في فترة ما بعد الظهر من يوم 12 أكتوبر، نظمت جمعية العقارات الفيتنامية (VNREA) وجمعية وسطاء العقارات الفيتنامية (VARS) حدثًا مشتركًا للإعلان عن تقرير "تقييم عملية تعافي سوق العقارات في فيتنام في الربع الثالث من عام 2023 وتوقعات وضع السوق في الربع الرابع من عام 2023".

عادت المعاملات العقارية إلى النشاط من جديد

وفي كلمتها الافتتاحية، استشهدت السيدة فام ثي مين - نائب رئيس قسم أبحاث السوق واستشارات ترويج الاستثمار العقاري في VARS، ببيانات أبحاث VARS، قائلة إن السيولة في سوق العقارات تتحسن تدريجياً، خاصة مقارنة بالفترة الصعبة في نهاية العام الماضي والأشهر الأولى من هذا العام.

بدأ السوق يظهر المزيد من النقاط المضيئة. وهذه هي المناطق ذات الاقتصادات المتقدمة، مع الاهتمام والتركيز على تعزيز الاستثمار في البنية الأساسية والنقل، مع العديد من مصادر العرض المناسبة للطلب مثل هانوي، هاي فونج، لاو كاي، دا نانغ، ومدينة هوشي منه. هو تشي منه،…

وقالت السيدة مين إن النتائج المذكورة أعلاه جاءت بفضل الجهود والاتصالات والتنسيق الوثيق بين وكالات إدارة الدولة والشركات. وعلى وجه الخصوص، أصدرت الحكومة بشكل مستمر ومتكرر ما يقرب من 20 وثيقة وإجراءات فرعية ذات صلة، وكان المحتوى أقرب بشكل متزايد إلى الاحتياجات الفعلية للسوق والشركات.

وقالت السيدة مين "على الرغم من أن السوق ليست قوية بما يكفي "للتغلب على المنحدر"، إلا أنها نجت إلى حد ما من خطر "فقدان المكابح".

وتُظهر البيانات الواردة في التقرير أن حجم المعاملات عبر السوق يتزايد بمرور الوقت مع طرح المزيد من المنتجات التي تناسب احتياجات الناس في السوق. وبناء على ذلك، سجل السوق في الربع الثالث من عام 2023 ما يقرب من 6 آلاف صفقة، وهو ما يزيد بنحو 1.5 مرة عن الربع الثاني وأكثر من ضعف الربع الأول من عام 2023.

ومع ذلك، بالمقارنة مع الفترة السابقة، فإن إجمالي عدد المعاملات في الأشهر التسعة الأولى من عام 2023 لم يتجاوز حوالي 50% مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي وحوالي 20% مقارنة بفترة حمى الأرض. والسبب هو أن السوق لا يزال يفتقر إلى العرض من المساكن الاجتماعية وشرائح الإسكان الميسور، لأن أسعار المساكن ترتفع باستمرار ولا تظهر أي علامات على التوقف.

وفي إطار التنبؤ بالمستقبل، يظهر تقرير VARS بوضوح أن الانتعاش الاقتصادي إلى جانب التوقعات الإيجابية للنمو الاقتصادي سيؤدي بالتأكيد إلى زيادة الطلب على العقارات في جميع القطاعات، من الشقق إلى المكاتب للإيجار والمصانع والعقارات التجارية... وخاصة في حالة العرض الضيق لأسباب عديدة، فإن ارتفاع أسعار العقارات في الفترة المقبلة هو أمر يمكن أخذه في الاعتبار.

علاوة على ذلك، ذكرت السيدة مين أيضًا أن بنك الدولة خفض أسعار الفائدة التشغيلية أربع مرات متتالية منذ مارس 2023. وانخفضت أسعار فائدة القروض المصرفية بشكل واضح، حيث تراوحت من 6.7٪ إلى 10٪، لتقترب من مستوى أوائل عام 2022، من 0.4٪ إلى 3.5٪ مقارنة بنهاية الربع الثاني من عام 2023. وهذا سعر فائدة مناسب لمشتري المنازل. إن شراء منزل للسكن خلال هذه الفترة سوف يساعدك على الاستفادة الكاملة من مستويات الائتمان والأسعار.

الحاجة إلى المزيد من الآليات للمستثمرين لبناء المساكن الاجتماعية

وفي كلمته في الحدث، قال السيد لي دينه تشونغ، عضو مجموعة أبحاث العقارات في VARS والمدير العام لشركة SGO Homes، إن سوق العقارات في المدن الكبرى أظهر علامات على الوصول إلى القاع، مع التركيز على قطاع الشقق والإسكان الذي يقل سعره عن 10 مليارات دونج في المنطقة المركزية.

بالنسبة لقطاع الأراضي، لم تكن هناك إشارة إيجابية ولكن كانت هناك علامات على كسر القاع في نوع أرض المزاد، في المنطقة المحيطة بهانوي، السعر حوالي 2 مليار دونج، مع معدل امتصاص 70٪ - 80٪ مع سعر المزاد حوالي 5٪ أعلى من السعر الأولي، يمكن نقله على الفور بفارق 30-50 مليون دونج / قطعة أرض.

لا يزال قطاع السياحة والمنتجعات هو القطاع الوحيد الذي لا يزال يعاني من الركود، حيث ظل حجم المعاملات راكداً بسبب معنويات المستثمرين في السوق.

وفي معرض تعبيره عن آرائه بشأن توفير السكن الاجتماعي، أكد السيد نجوين هوانج نام - عضو مجموعة عمل البحث والتطوير العقاري في VARS، والمدير العام لشركة G-Home JSC، أن سياسة الدولة المتمثلة في بناء مليون وحدة سكنية اجتماعية هي سياسة إنسانية للغاية.

لكن في الواقع، أكد السيد نام أنه من الضروري الاعتراف بأن مليون وحدة سكنية اجتماعية لا تكفي للسوق الحالية. حتى لو تم تنفيذ المشروع المذكور أعلاه إلى أقصى حد، لا يزال الناس لديهم طلب كبير على الملكية.

وفي الوقت نفسه، لا تزال عملية تنفيذ وإنشاء وفتح باب البيع لمشاريع الإسكان الاجتماعي تعاني من العديد من المشاكل، بدءاً من الآليات القانونية والتنظيمية وشروط الشراء، فضلاً عن الحالات المؤهلة للاستفادة من السياسات.

وعلى وجه الخصوص، أشار السيد نام إلى الوضع الحالي حيث يجد الناس صعوبة بالغة في الحصول على السكن الاجتماعي لأن العديد من اللوائح صارمة للغاية، وتصنف الأغنياء والفقراء، مما يجعل السكن الاجتماعي بعيد المنال بالنسبة للعديد من فئات الناس.

ومن جانب المستثمرين، فإن تنفيذ بناء المساكن الاجتماعية يمثل أيضًا مشكلة صعبة بسبب الصعوبات في العديد من الجوانب بدءًا من الآليات والسياسات وحتى القدرة المالية للمؤسسات. وبحسب السيد نام، فإن بناء المساكن الاجتماعية "أمر صعب ومحفوف بالمخاطر".

وفي السوق، هناك حتى حالة من "عدم بيع" المساكن الاجتماعية، لأن منطقة البناء تقع في موقع غير مناسب، ولا تلبي الاحتياجات المعيشية للسكان. يقضي العديد من المستثمرين الوقت والمال في البناء ولكنهم يتعرضون "للتعذيب" بسبب الإجراءات الإدارية لعقود من الزمن. وبعد الانتهاء من المشروع وفتحه للبيع، إذا تكبدوا خسارة، فإنهم يتحملونها بأنفسهم. إذا حققوا ربحًا يزيد عن 10%، فإنهم مجبرون على إعادته إلى الدولة - ويرى السيد نام أن هذا أمر غير معقول.

وبناء على ذلك أوصى المدير العام لشركة جي هوم بضرورة أن تستهدف سياسات الإسكان كافة الطبقات الاجتماعية. يجب تغيير اللوائح الخاصة بالمستفيدين من سياسات الإسكان الاجتماعي لتصبح أكثر ملاءمة. إن الإسكان الاجتماعي ليس مخصصًا للبيع للأغنياء، بل ينبغي أن يستهدف أيضًا أولئك الذين لديهم دخل ومدخرات خاضعة للضريبة، ولكنهم لا يستطيعون الوصول إلى المساكن التجارية بأسعار مرتفعة.

وفي الوقت نفسه، ينبغي بناء الآليات والسياسات للمستثمرين في اتجاه أكثر انفتاحا و"انفتاحا"، وينبغي الإشادة بها وتشجيعها وخلق الظروف لمؤسسات بناء المساكن الاجتماعية للحصول على المزيد من الفرص لمواصلة البناء.

وفي الختام، قال السيد تران فان بينه - نائب الرئيس والأمين العام لجمعية VARS، إنه في الفترة المقبلة، إلى جانب الاختناقات القانونية والرأسمالية، فإن ثقة العملاء والمستثمرين هي "الحاجز" الأخير الذي يجب حله حتى يتمكن سوق العقارات من العودة إلى طبيعته حقًا.

من المتوقع أن يكون سوق العقارات في الربع الرابع من عام 2023 بمثابة نقطة انطلاق للتحول في عام 2024. ومن المؤكد أن الصورة العامة للسوق ستحمل العديد من النقاط المضيئة الجديدة. وخاصة في المناطق التي تتوفر فيها مساحة كبيرة للتطوير، مع تخطيط متزامن وحديث، وبنية تحتية تركز على الاستثمار، وأسعار غير مرتفعة .