Welche Auswirkungen hat die neue Grundstückspreisliste in Ho-Chi-Minh-Stadt auf Immobilienunternehmen?

Gesetze ändern sich

Ab dem 1. August 2024 treten das Bodengesetz, das Immobilienwirtschaftsgesetz und das Wohnungsgesetz in Kraft. Darüber hinaus hat das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt (DONRE) von Ho-Chi-Minh-Stadt vorgeschlagen, einen Entwurf zur Anpassung der Grundstückspreislisten in der gesamten Stadt herauszugeben.

Neben einer Reihe von Meinungen, die hoffen, dass das Gesetz zu mehr Markttransparenz, einer gerechteren Berechnung der Grundstückspreise und einer Lösung der Probleme der Menschen beitragen wird, deren Land zurückgewonnen wurde, gibt es immer noch viele Bedenken, dass die Erhöhung der Grundstückspreise nicht der Hauptfaktor ist, der sich auf Immobilienunternehmen und die Menschen sowie Hauskäufer auswirkt.

Artikel 159 des Bodengesetzes von 2024 sieht insbesondere vor, dass der Rahmen für die Bodenpreise abgeschafft wird und die Bodenpreisliste künftig jährlich statt wie bisher alle fünf Jahre aktualisiert werden muss. Dementsprechend hat die Regierung die Verantwortung der Volkskomitees der Provinzen dezentralisiert und gestärkt, indem sie festgelegt hat, dass die Festlegung der Bodenpreisliste von den Volkskomitees der Provinzen vorgenommen wird. Gleichzeitig wird die „Abzugsmethode“ abgeschafft und die Bodenpreise werden stattdessen nach vier Methoden ermittelt: Vergleich, Einkommen, Überschuss und Bodenpreisanpassungskoeffizient.

Herr Le Dinh Lang, Direktor der Song Long Real Estate Investment, Construction and Development Company Limited, äußerte sich gegenüber Reportern zu den aktuellen Methoden der Grundstückspreisgestaltung und kommentierte: „Die aktuellen Gesetze sind sehr umfassend und nah an der Marktrealität. Das Grundstücksgesetz enthält Vorschriften zur Grundstücksbewertung mit neuen Methoden, die dazu beitragen, dass die Grundstücksbewertung realitätsnah ist und Transparenz und Nachhaltigkeit gewährleistet.“

„Mit der neuen Berechnungsmethode werden sich die Kosten für die Entwicklung eines Geschäftsprojekts jedoch mehr oder weniger erhöhen. Wenn die Marktpreise steigen, sind die Investoren gezwungen, das Projekt zu einem hohen Preis zu verkaufen und können diesen nicht senken“, erklärte Herr Lang.

Herr Dao Huy (Investor) bemerkte unterdessen auch, dass die Preise auf dem Immobilienmarkt zunehmend schwanken. Dies sei zwar eine Eigenschaft des vietnamesischen Immobilienmarktes, da sich die Preise im Laufe der Zeit anhäufen und steigen. Wenn jedoch neue Gesetze in Kraft treten, insbesondere in Ho-Chi-Minh-Stadt, und eine neue Preisliste für Grundstücke herausgegeben wird, wird dies sicherlich auf viele Bedenken von Unternehmen und denjenigen stoßen, die langfristig Wohnraum benötigen.

Die Landnutzungsgebühren werden für Unternehmen stets fair berechnet.

Was den Entwurf der Grundstückspreisliste in Ho-Chi-Minh-Stadt betrifft, so wird vielfach davon ausgegangen, dass die neue Grundstückspreisliste große Auswirkungen auf die Immobilienbranche haben wird. Hohe Grundstückspreise, also hohe Investitionen und hohe Erträge, wirken sich direkt auf die Käufer aus. Dadurch steigen auch die Verkaufspreise der Produkte.

Herr Nguyen Toan Thang, Direktor des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt, teilte mit: „Die Anpassung der Grundstückspreisliste hat keine Auswirkungen auf Immobilienunternehmen, da die Landnutzungsgebühren für Immobilienprojekte nach der Überschussmethode ermittelt werden.“

Daher muss das Ergebnis der Ermittlung des Werts von Landnutzungsrechten nach der Überschussmethode, unabhängig davon, ob es höher oder niedriger als der Grundstückspreis in der Grundstückspreisliste ist, nicht gemäß dem in Klausel 8, Artikel 158 des Grundstücksgesetzes von 2024 vorgeschriebenen Grundstückspreis in der Grundstückspreisliste angepasst werden (unter Verwendung des nach der Überschussmethode ermittelten Ergebnisses).

Ein Vertreter des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt erklärte, dass für alle gewerblichen Wohnimmobilienprojekte die zum Zeitpunkt der Berechnung gültige Marktpreisliste gelte. Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt wird Bewertungsstellen einladen, den Betrag zu ermitteln, den Unternehmen bei der Zahlung der Landnutzungsgebühren zahlen müssen. Daher hat die Veröffentlichung der neuen Landpreisliste keine Auswirkungen auf Immobilienunternehmen.

Laut Angaben des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt sind die Preise für landwirtschaftliche Grundstücke in der angepassten Grundstückspreisliste im Vergleich zu früher gestiegen, wodurch die Pachtlücke ausgeglichener ist als in der Realität. Dies führt zu transparenteren, öffentlichen, faireren und angemesseneren Abzügen für Immobilienunternehmen bei der Erfüllung finanzieller Verpflichtungen. Andererseits unterliegen Immobilienpreise dem Gesetz von Angebot und Nachfrage, sodass der Verkaufspreis vom Markt bestimmt wird.

Nach den neuen Bestimmungen werden die Grundstückspreise für gewerbliche Wohnbauprojekte auch nach dem Inkrafttreten des Bodengesetzes von 2024 weiterhin nach der Überschussmethode berechnet. Diese Methode ist seit 2014 die wichtigste Methode zur Berechnung der Landnutzungsgebühren für Immobilienprojekte und erreicht einen Anwendungsanteil von bis zu 90 %.

Durch die Wahl dieser Faktoren wird sichergestellt, dass die Grundstückspreise stabil und nahe am Marktpreis liegen und plötzliche Anstiege der Grundstückspreise oder ein „virtuelles Fieber“ vermieden werden, die ein Risiko für die Sicherheit des Immobilienmarktes im Allgemeinen und des Kapitalmarktes im Besonderen darstellen.

Darüber hinaus ist der landwirtschaftliche Grundstückspreis in der angepassten Grundstückspreisliste höher als zuvor, wodurch die Pachtlücke harmonischer ist als in der Realität, was zu transparenteren, öffentlichen, faireren und angemesseneren Abzügen für Immobilienunternehmen bei der Erfüllung finanzieller Verpflichtungen führt.

Herr Ngo Quang Phuc, Generaldirektor der Phu Dong Real Estate Joint Stock Company, sprach mit Nguoi Dua Tin über die aktuelle Methode zur Berechnung der Grundstückspreise und sagte: „Die neue Methode zur Berechnung der Grundstückspreise wird sich in Zukunft mehr oder weniger auf den Anstieg der Immobilienpreise auswirken, da die Grundstückspreise, die Baukosten und die Kosten für die Projektentwicklung kontinuierlich steigen und auch die Immobilienpreise schwanken.“

Die beste Lösung zur Begrenzung des Anstiegs der Immobilienpreise besteht darin, dass der Staat Unternehmen dabei unterstützt, die rechtlichen Verfahren für Projekte zu verkürzen, das Angebot an bezahlbarem Wohnraum und Sozialwohnungen zu erhöhen usw., um das Angebot zu erhöhen und so die Preise zu stabilisieren.