العرض "خارج الطور"، خطر ارتفاع أسعار المساكن

لقد مرت سوق العقارات مؤخرًا بفترة من "الركود"، حيث انخفض العرض والطلب بشكل حاد، وأصبحت القضايا القانونية المتعلقة بالمشاريع متشابكة، وتم حظر مصادر رأس المال. لقد مرت العديد من الشركات بأوقات صعبة للغاية، مما أدى إلى تسريح آلاف الموظفين وحتى تعليق العمليات.

اعترف السيد لي هوانج تشاو - رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA) - في مؤتمر عقد مؤخرًا بأن شركات العقارات تعلمت "دروسًا لا تُنسى" بعد كوفيد-19.

وبعد ذلك، كان على الشركة التركيز على إعادة الهيكلة، وحل مشاكل رأس المال، وتعزيز تطوير المنتجات. وتكمن المشكلة الأكبر في ديون السندات، والتي تمت معالجتها "بشكل ناعم" أيضاً، بفضل دعم الحكومة والبنك المركزي من خلال التعميمات التي تمدد فترة سداد الديون وتمديد أجل ديون السندات.

ومع ذلك، لا يزال السيد تشاو يشعر بالقلق من أن سوق العقارات في مدينة هوشي منه هذا العام قد يستمر في عدم التوازن بين العرض والطلب على المساكن. 71% من العرض لا يزال في قطاع العقارات الراقية، والباقي في قطاع العقارات المتوسطة، وهناك نقص في المنتجات بأسعار معقولة والإسكان الاجتماعي، حسب البيانات حتى نهاية عام 2023.

وبسبب المشاكل القانونية التي تشكل 70% من صعوبات السوق، يوجد في مدينة هوشي منه 148 مشروعاً عقارياً وإسكاناً تجارياً وإسكاناً اجتماعياً لم تتمكن من استكمال إجراءات الاستثمار والبناء والأعمال التجارية أو تم تعليقها. منذ ذلك الحين، لم يتم منح "الكتب الوردية" لأكثر من 58 ألف عميل اشتروا منازل في مشاريع.

قد يؤدي نقص المعروض من المساكن إلى رفع أسعار المساكن أو إبقاءها مرتفعة، في سياق ندرة المساكن الميسورة التكلفة والمساكن الاجتماعية على نحو متزايد. وقال رئيس مجلس إدارة جمعية المطورين العقاريين في الهند إن شركات العقارات بحاجة إلى تعزيز هيكل المنتجات، مع التركيز على الإسكان بأسعار معقولة ومنتجات الإسكان الاجتماعي لزيادة السيولة وتلبية الاحتياجات الحقيقية للناس وضمان تنمية السوق الصحية.

إن "عدم التزامن" في السوق ونقص منتجات الإسكان بأسعار معقولة هي أيضًا من بين التحديات التي ذكرها السيد نجوين شوان كوانج - رئيس مجلس إدارة شركة نام لونغ للاستثمار مؤخرًا. إن "الفارق الطوري" بين العرض والطلب في قطاعات العقارات المختلفة، وأزمة ثقة مشتري المنازل التي تؤدي إلى انخفاض السيولة، وزيادة المخزون، هي المشاكل التي يتعين على السوق مواجهتها.

وبالإضافة إلى ذلك، ووفقاً للسيد كوانج، تواجه الشركات أيضاً تحديات مالية عندما تظل الديون قائمة، وستظل سندات الدين، على الرغم من تمديدها، قائمة في عامي 2024 و2025. وثالثاً، هناك التحدي القانوني للمشروع عندما لا تزال بعض القوانين متداخلة حالياً. وفي الوقت نفسه، يظل الطلب الحقيقي على الإسكان مرتفعا، ولا تزال قطاعات الإسكان الميسور والإسكان الاجتماعي تتمتع بفرص للتطور.

لقد حذر خبراء وممثلو وكالات الإدارة منذ سنوات عديدة من ظاهرة "اختلال التوازن المرحلي" بين العرض والطلب على السكن، أي أن العرض في السوق يميل نحو قطاع الإسكان الفاخر وأن هناك نقصًا في الإسكان بأسعار معقولة. في الآونة الأخيرة، اتجهت كل الآراء نحو تشجيع الشركات على تطوير خط الإنتاج "المطلوب في السوق".

وبحسب العديد من الخبراء، فإن الإسكان الميسور والإسكان الاجتماعي سيكون قطاع العقارات الذي سيدخل مرحلة التعافي الأولى هذا العام. ويظل الطلب على هذا القطاع مرتفعاً للغاية، مما يعزز السيولة، ويدفع السوق قريباً إلى مرحلة جديدة بعد فترة الأزمة.

تدخل العديد من الشركات في السباق

وبحسب تقديرات سافيلز ونموذج البحث، فإن مدينة هوشي منه تحتاج إلى حوالي 50 ألف شقة لتلبية الاحتياجات السكنية الحقيقية، و60-70% من إجمالي العرض يأتي من قطاع الإسكان بأسعار معقولة. ومع ذلك، تعاني مدينة هوشي منه من نقص في هذه المنتجات، ويتركز العرض في الأسواق المجاورة مثل بينه دونج، ودونج ناي، ولونج آن، ولكنه قد لا يكون كافيا لتلبية الطلب.

تستهدف مشاريع الشقق في الضواحي العملاء في مدينة هوشي منه الذين يشترون للعيش فيها أو للاستثمار. سعر بيع الشقق المكونة من غرفتي نوم هو حوالي 2 مليار دونج / شقة، وهو مناسب جدًا للعائلات الصغيرة.

مع وجود مثل هذا السوق الكبير، دخلت العديد من الشركات بسرعة في السباق لتوسيع إمدادات هذا المنتج عالي السيولة. تطبق شركة نام لونج استراتيجية التركيز على منتجات الإسكان بأسعار معقولة والتي تلبي احتياجات السوق، وتعزيز سياسات الدعم، ومعالجة المخزون، وتعزيز المبيعات. وتبلغ الإيرادات المستهدفة لهذا العام نحو 6,657 مليار دونج، قادمة من مشاريع رئيسية في مدينة هوشي منه، ولونج آن، وكان ثو.

تختار شركة آن جيا بحزم تطوير المشاريع في القطاعات المتوسطة والمعقولة لأنها تلبي احتياجات السوق. ويرى قادة "آن جيا" أن هذا القطاع لا يزال يثبت "قوته التي لا تقهر" حتى عندما يكون السوق مزدهرا أو مجمدا، حيث يلبي احتياجات غالبية الناس ويتمتع بسيولة عالية.

كما أطلقت شركة TT Capital Investment Joint Stock Company وشريكان من اليابان، Cosmos Initia (عضو مجموعة Daiwa House) وKoterasu، مشروعًا مشتركًا طويل الأجل لتطوير مشاريع عقارية بأسعار معقولة في مدينة هوشي منه والمقاطعات المجاورة. وأعلن المشروع المشترك أنه سيستثمر حوالي 150 مليون دولار أميركي على مدى السنوات الخمس المقبلة، بهدف طرح حوالي 1000 شقة بأسعار معقولة في السوق كل عام.

وقالت الشركة المشتركة أيضًا إنها أكملت المساهمة الرأسمالية لمشروع بالقرب من فينكوم دي آن، مدينة دي آن، مقاطعة بينه دونج بمقياس يبلغ حوالي 2000 شقة، وسعر البيع أقل من 2 مليار دونج / شقة. وبحسب أحدث المعلومات فإن المشروع يخضع للإجراءات اللازمة ليتمكن من طرحه في السوق اعتباراً من الربع الثالث من العام الجاري.

فيما يتعلق بالإسكان الاجتماعي، لدى الحكومة مشروع لبناء مليون وحدة سكنية اجتماعية على الأقل لأصحاب الدخل المحدود وعمال المناطق الصناعية في الفترة 2021-2030. وقد سجلت العديد من الشركات لتنفيذ هذا الهدف وهي تحققه تدريجياً.

سجلت مجموعة نوفالاند للاستثمار في بناء 200 ألف وحدة سكنية اجتماعية في مدينة هوشي منه والمقاطعات المجاورة. تهدف مجموعة هوانغ كوان إلى إكمال 50 مشروعًا، أي ما يعادل 50 ألف شقة، بحلول عام 2030. ويعادل العدد المسجل لهاتين الوحدتين ربع الهدف الإجمالي الذي تسعى الحكومة إلى تحقيقه.

وفي وقت سابق، تعهدت سلسلة من شركات العقارات الكبرى مثل هونج ثينه، وفينجروب، وسنجروب، وهيم لام، وبيكاميكس... ببناء مساكن اجتماعية. من الالتزام إلى الواقع، بدأت شركة Vingroup في بناء العديد من مشاريع الإسكان الاجتماعي في المناطق الشمالية والوسطى.

ومن المرجح أن تجذب عودة الإسكان الميسور التكلفة والإسكان الاجتماعي اهتمامًا كبيرًا في السوق في الفترة المقبلة. من الممكن أن يرتفع العرض من هذا المنتج بشكل كبير في أسواق الضواحي في مدينة هوشي منه خلال العام أو العامين المقبلين، مما يخفف "العطش" لامتلاك المساكن لدى الأشخاص الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية.

ومع ذلك، في سياق أن 70% من المعروض من المساكن لا يزال في قطاع العقارات الراقية، فإن السيولة في السوق صعبة، ولم يتم حل القضايا القانونية المتعلقة بالمشاريع، ولا تزال الشركات بحاجة إلى إعادة هيكلة قوية. وخاصة أن سوق السندات شهدت "هبوطاً ناعماً" لكن ضغوط الاستحقاق لا تزال قائمة.

ولذلك، تقول آراء كثيرة إن الشركات لا تزال بحاجة إلى التخطيط لإعادة هيكلة المنتجات، ومواصلة تنقية الصحة المالية، وتعزيز الجهاز للحصول على جسم أكثر صحة قبل الدخول في السباق الجديد.