Porostou nebo klesnou ceny nemovitostí po 1. srpnu?

Od začátku roku 2024 až do současnosti, tedy ještě předtím, než tyto tři zákony vstoupily v platnost, ceny ve všech segmentech realitního trhu neustále „rostly“. Zejména ve dvou velkých městech Hanoji a Ho Či Minově Městě stačí těm, kteří potřebují bydlení, jen trochu počkat, než se ceny změní. V tomto segmentu zaznamenal nejsilnější nárůst cen segment bytů. Zpráva společnosti Savills o trhu s nemovitostmi za 2. čtvrtletí 2024 ukazuje, že v Hanoji se od roku 2020 průměrná cena primárních bytů zvýšila o 18 % ročně, zatímco ceny sekundárních bytů se zvýšily o 14 % ročně. Pan Huynh Thanh Khiet, zástupce ředitele odboru výstavby Ho Či Minova Města, uvedl, že segment bytů zaznamenává ve srovnání s ostatními segmenty konzistentnější růst cen. Během tohoto období ceny neustále rostly průměrným tempem 15–20 % ročně. I v cenově dostupném segmentu, kde se cena za metr čtvereční v roce 2015 pohybovala v rozmezí 25–35 milionů VND, vzrostla v roce 2023 na 40–60 milionů VND. Byty střední třídy se v roce 2023 prodávaly za 50–70 milionů VND/m2, oproti pouhým přibližně 35–50 milionům VND/m2 v roce 2015. Luxusní segment v současnosti stojí 70–100 milionů VND za metr čtvereční. Byty v centru města měly nejvyšší ceny, které se loni pohybovaly v rozmezí 80–200 milionů VND/m2, zatímco ty na předměstí se pohybovaly v rozmezí 30–60 milionů VND/m2.

FOTO: NGOC DUONG

Pokud jde o segment pozemků, paní Pham Thi Mien, zástupkyně ředitele Vietnamského institutu pro výzkum nemovitostí, uvedla, že nízkopodlažní domy a pozemky začínají vykazovat pozitivní známky oživení, přičemž některé projekty vykazují poměrně dobré výsledky v prodejích a převodech. V Hanoji také předměstské oblasti zaznamenávají 10–20% nárůst cen pozemků ve srovnání se začátkem roku. Je pozoruhodné, že před vstupem zákona v platnost 3. srpna zaznamenal trh s nemovitostmi v Ho Či Minově Městě boom, když upravený ceník pozemků, který by měl být uplatňován od 1. srpna, s 5 až 50násobným zvýšením, přiblížil ceny pozemků tržní hodnotě, ale také způsobil značné potíže, protože ovlivnil desítky skupin. Včera předložila Asociace realitních kanceláří v Ho Či Minově Městě dokument, v němž navrhuje odložit lhůtu pro podávání žádostí, aby se zabránilo tlaku na poplatky za užívání pozemků pro obyvatele. Důvodem nárůstu cen nemovitostí je nedostatek nabídky. Právní překážky ztěžují realizaci projektů a řada investorů uvízla u korporátních dluhopisů, což je nutí omezovat jejich investice. Vzhledem k nízké nabídce a vysoké poptávce zůstávají ceny vysoké i přes nízkou likviditu. V současné době čekají na řešení tisíce pozastavených projektů, které by zvýšily nabídku na trhu. Proto se očekává, že tři nové zákony pomohou snížit ceny nemovitostí a zpřístupnit bydlení veřejnosti. Ve skutečnosti však nic nenasvědčuje tomu, že by se tak stalo.

Trh vzkvétá, ceny porostou…

Podle ekonoma Dr. Vu Dinh Anha včasné uvedení výše zmíněných tří zákonů v platnost překoná mnoho právních omezení, zmírní obtíže, pomůže restartovat pozastavené projekty a vytvoří podmínky pro vznik nových projektů. „V zásadě by se podle tržních principů měly ceny nemovitostí obecně, a zejména pozemků, ochladit, když se zvýší nabídka a dosáhne rovnováhy mezi nabídkou a poptávkou. Realita je však opačná. Jde o přirozený a nevyhnutelný projev trhu, který se opět začíná aktivovat, a je v souladu s motivací a realitou kupujících i prodávajících,“ vysvětlil.

FOTO: NGOC DUONG

Tento expert analyzoval, že trh s nemovitostmi byl v posledních dvou letech téměř zamrzlý. Až se trh restartuje, opět ožije a jedním z prvních signálů bude růst cen. Kromě toho, ačkoli mnoho projektů má možnost se restartovat, z pohledu developera se jejich náklady během období, kdy byly projekty „zastaveny“, výrazně zvýšily. Pozemky zůstaly ladem, projekty byly zastaveny, ale stále museli platit úroky z úvěrů, odpisy atd., nemluvě o dluzích mezi developerem a stavebními společnostmi. Kvůli těmto zvýšeným nákladům majitelé projektů zvýší ceny, aby to kompenzovali, až projekty budou znovu spuštěny. Na druhou stranu kupující pravděpodobně akceptují nárůst cen, protože přístup ke kapitálu je nyní mnohem lepší a úrokové sazby se snížily. Část nákladů spojených s investicemi do nemovitostí, jako je přístup ke kapitálu a úroky z úvěrů, může být kompenzována nárůstem cen. To vede k současnému trendu rostoucích cen nemovitostí. Z dlouhodobého hlediska se Dr. Vu Dinh Anh domnívá, že je příliš brzy na to, abychom předpovídali, zda ceny nemovitostí po vstupu těchto tří zákonů v platnost porostou nebo klesnou. Zákony obsahují mnoho změn, které různými způsoby ovlivňují ceny nemovitostí. Jejich nárůst nebo pokles závisí na příčinách nedávných výkyvů cen pozemků v každém segmentu. Například trh s nemovitostmi v poslední době sužuje omezená nabídka. Na základě předpisů ve třech nových zákonech je pravděpodobnost zvýšení nabídky v blízké budoucnosti velmi vysoká. Tím se vyřeší příčina rostoucích cen pozemků v důsledku nedostatku nabídky, což by mohlo vést k klesajícímu trendu cen. Podobně povolení prodeje nemovitostí na pozemcích s doprovodnými právy na pronájem pozemků zdynamizuje trh. Nejdůležitější je, že podle Dr. Anha i přes platnost zákonů rozsah jejich dopadu na trh silně závisí na tom, jak budou vyhlášky a nařízení konkretizovány a implementovány. Například pokud jde o předpisy o pronájmu domů, současný zákon vyžaduje, aby pronajímatelé založili podnikatelský subjekt, ale to by mohlo vést ke zvýšeným povinnostem pronajímatele vůči státnímu rozpočtu. Mnoho názorů naznačuje, že požadavek na založení podnikatelského subjektu by neměl být založen na počtu nebo ploše pronajímaných domů, ale spíše na hodnotě pronajímaných nemovitostí. Tyto návrhy však dosud nebyly zapracovány do současných podzákonných dokumentů. „Dokončení předpisů, které vyžadují, aby pronajímatelé zakládali firmy, má také dopad na trh s nemovitostmi, alespoň pokud jde o to, zda se může rozvíjet sektor pronájmu nemovitostí. Pokud se trh s pronájmem rozvine, když poptávka po vlastnictví domů klesne, ovlivní to ceny domů. Naopak, pokud se to stane příliš obtížným a trh s pronájmem se nerozvine, sníží se také poptávka ze strany těch, kteří si chtějí koupit více domů k pronájmu. To ukazuje, že rozsah dopadu na trh do značné míry závisí na konkretizaci předpisů, pokynů v podzákonných dokumentech a dokonce i předpisů v jiných zákonech týkajících se trhu s nemovitostmi,“ poznamenal pan Vu Dinh Anh.

...ale nelze to okamžitě zvýšit.

Student magisterského studia Ngo Gia Hoang (Právnická univerzita v Ho Či Minově Městě) při hodnocení dopadu těchto tří zákonů na trh s nemovitostmi poznamenal: „Zákon o pozemkech z roku 2024 zrušil rámec cen pozemků vydávaný vládou každých pět let, což znamená, že obce již nejsou omezeny v stanovování cen pozemků nižších, než je vládní rámec, jako dříve, což jim umožňuje proaktivně vytvářet tabulky cen pozemků, které odpovídají skutečné situaci. Zejména s uplatňováním tržních metod oceňování pozemků budou státem stanovené ceny pozemků držet krok s vývojem trhu, čímž se omezí současná situace „dvou cen“. S ustanoveními zákona o pozemkech z roku 2024 se však ceny pozemků v místních tabulkách cen pozemků ve srovnání s předchozím obdobím zvýší. Dopad zvýšených státem stanovených cen pozemků vede ke zvýšení některých finančních závazků pro uživatele pozemků, jako jsou poplatky za užívání pozemků, pozemkové nájemné, daň z užívání nezemědělské půdy, registrační poplatky nebo zvýšené náklady na kompenzace a vyklizení pozemků.“ Realitní podniky se zároveň mohou s růstem cen pozemků potýkat se zvýšenými investičními náklady, což povede k vyšším cenám nemovitostí uváděných na trh. Spekulace, které v některých lokalitách zvyšují ceny pozemků a zneužívají obavy veřejnosti z možného růstu cen po vstoupení zákonů v platnost, vytvářejí umělou bublinu, která ceny tlačí výše, než je jejich skutečná hodnota. Pan Nguyen Chi Hieu (zástupce vedoucího katedry účetnictví a auditu, Univerzita ekonomie a práva) však tvrdí, že obce, které každoročně vydávají nové ceníky pozemků a pečlivě sledují tržní ceny, donutí podniky nést vyšší náklady na pronájem pozemků a prostor, což ovlivní zisky a potenciálně povede ke zvýšení cen zboží a služeb, což vyvine inflační tlak na trh. Náhlý nárůst cen může způsobit nestabilitu na trhu s nemovitostmi; příliš rychlý nárůst cen by mohl vytvořit realitní bublinu, což by vedlo k finančním a ekonomickým rizikům. Nejen podniky, ale i jednotlivci budou čelit větší finanční zátěži, pokud si budou chtít koupit pozemek nebo bydlení, zejména ti s nízkými nebo středními příjmy. Rostoucí ceny pozemků prodražují náklady na koupi bydlení, což snižuje dostupnost bydlení pro mnoho lidí, zejména pro mladé lidi nebo nové rodiny. Zákon o pozemkech z roku 2024 dále stanoví, že developeři, kteří chtějí realizovat projekty komerčního bydlení, mohou získat práva k užívání pozemků pouze pro rezidenční účely a musí o koupi pozemků jednat přímo s obyvateli. Návrh usnesení o pilotním projektu komerčního bydlení bez rezidenčních pozemků mezitím ještě nebyl schválen Národním shromážděním. „Zpřísnění předpisů o dělení pozemků a zrušení rámců pro ceny pozemků... pak znamená, že vstupní náklady mnoha projektů komerčních nemovitostí se mohou zvýšit, což povede k nárůstu cen domů a nemovitostí. Ceny nemovitostí se však zvýší, ale ne okamžitě; dojde ke zpoždění, protože to závisí na mnoha faktorech. Krátkodobá nabídka bude jistě omezená, což je nezbytnou podmínkou pro růst cen nemovitostí, zatímco poptávka po nemovitostech zůstává neznámým a nejasným faktorem,“ uvedl pan Hieu. Podle něj však v současné situaci, uprostřed obecných obtíží, spekulativní kupující stále váhají s velkými investicemi a zdráhají se půjčovat si od bank. Ti, kteří mají skutečnou potřebu, se domnívají, že ceny nemovitostí jsou stále vysoké, a vyčkávají. Ceny nemovitostí se proto v krátkodobém horizontu dramaticky nezvýší, ale v dlouhodobém horizontu se jistě zvýší. Pan Le Hoang Chau, předseda realitní asociace Ho Či Minova Města, se domnívá, že tři výše zmíněné zákony, jakmile vstoupí v platnost, nemohou způsobit okamžitý nárůst cen nemovitostí. Vzhledem k časovému zpoždění v implementaci politik a skutečnosti, že projekty vyžadují dlouhý časový harmonogram a procesy, může uvedení produktů na trh trvat roky. Je však zřejmé, že ceníky pozemků vydávané obcemi podle pozemkového zákona budou realističtější, jako například ten, který nedávno oznámilo Ho Či Minovo Město. Prudký nárůst návrhu ceníku pozemků ovlivní vstupní náklady mnoha odvětví ekonomiky, zejména náklady na kompenzace a vyklizení pozemků, což bude mít dominový efekt, a to zvýšení cen bydlení, cen nájemného, ​​nákladů na pronájem pozemků a nákladů na pronájem továren v průmyslových zónách a v investičních projektech v oblasti obchodu, služeb a cestovního ruchu, což může vést ke zvýšení cen zboží obecně. To bude mít také negativní dopad na projekty sociálního bydlení, u nichž podniky vyjednávají o převodu práv k užívání pozemků za účelem realizace projektů.