwischen 40 und 55 Millionen VND/m2. Bei den Projekten mit guter Liquidität handelt es sich überwiegend um Projekte mit abgeschlossenen Rechtsverfahren, schnellem Baufortschritt und bequemer Anbindung an das Stadtzentrum. Transaktionen in diesem Segment in Ho-Chi-Minh-Stadt und den benachbarten Provinzen machen in den ersten sechs Monaten des Jahres 2024 62 % des gesamten Neuangebotsverbrauchs auf dem gesamten Markt aus.

Trotz der starken Nachfrage in diesem Segment besteht auf dem Markt immer noch eine Angebotslücke, da erschwingliche Produkte, die den tatsächlichen Wohnbedarf decken, ständig knapp sind. Allein in Ho-Chi-Minh-Stadt werden Projekte mit Verkaufspreisen unter 50 Millionen VND/m2 ebenfalls selten; im Osten und Westen der Stadt gibt es noch einige verbleibende Projekte.

Bei einigen höherpreisigen Projekten bieten die Investoren zwar viele Anreize wie Rabatte, Zinsunterstützung und Begleitgeschenke, diese entsprechen jedoch immer noch nicht den tatsächlichen Bedürfnissen echter Eigenheimkäufer. Auch Projekte im erschwinglichen Preissegment waren in den ersten Tagen nach Verkaufsstart schnell ausverkauft; die Transaktionsquote lag bei 70–90 % des Warenkorbs.

Angesichts der oben genannten Nachfrage prognostizieren viele Maklerfirmen, dass in der nächsten Verkaufsphase die Verkaufspreise für erschwingliche Projekte um bis zu 10 % steigen werden. Abhängig von der allgemeinen Marktentwicklung sowie der Angebotsentwicklung in der kommenden Zeit.

Frau Trang Bui, Generaldirektorin von Cushman & Wakefield, prognostizierte das Angebot in der zweiten Hälfte des Jahres 2024 und sagte, dass das Angebot an Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt von jetzt an bis zum Jahresende gering bleiben werde. Projekte, die zu diesem Zeitpunkt herauskommen, sind ein großer Vorteil. Die Primärpreise werden in der kommenden Zeit weiter steigen.

Darüber hinaus sind Einlagenzinsen, erhöhte Immobilienguthaben und Gesetze, die ab dem 1. August 2024 in Kraft treten, positive Zeichen für die Erholung des Wohnungsmarktes. Die drastischen Maßnahmen der Regierung in Form von Mechanismen und Richtlinien haben dazu beigetragen, den Erholungsprozess des Marktes im Jahr 2024 zu beschleunigen. Bis jetzt kann man sagen, dass der Markt die schwierigste Phase überstanden hat und über viele Voraussetzungen für einen Aufschwung verfügt, wodurch die Grundlage für einen neuen Entwicklungszyklus geschaffen wurde.

Laut Herrn Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Real Estate Brokers Association, werden die Verkaufspreise für Erstwohnungen von jetzt an bis zum Jahresende weiterhin um durchschnittlich 3 bis 8 % steigen. Der Grund liegt darin, dass das kurzfristige Angebot insbesondere im unteren und mittleren Preissegment zunehmend zurückgeht.

Warten auf Sozialwohnungsprojekte

Aufgrund der niedrigen Preise, die für echte Eigenheimkäufer geeignet sind, waren viele Sozialwohnungsprojekte in Ho-Chi-Minh-Stadt unmittelbar nach der Verkaufseröffnung „ausverkauft“. Obwohl der gewerbliche Wohnungsmarkt das Angebotsproblem nicht gelöst hat, erwarten viele Experten dennoch einen Durchbruch bei der Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus.

Nach Angaben des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt ist die Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus in der Stadt jedoch mit zahlreichen Schwierigkeiten und Hindernissen konfrontiert, und die Investitionsverfahren für soziale Wohnungsbauprojekte sind nach wie vor kompliziert. Verfahren wie bei gewerblichem Wohnungsbau, noch mehr Schritte; Hauptstadt...

Derzeit arbeitet das Bauministerium an der Fertigstellung eines Verordnungsentwurfs, in dem eine Reihe von Artikeln des Wohnungsbaugesetzes zur Entwicklung und Verwaltung von Sozialwohnungen detailliert beschrieben werden. Dazu gehören auch Anweisungen zur Berechnung des Mietpreisrahmens für den eigeninvestierten Bau von Arbeiterunterkünften in Industrieparks. Daher wird das Bauministerium dem Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt empfehlen, nach Erlass des oben genannten Dekrets Regelungen zum Mietpreisrahmen für von Privatpersonen errichtete Sozialwohnungen zu erlassen.

Gemäß dem Wohnungsbauentwicklungsprogramm von Ho-Chi-Minh-Stadt für den Zeitraum 2021–2030 und dem Regierungsprojekt zur Investition in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Geringverdiener und Arbeiter in Industrieparks setzt sich Ho-Chi-Minh-Stadt für den Zeitraum 2021–2030 das Entwicklungsziel, bis 2030 in den Bau von etwa 69.700 bis 93.000 Sozialwohnungen zu investieren. Davon werden im Zeitraum 2021 – 2025 etwa 26.200 – 35.000 Wohnungen und im Zeitraum 2026 – 2030 etwa 43.300 – 58.000 Wohnungen gebaut.

Was die Umsetzungsergebnisse betrifft, so hat Ho-Chi-Minh-Stadt in den ersten sechs Monaten des Jahres 2024 den Bau von zwei Sozialwohnungsprojekten mit einem Umfang von 610 Wohnungen und einer Gesamtgrundfläche von 50.831 m2 abgeschlossen. Konkret geht es um das Sozialwohnungsgebiet Nguyen Son im Bezirk Binh Chanh (242 Wohnungen) und das Arbeiterunterkunftsprojekt im Bezirk Thanh My Loi in der Stadt Thu Duc (368/1040 Wohnungen).

Kumuliert vom Beginn der Amtszeit 2021 bis Juni 2024 hat Ho-Chi-Minh-Stadt vier Projekte abgeschlossen, darunter drei Sozialwohnungsprojekte und ein Arbeiterunterkunftsprojekt mit einer Größe von 1.233 Wohnungen und einer gesamten Baufläche von 112.385 m2. Darüber hinaus befinden sich in Ho-Chi-Minh-Stadt sechs Projekte im Bau, darunter fünf Sozialwohnungsprojekte und ein Arbeiterunterkunftsprojekt mit einer Größe von 4.386 Wohnungen.

Insbesondere das Wohnprojekt in der Gemeinde Vinh Loc A, Bezirk Binh Chanh (1.344 Wohnungen); Sozialwohnungsprojekt – Gewerbewohngebiet auf dem Gelände des alten Binh Phu-Marktes, Bezirk 6 (390 Einheiten); Wohnkomplex – Sozialwohnungen in Tan Binh, Bezirk Tan Binh (168 Einheiten); Projekt in 324 Ly Thuong Kiet, Bezirk 10 (1.254 Einheiten); Wohngebiet des Bezirks Long Truong, Stadt Thu Duc (558 Wohnungen); Arbeiterunterkünfte im Bezirk Thanh My Loi, Stadt Thu Duc (672/1.040 Einheiten).