Wie kann man vermeiden, in die Falle des „Hühnerhütens“ zu tappen und die Immobilienpreise zu „inflieren“?

Bei der Ankündigung der Highlights des Immobilienmarkts in Da Nang für das zweite Quartal 2025 durch CBRE Vietnam (gehört zur CBRE Real Estate Services Group, USA) sprach der Reporter von Vietnam Business mit Frau Duong Thuy Dung, CEO des Unternehmens, über einige ungewöhnliche Anzeichen, die in der Gegend zu beobachten sind.

Wie erfasst CBRE Vietnam die Preisentwicklung von Wohnungen und Grundstücken in Da Nang im ersten Halbjahr 2025?

Frau Duong Thuy Dung: Laut CBRE Vietnam beträgt der durchschnittliche Verkaufspreis von Hochhäusern und Wohnungen auf dem Markt von Da Nang in den ersten sechs Monaten des Jahres 2025 etwa 85 Millionen VND/m2, der höchste im Land und höher als der durchschnittliche Verkaufspreis in Ho-Chi-Minh-Stadt (82 Millionen VND/m2) und Hanoi (79 Millionen VND/m2); ein Anstieg von 27 % gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres (Hanoi stieg um etwa 30 – 35 %, Ho-Chi-Minh-Stadt um mehr als 20 %).

Auch in Da Nang werden die Grundstückspreise in den meisten Großstädten und an den wichtigsten Standorten im ersten Halbjahr 2025 um 15 bis 20 Prozent steigen. Selbst in den besten Küsten- und Flusslagen kann der Preisanstieg bis zu 20 bis 25 Prozent betragen. Das sind gute Nachrichten für den Markt in Da Nang, allerdings sind die Kosten, die Käufer hier zahlen müssen, in mancher Hinsicht höher.

Derzeit scheinen sich in Da Nang Anzeichen einer „Landflucht“ abzuzeichnen, die die Situation aus den Jahren 2018 bis 2020 wiederholt. Handelt es sich Ihrer Meinung nach um eine echte oder eine virtuelle Landflucht?

Frau Duong Thuy Linh: Wenn wir von Landfieber sprechen, müssen wir konkret herausfinden, in welchem ​​Gebiet die Grundstückspreise gestiegen sind, um beurteilen zu können, ob es sich um Landfieber handelt oder nicht. Die Definition von Landfieber umfasst sowohl reale als auch virtuelle Preissteigerungen. In einigen Gebieten beobachten wir, dass viele Faktoren wie eine verbesserte Infrastruktur, eine synchrone Gesamtplanung und die Beteiligung namhafter Investoren zu steigenden Grundstückspreisen beitragen.

Das ist eine reale Preissteigerung. Die Käufer selbst sind mittlerweile sehr gut informiert, sie schauen sich die Grundstücke an und wissen, dass die Grundstückspreise dort tatsächlich höher sind als vorher. Trotzdem sind sie bereit, Geld für den Kauf auszugeben, denn das ist eine reale Preissteigerung. Es gibt allerdings auch Gebiete mit virtuellen Preissteigerungen, also „Folge“-Preissteigerungen.

Das heißt, es gibt Gebiete, in denen es noch nichts gibt, aber man hat „irgendwo gehört“, dass es dort Infrastrukturmaßnahmen gibt, eine Fusion stattfindet oder ein Projekt kurz bevorsteht … also folgen die Preise „dem Beispiel“. Dieses „Nachziehen“ findet in Da Nang tatsächlich statt, aber unserer Meinung nach ist das virtuelle Preisfieber in der Region derzeit nicht so ernst wie in den Jahren 2018–2020.

Zwischen 2018 und 2020 herrschte in Da Nang ein anhaltendes Marktfieber, dennoch kamen nur wenige Produkte auf den Markt. In den darauffolgenden Jahren wurden in der Region kaum Projekte umgesetzt, doch in den letzten zwei Jahren wurden viele Projekte von namhaften Investoren auf den Markt gebracht, und die Nachfrage nach diesen Projekten ist sehr gut.

Bei der Betrachtung der Marktabsorption stellen wir fest, dass sich dieser Zeitraum von 2018 bis 2020 unterscheidet. Daher sind wir über das virtuelle Grundstücksfieber in Da Nang nicht allzu besorgt. Aus der Sicht einzelner Investoren oder einzelner Käufer, insbesondere Käufer aus anderen Orten, müssen wir jedoch bei der Investitionsentscheidung vorsichtig sein.

Manchen Meinungen zufolge treiben Investoren in letzter Zeit bei einem großen Wohnungsangebot die Grundstückspreise zu sehr in die Höhe, um die Käufer zum Kauf von Wohnungen statt Grundstücken zu bewegen. Wenn Grundstücksprojekte ihre Produkte auf den Markt bringen, wenden sie ähnliche Tricks an, um die Käufer zurückzudrängen. Gibt es Ihrer Meinung nach eine solche Situation des „Hühnerhütens“ und welche Lösung gibt es, um die legitimen Rechte der Käufer zu schützen?

Frau Duong Thuy Dung: Tatsächlich kommt es nicht nur in Da Nang, sondern auch in großen Märkten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh -Stadt zu dieser Situation des „Hühnerhütens“. Wenn der Grundstückspreis an einem Tag um mehr als 30 % steigt, herrscht am nächsten Tag ein regelrechtes Fieber. In der Realität kommt es nie zu so schnellen Grundstückspreissteigerungen. Ich kann bestätigen, dass kluge Käufer eine solche Preiserhöhung niemals akzeptieren werden.

Vielleicht entstand das virtuelle Landfieber in der Vergangenheit, weil Käufer befürchteten, dass jemand anderes alles kaufen würde, wenn sie nicht kauften. Käufer werden jedoch klüger und werden nie wieder in Gebiete mit einem so offensichtlichen virtuellen Fieber investieren.

Ob es sich um eine Situation des „Hühnerhütens“ handelt oder nicht, hängt vom Einzelfall und dem jeweiligen Projekt ab. Ich denke, das könnte ein „Trick“ sein, um Häuser und Grundstücke zu verkaufen. Nicht nur in Da Nang, sondern auch auf anderen Märkten wie Hanoi gibt es eine ähnliche Situation. Es gibt Projekte, bei denen Leute angeheuert werden, um sich für den Kauf anzustellen, aber in Wirklichkeit handelt es sich um eine virtuelle Warteschlange…

Die effektivste Lösung für dieses Problem muss von den Käufern selbst kommen, sei es für persönliche Investitionen oder den Lebensunterhalt. Es ist sehr schwierig nachzuweisen, dass Projektbesitzer oder Makler die Preise absichtlich in die Höhe treiben, und auch für den Staat ist es sehr schwierig, in dieser Angelegenheit einzugreifen. Daher ist es für Käufer am besten, wachsam zu sein, um nicht in die Gewinnfalle zu tappen.

Waren Käufer in der Vergangenheit kaum über Preistreiberei und „Chickenbaiting“-Tricks informiert, sind sie heute umfassend gewarnt. Sie sind klug genug, die Effektivität der Investition zu prüfen, anstatt auf die Werbung oder Zusagen des Projektträgers zu hören, denn selbst der Verpflichtungsvertrag ist sehr locker. Vor solchen Fallen sollten sich vor allem die Käufer schützen.

Danke schön!

Quelle: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cach-nao-de-tranh-sap-bay-lua-ga-thoi-gia-bat-dong-san/20250724074618212