سوق العقارات "ساخن" على المدى القصير

ومع ذلك، فإن نمو الأسعار وحجم التداول في المناطق المذكورة أعلاه ينطوي على عوامل مضاربة، ويشكل مخاطر عديدة على سوق العقارات. وقد أصدرت السلطات في العديد من المناطق تحذيرات بشأن هذا الوضع، وعززت الرقابة على السوق وإدارته.

أظهرت إحصاءات وزارة البناء في تقريرها عن وضع سوق العقارات في الربع الأول من عام 2025، الصادر مؤخرًا، أن البلاد سجلت 101,049 قطعة أرض ناجحة، بزيادة قدرها 16.4% مقارنة بالربع السابق، و3% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. في المقابل، تجاوز إجمالي الصفقات الناجحة في قطاع الشقق والمنازل الفردية 33,500 صفقة فقط.

تُظهر مقارنة هذين القطاعين أن حجم معاملات الأراضي في الربع الأخير تجاوز ثلاثة أضعاف إجمالي حجم معاملات منتجات الإسكان التقليدية. وهذا يُمثل "فارقًا فارقًا" نادرًا، يُظهر تدفقًا قويًا للأموال إلى الأراضي.

إلى جانب العدد الكبير من المعاملات، شهدت أسعار الأراضي أيضًا ارتفاعًا حادًا. على سبيل المثال، في باك جيانج ، ارتفعت أسعار الأراضي في بعض مناطق مدينة باك جيانج بأكثر من 20% مقارنةً بنهاية عام 2024. وبالمثل، في فو ثو، في بعض المناطق السكنية، وحتى المناطق الحضرية المهجورة منذ سنوات عديدة في مناطق فان فو، وترونغ فونغ، وتو سون، وثانه ميو، وجيا كام، ارتفعت أسعار الأراضي أيضًا بنسبة 20-30% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي. وفي هاي فونغ، ارتفعت أسعار الأراضي في كين ثوي، وآن دونغ، وثوي نجوين بنسبة 15-20% مقارنةً بنهاية عام 2024.

في المنطقة الجنوبية، لا تزال نون تراش ( دونغ ناي ) منطقةً رائجةً للأراضي. ففي الأشهر الثلاثة الأولى من العام فقط، ارتفعت أسعار الأراضي في بعض مناطق لونغ ثو، وفو دونغ، وفووك خان بنسبة 20-30%، وفي بعض المناطق بنسبة تزيد عن 40% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي.

يقول الخبراء إن دمج الوحدات الإدارية الإقليمية له تأثيرٌ مُعين على سوق العقارات، مع ظاهرة ارتفاع الأسعار بشكلٍ حاد في بعض المناطق. إلا أن هذا الوضع لا يدوم إلا لفترةٍ قصيرة.

فيما يتعلق بهذه الظاهرة، علّق الدكتور تران شوان لونغ، نائب مدير معهد أبحاث وتقييم سوق العقارات في فيتنام، قائلاً إنه كلما ظهرت معلومات عن دمج الوحدات الإدارية الإقليمية، يُظهر سوق العقارات في المناطق ذات الصلة علامات تقلبات حادة. مستغلين توقعات الناس والمستثمرين بشأن تغييرات في التخطيط والبنية التحتية، سارعت بعض الجماعات المضاربة إلى استغلال الوضع بأساليب استغلالية.

غالبًا ما تبدأ آلية تضخم الأسعار بنشر شائعات حول التخطيط أو موقع المركز الإداري الجديد لتحفيز الشراء. بعد ذلك، تُجري هذه المجموعات معاملات داخلية لخلق تأثير "حمى" زائف، مما يؤدي إلى ارتفاع حاد في أسعار الأراضي في وقت قصير، ويدفعها إلى تجاوز قيمتها الحقيقية بكثير، كما حلل السيد لونغ.

لتجنب الوقوع في فخّ حمى السوق الافتراضية، يوصي هذا الخبير بالتمييز بين سوق العقارات ذي القيمة الحقيقية والسوق الافتراضي. يجب أن يرتكز السوق العقاري السليم على احتياجات شراء حقيقية وقدرة دفع حقيقية من قبل الأفراد، مصحوبًا بتخطيط شفاف ومعلومات قانونية مقدمة من الجهات المختصة. من ناحية أخرى، يجب أن يكون السوق العقاري في السوق الحقيقي قادرًا على توليد تدفقات نقدية من خلال التأجير أو الأعمال التجارية، وأن يكون مدعومًا ببنية تحتية للنقل والمرافق العامة التي تم إنشاؤها أو التي يجري إنشاؤها بوضوح.

لا يقتصر تأثير دمج الحدود الإدارية للمقاطعات على الأراضي والسكن فحسب، بل يُسهم أيضًا في تنشيط سوق العقارات الصناعية. ويتوقع الخبراء أن يُعطي هذا دفعة قوية لسوق العقارات الصناعية الفيتنامية خلال فترة التحول الاستراتيجي، مما يُتيح فرصًا لتكوين مناطق صناعية حضرية واسعة النطاق، أكثر جاذبية للمستثمرين الدوليين.

علق السيد توماس روني، نائب مدير قسم الاستشارات الصناعية في سافيلز هانوي، قائلاً إن دمج الوحدات الإدارية لا يقتصر على تغيير الحدود، بل يهدف أيضاً إلى تبسيط الإجراءات، والحد من تجزئة التخطيط، وتعزيز التنافسية بين المناطق. وإذا نُفذ بشكل صحيح، سيمهد الطريق لبناء منظومات حضرية صناعية متكاملة، تجذب تدفقات الاستثمار الأجنبي التي تزداد انتقائية في وجهاتها.

وبناءً على ذلك، يمكن للمقاطعات التخطيط لمزيد من المناطق الصناعية الجديدة بمساحات أكبر، مما يوفر خيارات أوسع للشركات. ومن خلال زيادة مخصصات الأراضي، ستتمكن الشركات المحلية والأجنبية من إيجاد مواقع مناسبة لإنشاء مصانعها بسهولة، مما يجنبها ندرة الأراضي الصناعية في المناطق ذات الطلب المرتفع.

وبالإضافة إلى ذلك، بعد الاندماج، أصبحت المقاطعات ذات المساحات الأكبر تتمتع بالشروط اللازمة لتقسيم المناطق بشكل أكثر وضوحًا، وبالتالي تطوير المناطق الصناعية المتخصصة أو المجمعات الصناعية مثل المناطق الصناعية الداعمة أو المناطق الصناعية الداعمة المتخصصة في توفير المكونات وقطع الغيار للصناعات التحويلية الكبيرة أو صناعة تصنيع محددة مثل السيارات وأشباه الموصلات.

وحلل السيد توماس قائلاً: "إن المناطق التي تُعدّ بالفعل نقاطًا واعدة في جذب الاستثمارات، عند دمجها وتنسيقها بشكل أوثق في التخطيط، ستتكامل فيما بينها من حيث البنية التحتية والعمالة والتوجه التنموي. ويساعد الحجم الكبير المناطق على تحقيق معايير أعلى في البنية التحتية والإدارة، مما يُحسّن مكانتها في سلسلة القيمة العالمية".

مع ذلك، ستكون هناك تحديات قصيرة الأجل قبل تحقيق فوائد طويلة الأجل. إذ سيؤثر تعديل الحدود الإدارية حتمًا على مجموعة من العوامل، بدءًا من تخطيط استخدام الأراضي، وتراخيص الاستثمار، وصولًا إلى الإجراءات القانونية المتعلقة بالبيئة والبناء.

وهكذا، ووفقًا للسيد توماس روني، قد تواجه الشركات صعوبات على المدى القصير نتيجةً للتغييرات في الإدارة والسياسات غير المتزامنة بين المناطق المندمجة. ومع ذلك، على المدى الطويل، تُعدّ هذه فرصةً عظيمةً لإعادة بناء إطار قانوني أكثر شفافيةً وفعالية. وسيساعد تنسيق الإجراءات وتوحيدها في المناطق الإدارية الجديدة على توفير الوقت وتعزيز ثقة المستثمرين.

بالنسبة للعقارات الصناعية، حيث يعد الاستقرار والوضوح في التخطيط أمرين حيويين، فإن توحيد الإجراءات والسياسات من شأنه أن يمهد الطريق أمام إنشاء مناطق صناعية واسعة النطاق، ودمج البنية الأساسية اللوجستية والمدن الساتلية والاتصالات النقلية بين المناطق.

إذا تم تنفيذ عملية الاندماج بالتزامن مع الاستثمار في البنية التحتية، وخاصةً طرق الحزام والطريق والموانئ البحرية والمطارات والبنية التحتية الرقمية، فلن تكون المناطق الصناعية مقيدة بالحدود الإدارية. حينها، ستتمكن الشركات من الوصول إلى القوى العاملة من مناطق أكثر، بتكاليف تشغيل مثالية.

كما يُعزز تطوير البنية التحتية بين المناطق التوجه نحو الابتعاد عن الأسواق الصناعية التقليدية، حيث يكون العرض محدودًا وتتزايد تكاليف الاستثمار. وستتاح للمناطق الجديدة، التي تتمتع بتمويلات أراضي واسعة ورخيصة وبنية تحتية مُحسّنة، فرصة أن تصبح مراكز صناعية جديدة.