تستمر الأسعار في "الثبات" عند مستويات مرتفعة

وبحسب تقرير سوق النصف الأول من عام 2023 الصادر عن شركة سافيلز فيتنام، ارتفع العرض الجديد في سوق الشقق بنسبة 76% على أساس ربع سنوي و125% على أساس سنوي، إلى 3596 وحدة. ومن بينها، استقبل السوق الأولي 20,412 وحدة، بزيادة قدرها 5% على أساس ربع سنوي و14% على أساس سنوي.

في المقابل، لم يشهد سوق الفلل والمنازل أي مشاريع جديدة خلال الربع، حيث جاء كل العرض الجديد من 126 وحدة من المشاريع القائمة، بزيادة 334% على أساس ربع سنوي ولكن بانخفاض 14% على أساس سنوي. يتكون العرض الأساسي من 797 وحدة من 14 مشروعًا، بزيادة 5% على أساس ربع سنوي ولكن بانخفاض -20% على أساس سنوي.

اعتبارًا من الربع الثاني من عام 2023، بلغ متوسط ​​سعر البيع الأساسي للشقق في سوق هانوي 53 مليون دونج/ ^م2 ، بزيادة 1% على أساس ربع سنوي و17% على أساس سنوي. وارتفع هذا السعر على مدار 18 ربعًا متتاليًا، وهو أعلى بنسبة 73% عن الربع الأول من عام 2019. وعلقت السيدة دو ثو هانج، المديرة الأولى لقسم الاستشارات والبحوث في سافيلز هانوي: "بسبب ارتفاع أسعار الأراضي وتكاليف البناء. وبالإضافة إلى ذلك، فإن الحاجة إلى الاستثمار في تحسين جودة المنتجات والبنية التحتية والمرافق المحيطة، والمشاريع الداخلية تؤدي أيضًا إلى أن تكون أسعار السوق الأولية، أو أسعار المشاريع التي تم إطلاقها حديثًا، أعلى دائمًا من مستوى السوق العام للشقق المعروضة للبيع.

وقالت السيدة هوانغ ثانه نان في منطقة كاو جياي: "تريد عائلتي شراء شقة لأطفالنا ليعيشوا فيها بشكل منفصل، ولكن السعر في وسط المدينة مرتفع للغاية في حين أن سعر المشاريع في الضواحي لا يزال مرتفعًا". لقد تشاورنا مع 6-7 مشاريع ولكننا لم نقرر بعد، لأنه إذا اشترينا، فسوف نضطر إلى اقتراض المزيد من المال من البنك، في حين أن دخلنا ليس مرتفعًا، فإن ضغط دفع الفوائد هو مصدر القلق الأكبر في الوقت الحالي.

في هذه الأثناء، بالنسبة للفلل والمنازل، شهدت الأسعار في الربع الثاني من عام 2023 مقارنة بالأرباع السابقة تعديلات هبوطية على بعض منتجات الفلل أو المنازل. لم تسجل منتجات التاون هاوس أي انخفاض في الأسعار. على وجه التحديد، انخفضت أسعار الفلل الأولية بنسبة 10% ربع سنويًا إلى 100 مليون دونج/ ^م2 من الأراضي غير المباعة في منطقة مي لينه جنبًا إلى جنب مع العرض الأولي الإضافي، مما تسبب في زيادة العرض في حين لم يزداد الطلب من العملاء حقًا. انخفضت أسعار المحلات التجارية بنسبة 7٪ على أساس ربع سنوي. في المقابل، سجلت الأسعار المجاورة زيادة ربع سنوية بنسبة 4%، لتصل إلى 173 مليون دونج/ ^م2 .

وتعليقًا على التطورات المتباينة في أسعار العقارات منخفضة الارتفاع والشقق، أضافت السيدة دو ثو هانغ: "تجدر الإشارة إلى أن انخفاض أسعار سوق الفلل والتاون هاوس يعود إلى إطلاق مشاريع بعيدة عن مركز المدينة بأسعار معقولة، مما أدى إلى انخفاض مستوى السوق. في الواقع، لا يزال سعر قطاع العقارات منخفضة الارتفاع مرتفعًا، لا سيما في المناطق المجاورة للطريق الدائري الثاني والثالث في هانوي، والمناطق المتطورة ذات البنية التحتية الاجتماعية المستقرة، والمناطق ذات الكثافة السكانية العالية."

يظل نمو الدخل "ممتدًا" مع نمو الأسعار

يظل الطلب على الإسكان مرتفعًا على المدى الطويل بسبب الهجرة الصافية الإيجابية ونمو السكان ومعدلات التحضر المرتفعة. وبالإضافة إلى ذلك، من المتوقع أن يصل عدد الأسر الإضافية في هانوي إلى 157 ألف أسرة خلال الفترة من 2023 إلى 2025. ومع ذلك، فإن العرض المستقبلي يشمل فقط 59 ألف شقة من جميع الأنواع، و9 آلاف منزل منخفض الارتفاع، و18700 منزل اجتماعي من المتوقع أن تُطرح للبيع. هناك نقص في 70.300 منزل.

وأمام الطلب المرتفع على السكن، فإن السؤال المطروح هو ما إذا كان متوسط ​​دخل الأفراد كافيا لامتلاك منزل في هانوي. وأشار تقرير صادر عن شركة سافيلز فيتنام إلى أن هانوي تسعى جاهدة لتحقيق متوسط ​​دخل للفرد يبلغ 150 مليون دونج/شخص/سنة بحلول عام 2023. وبالمقارنة مع عام 2019، يبلغ متوسط ​​معدل نمو الدخل 6%/سنة. في حين يبلغ معدل نمو أسعار الشقق من عام 2019 إلى النصف الأول من عام 2023 نحو 13% سنويا.

علّقت السيدة هانغ قائلةً: "من الواضح أن نمو دخل الفرد في هانوي أقل من نمو أسعار الشقق. وهذا مثالٌ على أن الناس سيستغرقون وقتًا أطول لامتلاك منزل إذا استمرت هذه الفجوة في الاتساع. وإذا لم يتقارب هذان الرقمان، فسيُصعّب ذلك الأمر على عامة الناس، سواءً سكان هانوي أو القادمين من محافظات أخرى ممن يرغبون في امتلاك منزل في هانوي للعمل أو لأطفالهم. ناهيك عن منتجات الإسكان منخفضة الارتفاع، فعندما يكون السعر مرتفعًا، سيُفكّر المشترون أيضًا في معقولية السعر، بالإضافة إلى ما إذا كان مناسبًا للقيمة الحقيقية للمنتج أم لا. ومن هنا، ستكون عملية اتخاذ القرار لدى المشترين أبطأ وأطول."

ومع ذلك، في سوق الفلل والبيوت، لا تزال المنتجات ذات الأسعار المعقولة والمشاريع المخططة جيدًا تجذب المشترين. ويتجلى هذا في حقيقة أن معاملات قطاع المباني المنخفضة الارتفاع في هانوي كانت تميل إلى التحسن بعد الربع الأول الكئيب، حيث تم بيع 106 وحدات، بزيادة 20% على أساس ربع سنوي.

هذه إحدى المؤشرات الإيجابية المسجلة في نهاية الربع الثاني من عام ٢٠٢٣، حيث شهد السوق مشاريع سكنية منخفضة الارتفاع بأسعار منتجات تُعرض بحوالي ١٠ مليارات دونج للوحدة. ووفقًا لسجلات الربع الثاني من عام ٢٠٢٣ في هانوي، شكلت المشاريع التي تقل أسعارها الأولية عن ١٠ مليارات دونج ٣٩٪ من المعاملات، بينما شكلت الشقق التي تتراوح أسعارها بين ١٠ و٢٠ مليار دونج ٢٨٪، بينما شكلت الشقق التي تزيد أسعارها عن ٣٠ مليار دونج ١٣٪ فقط. وتُظهر البيانات أنه كلما كان سعر المنتج معقولًا، كان معدل المبيعات أفضل، وفقًا للسيدة هانغ.

قال السيد دينه فان تروي، مدير المبيعات في شركة داي فونج للاستثمار العقاري: إن العرض الأساسي محدود، لكن الميزة لمشتري المنازل في سوق هانوي اليوم هي أنه يمكنهم اختيار السوق الثانوية - مع العديد من المنتجات التي تم تطويرها مسبقًا، وهي مضمونة قانونيًا ولها أسعار أكثر معقولية.

وفي ظل الظروف الحالية، لا تزال أسعار السوق الثانوية قادرة على التنافس مع أسعار السوق الأولية. وبشكل عام، فإن المنتجات منخفضة الارتفاع، وفقًا لشركة سافيلز فيتنام، في الربع الثاني من عام 2023، ستكون أسعار العرض الثانوي أقل بنسبة 20% من الوحدات الأساسية. لا يوجد في السوق الأولي العديد من الخيارات بينما يوجد في السوق الثانوي خيارات أكثر من حيث السعر، على الرغم من أن المنتج لم يعد جديدًا ولكن في المقابل يمكن للمشتري أن يكون جاهزًا للاستخدام أو يمكنه استخدامه على الفور.

وعلى وجه الخصوص، قامت هانوي في الآونة الأخيرة بتعزيز صرف الاستثمارات العامة. ويعتبر هذا عاملاً مساعداً لتعزيز الأنشطة الاقتصادية في هانوي بشكل عام والأنشطة الأخرى بما في ذلك الأعمال العقارية بشكل خاص. مع بدء بناء الطريق الدائري الرابع، من المتوقع أن يعزز التنمية في المناطق الضواحي مثل مي لينه، دان فونج، هوآي دوك، سوك سون، ها دونج، ثانه أواي... عندما يتم فتح الطريق الدائري الرابع أمام حركة المرور في عام 2027، من المتوقع أن يزداد المعروض من المساكن في المناطق المحيطة بالطريق الدائري الرابع مقارنة بالوقت الحاضر.