يدخل التعميم رقم 22/2023/TT-NHNN حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 يوليو 2024. والنقطة الإيجابية الأكبر في التعميم هي تعديل معامل مخاطر الائتمان.

وبناء على ذلك، سيتم تعديل معامل المخاطرة للقروض المخصصة لشراء المساكن الاجتماعية، وشراء المنازل، وبناء المنازل في إطار برامج ومشاريع الدعم الحكومي، إلى حد أقصى قدره 50%. كما يتم تعديل نسبة القرض إلى القيمة (LTV) من 100% وما فوق ونسبة الأرباح (DSC) أعلى من 35%. ويبلغ الحد الأدنى لعامل المخاطرة 20%، وهو ما يقابله نسبة ضمان أقل من 40% ونسبة دخل أقل من 35%.

بالإضافة إلى ذلك، يقوم التعميم 22 أيضًا بتعديل معامل مخاطر الائتمان للأصول التي تعد تسهيلات ائتمانية متخصصة في شكل تسهيلات ائتمانية لتمويل مشاريع الأعمال العقارية في المناطق الصناعية من 200٪ إلى 160٪.

ومن المتوقع أن تشجع هذه التعديلات مؤسسات الائتمان على تعزيز الإقراض لمشاريع الإسكان الاجتماعي ومشاريع الإسكان في إطار برامج ومشاريع الدعم الحكومي. كما يساهم في الوقت نفسه في إزالة الصعوبات وتعزيز سوق العقارات للتطور بشكل آمن وصحي ومستدام.

يقترح HoREA السماح للأفراد باقتراض الأموال لشراء المنازل باستخدام السكن المستقبلي كضمان

ومع ذلك، وفقًا لـ HoREA، فإن بعض لوائح التعميم 22، إذا لم يتم تعديلها على الفور، قد يكون لها عواقب سلبية على عملية تعافي وتطوير سوق العقارات على المدى القصير والطويل.

وعلى وجه التحديد، تشعر HoREA بقلق عميق إزاء الأحكام الواردة في التعميم رقم 22 بشأن القروض المضمونة بالعقارات للأفراد لشراء المنازل، بما في ذلك المساكن التجارية. وبناء على ذلك، لا يُسمح للبنوك التجارية وفروع البنوك الأجنبية بإقراض الأفراد إلا لشراء المساكن التي تم "استكمالها للتسليم"، أي "المساكن المتاحة".

"وبالتالي، فإن التعميم رقم 22/2023/TT-NHNN لا يسمح للبنوك التجارية وفروع البنوك الأجنبية بإقراض الأفراد لشراء مساكن تجارية غير مكتملة للتسليم (أي المساكن التجارية التي يتم إنشاؤها في المستقبل) المضمونة (المرهونة) بهذا المنزل نفسه، لذلك يجب على الأفراد الذين يرغبون في اقتراض الائتمان لشراء مساكن تجارية يتم إنشاؤها في المستقبل تنفيذ تدابير أمنية أخرى أو تأمينها بأصول أخرى،" أعرب السيد لي هوانج تشاو، رئيس مجلس إدارة HoREA، عن قلقه.

لذلك، تعتقد HoREA أنه إذا لم يتم تعديل اللائحة المذكورة أعلاه على الفور، عندما يدخل التعميم رقم 22 حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 يوليو 2024، فقد يؤدي ذلك إلى عواقب وخيمة، مما يسبب صعوبات ويعيق التشغيل الطبيعي لسوق العقارات، مما سيؤثر سلبًا على عملية تعافي وتطوير سوق العقارات سواء على المدى القصير أو على المدى الطويل.

علاوة على ذلك، فإن عدم السماح لمؤسسات الائتمان بإقراض الأفراد الائتمان لشراء مساكن تجارية مستقبلية مرهونة بهذا المنزل هو أمر غير مناسب ومتناقض ومتعارض مع الأحكام القانونية ذات الصلة مثل: القانون المدني 2015، وقانون الإسكان 2014 وقانون الإسكان 2023، وقانون الأعمال العقارية 2014 وقانون الأعمال العقارية 2023، وقانون الاستثمار 2020، وقانون مؤسسات الائتمان 2010 وقانون مؤسسات الائتمان 2024...

من خلال مقارنة اللوائح القانونية ذات الصلة (المذكورة أعلاه) والوضع العملي، تقترح الجمعية تعديل واستكمال الفقرة 11، المادة 2 من التعميم رقم 41/2016/TT-NHNN (المعدل والمكمل في الفقرة 1، المادة 1 من التعميم 22/2023/TT-NHNN) في اتجاه إضافة لوائح تسمح للمؤسسات الائتمانية بإقراض الائتمان للأفراد لشراء "مساكن تجارية مستقبلية" مضمونة (مرهونة) بهذا المنزل.