Rückgang in allen Aspekten

Früher war es eines der Segmente, das von Investoren aktiv „gejagt“ wurde und enorme Gewinne einbrachte. Derzeit ist das Segment der Ferienimmobilien mit zahlreichen Schwierigkeiten konfrontiert, da es im Jahr 2023 zu einem „Rückgang“ dieses Segments kommen wird.

Laut Herrn Pham Lam, Vorstandsvorsitzender von DKRA Vietnam, verzeichneten Ferienimmobilien im Jahr 2023 im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2022 einen starken Rückgang des Angebots und der Nachfrage.

Der Bericht der DKRA zeigt, dass der Markt im Segment der Resort-Villen im Jahr 2023 2.542 Erstversorgungseinheiten aus 67 Projekten verzeichnete, was einem Rückgang von 58 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Die Absorptionsrate erreichte 21 % (entsprechend 526 Einheiten), nur 13 % im Vergleich zu 2022. Der Großteil des Angebots kam aus der Zentralregion, die 36 % des Gesamtangebots und 86 % des gesamten Primärverbrauchs auf dem gesamten Markt ausmachte.

Die Primärverkaufspreise blieben im Vergleich zum Vorjahreszeitraum unverändert und blieben weiterhin hoch; sie lagen zwischen 6 und 155,7 Milliarden VND/Einheit. Obwohl zur Erhöhung der Liquidität viele Verkaufsrichtlinien wie Gewinnverpflichtungen/-beteiligungen, Zinsstützungen, Tilgungsfreiräume, Anreize für schnelle Zahlungen usw. angewendet werden, sind diese nicht so wirksam wie erwartet.

Unterdessen verzeichnete das Segment der Ferien-Reihenhäuser/Geschäftshäuser im Jahr 2023 ein Primärangebot aus 34 Projekten und versorgte den Markt mit etwa 3.271 Einheiten, was einem Rückgang von 62 % gegenüber 2022 entspricht.

Die Marktnachfrage ging stark zurück; der Verbrauch erreichte etwa 366 Einheiten, was einem Rückgang von 6 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Transaktionen konzentrieren sich meist auf Projekte mit vollständigen Rechtsdokumenten, die von Großinvestoren entwickelt wurden und deren Preis unter 10 Milliarden VND/Einheit liegt.

Unterdessen wurden im Condotel-Segment im Jahr 2023 5.937 zum Verkauf freigegebene Einheiten aus 45 Projekten (darunter 4 neue Projekte) verzeichnet. Die Absorptionsrate der Primärversorgung erreichte 20 % (1.164 Einheiten).

Laut Nguoi Dua Tin hat sich der Immobilienmarkt für Ferienanlagen in den letzten Jahren hauptsächlich in Provinzen wie Khanh Hoa, Da Nang, Binh Dinh, Ba Ria – Vung Tau, Binh Thuan … und weiter in der Provinz Phu Quoc in Kien Giang entwickelt.

In den oben genannten Gebieten haben die „Großen“ der Immobilienbranche in eine Reihe von Infrastruktur-, Dienstleistungs- und Beherbergungsbetrieben investiert, um das Einkaufs- und Erholungsbedürfnis der Menschen anzukurbeln.

Allerdings ist die Marktliquidität gering und die Transaktionen konzentrieren sich hauptsächlich auf Projekte mit vollständigen Rechtsdokumenten, die von finanzkräftigen Investoren entwickelt wurden und deren Produktwert unter 3 Milliarden VND/Einheit liegt. Die Primärpreise haben im Vergleich zum Vorjahr keine Schwankungen erfahren und bleiben aufgrund der hohen Inputkosten hoch.

Laut der jüngsten Ankündigung der Vietnam Real Estate Brokers Association (Ende Dezember 2023) wird das ganze Land im Jahr 2023 etwa 3.165 neue Tourismus- und Resort-Immobilienprodukte erhalten, was einem Rückgang von mehr als 80 % im Vergleich zu 2022 entspricht.

Der gesamte Markt verzeichnete im Jahr 2023 726 erfolgreiche Transaktionen von Tourismus- und Resort-Immobilienprodukten. Das Transaktionsvolumen hat sich nicht wie erwartet erholt, da einige Projekte, an denen viele Investoren interessiert sind, mit rechtlichen Problemen konfrontiert sind und nicht gestartet werden können.

Während der Lagerbestand hauptsächlich aus hochwertigen Produkten besteht, steht er in direktem Wettbewerb mit verlustbringenden Produkten von Anlegern, die diese bereits früher gekauft haben.

Die Genesung dauert lange.

Angesichts der aktuellen Situation auf dem Immobilienmarkt gilt das Segment der Ferienimmobilien als „Tiefpunkt“.

Zusätzlich zu den rechtlichen Problemen sind auch die Kredit- und Betriebskapitalquellen für Ferienprojekte eingeschränkt, was die Lage in diesem Segment düster macht. Dieses Segment wird nur dann wahrgenommen, wenn sich die Orte auf die Anziehung und Förderung des Tourismus konzentrieren.

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender von VARS, sagte, dass der Resortmarkt in dieser düsteren Lage ab Ende 2023 unerwartet einen Lichtblick erfahre. Das Auftreten positiver Erholungssignale auf dem Immobilien- und Tourismusmarkt habe die Investoren dazu veranlasst, Fortschritte zu erzielen und das Marktangebot zu erhöhen.

VARS sagte, dass das Condotel-Projekt in Phu Quoc (Provinz Kien Giang) im vierten Quartal 2023 einen Preis von etwa 55 Millionen VND/m2 hatte und innerhalb von mehr als einem Monat 200 Transaktionen von insgesamt 400 zum Verkauf stehenden Wohnungen verzeichnete, wobei die Mehrheit der Kunden Investoren waren.

Im Vergleich zu den Vorjahren ist dieses Transaktionsvolumen nicht groß, aber im Kontext des schwierigen Immobilienmarktes, insbesondere in der Region Phu Quoc, wird das Erreichen einer Absorptionsrate von über 50 % als positives Signal gewertet.

Herr Pham Lam, Vorstandsvorsitzender der DKRA, prognostiziert, dass es im Jahr 2024 noch immer nicht viele positive Anzeichen für Ferienimmobilien geben wird. Die allgemeine Marktnachfrage sinkt weiter und wird bis zum Jahresende anhalten.

Dementsprechend wird das neue Angebot weiter zurückgehen; für Condotels wird im Vergleich zum Jahr 2023 ein Rückgang prognostiziert, der um etwa 800 bis 1.000 Einheiten schwanken wird.

Unterdessen wird das Angebot an Ferienvillen und Ferienreihenhäusern/Geschäftshäusern voraussichtlich dem Stand von 2023 entsprechen und zwischen 250 und 300 Ferienvillen bzw. 200 und 300 Ferienreihenhäusern/Geschäftshäusern schwanken.

Das Primärpreisniveau bleibt stabil und dürfte im nächsten Jahr keine deutlichen Schwankungen aufweisen. Um zu überleben, müssen Unternehmen und Investoren Rabattpolitiken, Zinsstützungen, Tilgungsfreiräume, Leasingverpflichtungen usw. einführen, die auch im Jahr 2024 noch weit verbreitet sein werden.

In seinem Kommentar zum Immobilienmarkt für Ferienanlagen sagte Herr Pham Anh Khoi – PhD, Direktor des Instituts für Wirtschafts-, Finanz- und Immobilienforschung Dat Xanh Services, dass der Immobilienmarkt im Allgemeinen mit vielen Schwierigkeiten konfrontiert sei, nicht nur das Segment der Ferienimmobilien.

„Rückblickend auf ein Jahr mit starken Markt- und Wirtschaftsschwankungen wird auch dieses Segment im Bereich der Ferienimmobilien von staatlichen Stellen untersucht und entsprechende Regelungen für die Marktentwicklung erlassen. Beispielsweise soll das Dekret 10 (Erteilung von Zertifikaten für Condotels und Officetels) im Jahr 2023 rechtliche Hindernisse für zukünftige Ferienprojekte beseitigen und so zu mehr Transparenz und Klarheit auf dem Markt beitragen“, erklärte Herr Khoi.

Einige Experten sind zudem der Ansicht, dass es für den Immobiliensektor schwierig werden wird, wieder an seine „goldenen“ Zeiten anzuknüpfen. Nach den „Stolpersteinen“ müssen Anleger jedoch in rechtlichen Fragen, bei der Verkaufstransparenz und bei der Gewinnermittlung präzise vorgehen.

Insbesondere ist es notwendig, Infrastrukturprojekte mit einer guten sozialen und technischen Infrastruktur zu entwickeln, um Touristen und Käufer anzuziehen, dann wird sich dieser Markt im Laufe der Zeit allmählich erholen.