ترتفع التكاليف، وترتفع أسعار المساكن، وتشعر الشركات بالقلق بشأن المبيعات الصعبة

وفي الاستراتيجية لتوقع دورة النمو الجديدة، قالت السيدة نجوين ثانه هونغ، مديرة الاستثمار في شركة نام لونغ، إن القوانين التي دخلت حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس 2024 قد خلقت نهجًا مرنًا للشركات، بما في ذلك الاستحواذ على المشاريع، وتحويل استخدام الأراضي، وعمليات الدمج والاستحواذ، والمشاركة في المزادات.

ومع ذلك، فإن المشاركة في مزادات الأراضي تشكل تحديات من حيث تكاليف المدخلات، مما يتسبب في ارتفاع أسعار المساكن، مما يؤثر على إمكانية وصول مشتري المنازل إلى هذه المساكن. يجب على الشركات أن تفكر بعناية في تقديم أسعار معقولة تلبي احتياجات المشترين مع ضمان الأرباح.

قالت السيدة هونغ: "إن بيع الأراضي بالمزاد العلني يزيد من تكاليف المدخلات على المستثمرين. وهذه مشكلة صعبة، لا سيما في ظل ارتفاع أسعار الأراضي والتكاليف الأخرى"، مضيفةً أن أسعار العقارات في ارتفاع لا مفر منه بسبب ارتفاع تكاليف المدخلات بشكل متزايد.

يتساءل العديد من المستثمرين عما إذا كان ينبغي عليهم الاستثمار في المشروع عندما ترتفع تكاليف المدخلات، لأنه بالإضافة إلى العوامل التي يمكن خفضها بشكل استباقي مثل تكاليف الإدارة، يجب على المستثمرين بالتأكيد ضمان الأرباح للحفاظ على الجهاز وتطويره في المستقبل.

ولتخفيض ضغط أسعار المساكن وتلبية الاحتياجات الحقيقية للإسكان، من الضروري توسيع التنمية الحضرية إلى المناطق الضواحي.

في ظل ارتفاع التكاليف، لا يملك المستثمرون سوى خيارين: إما الاستثمار إذا كان من الممكن بيعه، أو عدم الاستثمار. يجب أن يكون الاستثمار مربحًا وأن يتطور العمل، ولكن عندما تكون التكاليف مرتفعة جدًا، كيف يُمكننا ذلك؟ قالت السيدة هونغ.

وأكد تقرير السوق الذي أصدرته شركة CBRE Vietnam مؤخرًا أن أسعار العقارات في مدينة هوشي منه ستواصل الاتجاه الصعودي لعام 2024، في سياق التحسن الطفيف في المعروض من المساكن، ولا تزال الفجوة بين القطاعات كبيرة جدًا. ومن المتوقع أن تضم المدينة 9000 شقة و2000 منزل فقط، 83% منها في قطاع العقارات الفاخرة الراقية بأسعار تتجاوز 60 مليون دونج/متر مربع.

قال السيد لي هوو نجيا، المدير العام لشركة لي ثانه، إن سوق العقارات في مدينة هوشي منه يواجه مشكلة كبيرة: عدم التوازن بين قطاعات السوق. في حين أن الطلب على الإسكان هو الأغلبية بين أصحاب الدخل المتوسط ​​والمنخفض، فإن معظم الموارد تتركز في المشاريع الراقية - والتي يكون الطلب عليها محدودا.

وقال السيد نجيا إن أسعار العقارات في مدينة هوشي منه تتقلب حاليا عند مستوى 45 - 50 مليون دونج/م2، وهو ما يعادل حوالي 3 مليارات دونج لشقة مساحتها 60 مترا مربعا.

قال السيد نجيا: "تلعب أسعار الأراضي وتكاليف التمويل دورًا كبيرًا في رفع أسعار المساكن. وعلى وجه الخصوص، تُفاقم تكاليف الاقتراض وتأخير المشاريع الضغط على الأسعار بشكل ملحوظ".

وأكد السيد تران ثانه هاي، رئيس قسم الاستثمار في شركة فينا ليفينج (التابعة لشركة فينا كابيتال)، أن أسعار المساكن سترتفع ليس هذا العام فحسب، بل أيضًا في العامين المقبلين، عندما يتم تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة. وتتعرض الشركات نفسها أيضًا لقدر لا يستهان به من الضغوط مع ارتفاع أسعار الأراضي بشكل حاد، إلى جانب تكاليف استخدام الأراضي التي يتعين على المستثمرين دفعها. وستؤدي هذه العوامل إلى دفع سعر البيع النهائي إلى مستويات باهظة.

كيفية خفض سعر المنزل؟

دخل سوق العقارات عام 2025 مع العديد من توقعات النمو الجديدة، ولكن في حديثه مع مراسل صحيفة داو تو، قال رئيس إحدى شركات العقارات في مدينة هوشي منه إن السوق لا يزال يعاني من العديد من الإصابات وأن ثقة السوق لا تستعيد إلا تدريجياً. أما بالنسبة للشركات، فلا تزال العديد من الشركات تواجه صعوبات بسبب القضايا القانونية والمخزونات الكبيرة واضطراب التدفق النقدي.

ناهيك عن ذلك، فإن تنفيذ المشاريع الجديدة وكذلك التعامل مع قضايا المتأخرات القديمة لا تزال تواجه عقبات، مما يؤدي إلى زيادة التكاليف، وكلما طال وقت الانتظار القانوني، ارتفعت التكاليف.

يعتقد هذا الشخص أن الشركات يجب أن تتعاون على نطاق واسع وتزيد من معاملات الدمج والاستحواذ لجذب مصادر رأس مال جديدة. الأمر الأكثر أهمية هو كيفية حل المشاكل القانونية بسرعة وفعالية، وتقليل التكاليف. ويجب على الشركات أيضًا اختيار السوق المناسب، والقطاع المناسب، واستهداف العملاء المحتملين المناسبين، وموازنة تكاليف الاستثمار والأرباح المعقولة للحصول على منازل حقيقية وعقارات حقيقية وقيمتها الحقيقية.

قال السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، إنه في عام 2024، ولأول مرة، سوف يهيمن قطاع الإسكان الفاخر على سوق العقارات بالكامل في مدينة هو تشي منه، وفي الوقت الحالي، لم يعد هناك معروض من الإسكان المتوسط ​​​​والمعقول التكلفة في مشاريع الإسكان التجاري. ويؤدي هذا الواقع إلى مزيد من تشويه هيكل المنتجات الإسكانية في سوق العقارات في مدينة هوشي منه.

وقال تشاو إنه لخفض أسعار المساكن، من الضروري زيادة المعروض من المساكن، وخاصة المساكن بأسعار معقولة. ولكن لزيادة العرض، يتعين علينا حل أكثر من 148 مشروعًا عالقًا ومعلقًا. قال السيد تشاو: "تحتاج مدينة هو تشي منه والشركات إلى زيادة عروض الإسكان، وخاصةً الإسكان الميسور. وفي الوقت نفسه، إذا تم تنفيذ مليون وحدة سكنية اجتماعية بنجاح، ستنخفض أسعار المساكن".

ومن منظور آخر، قالت السيدة دونج ثوي دونج، الرئيسة التنفيذية لشركة سي بي آر إي فيتنام، إنه من أجل تقليل ضغوط أسعار المساكن وتلبية الاحتياجات الحقيقية للإسكان، من الضروري توسيع نطاق التنمية الحضرية إلى المناطق الضواحي. ويتطلب هذا استثمارًا متزامنًا في البنية التحتية مثل أنظمة النقل والمترو والجسور والطرق، لضمان الاتصال المريح بين الضواحي ومركز المدينة.

ومع ذلك، في مدينة هوشي منه، لا تزال عملية تطوير المناطق الحضرية الضواحي مثل كوتشي أو نها بي تواجه العديد من العقبات بسبب الافتقار إلى الاتصالات بالبنية الأساسية. ولتحقيق هذا الهدف، يتعين على الحكومة إعطاء الأولوية للاستثمار في الطرق السريعة والحزامية، وبالتالي تهيئة الظروف لتنمية صناديق الأراضي بأسعار معقولة للإسكان التجاري.