قبول تخفيض السعر بما يتناسب مع الطلب

في عام 2023، شهد سوق العقارات بأكمله صورة رمادية حيث كانت جميع القطاعات قاتمة، ولم تظهر السيولة السوقية إلا نادراً في بعض القطاعات، مما أثار قلق العديد من المستثمرين.

أدت سلسلة من الصعوبات إلى وقوع المستثمرين في موقف "صعب" من المعاناة من الخسائر. في غضون ذلك، يقول الخبراء إن أصعب شيء في السوق في الوقت الحالي هو العرض، عندما يتعلق الأمر بالقضايا القانونية. العرض غير مناسب لاحتياجات المستثمرين الحاليين، وخاصة الطلب على سعة السداد غير المناسبة.

علق السيد نجو كوانغ فوك، المدير العام لمجموعة فو دونغ، قائلاً: "إن المعروض العقاري الحالي شحيح، وإذا وُجدت منتجات في السوق، فإنها تُباع بأسعار مرتفعة للغاية، مما يُبرز الفجوة بين العرض والطلب بشكل متزايد. في الوقت نفسه، فإن الطلب الحالي وقدرة المستثمرين على السداد غير كافية."

على سبيل المثال، إذا كان الشخص الذي يسكن شقة ويرغب في الانتقال إلى تاون هاوس، فيجب أن يكون التاون هاوس في حدود ميزانيته. فإذا بيعت شقة بثلاثة مليارات، فسيكون مستعدًا لشراء منزل بخمسة مليارات، ولكن ليس من السهل العثور على منطقة سكنية بهذا السعر. إذا أراد الشراء، فعليه دفع مبلغ يتراوح بين 7 و10 و15 مليارًا لتحقيق ربح، كما أوضح السيد فوك.

وبحسب السيد فوك، بالإضافة إلى الصعوبات القانونية، فإن المشكلة الأصعب هي أن المنتج غير مناسب لقدرة الناس على الدفع. وهذا لا يتناول السيولة. حتى لو كان المنتج بأسعار معقولة، فإنه قد لا يكون سليما من الناحية القانونية.

لحل هذه السوق بسلاسة، يجب علينا حل الجانب القانوني للمشروع، وإكماله، وإطلاق منتجات تناسب ميزانيات الأفراد. سيتكيف السوق تلقائيًا ويبدأ عملية التشغيل، لأن الجميع لديه طلب. عندما يكون هناك سوق سيولة جيد، ستُقرض البنوك لأن المستثمرين باعوا منتجاتهم، وتمتلك البنوك القدرة على تحصيل الديون، كما قال المدير العام لمجموعة فو دونغ.

وبحسب السيد فوك، فإن السيولة حاليا تركز فقط على عدد قليل من المستثمرين في مدينة هوشي منه مثل نام لونج، وخانج ديين، أو بينه دونج مثل فو دونج، وبي كونس، ولي فونج... وهذه هي الوحدات التي يتم تقييمها لبيع المنتجات والحصول على حصة في السوق.

لا يزال المستثمر يبيع المنتجات، وإن لم يكن بكميات كبيرة، إلا أنها لا تزال تُمثل نقطة قوة في السوق. أول ما يجب أن يتمتع به هذا المشروع هو القدرة على تنفيذه، وهو ما يُمثل الاقتصاد الداخلي للمستثمر. يجب أن يكون المشروع مكتملًا قانونيًا، والأهم من ذلك، أن يكون المنتج في متناول اليد، وأن يُلبي المستثمرون الشروط. يبني المستثمرون بسرعة، ويبنون قبل الموعد المحدد لتسليمه للعملاء، وهذا يُمثل عملًا مرموقًا وإمكانات قوية للمستثمرين. فبدون الاقتصاد، لا يمكنهم تنفيذ المشروع في هذه الفترة الصعبة، كما أشار السيد فوك.

برأيي، أصبح العرض الآن شحيحًا للغاية، ويتزايد الطلب الفعلي على السكن في المنطقة. ومع ذلك، تشهد طبيعة السوق والقطاعات المرتبطة به تطورًا مستمرًا، وتكاليف العمالة والبناء والمواد وتكاليف المدخلات ثابتة. هذا يدفع أسعار بيع العقارات إلى الارتفاع بما يسمح للشركات بتحقيق الربح. ولتلبية متطلبات العرض والطلب، يجب على المستثمرين وضع خطة قانونية شاملة في أسرع وقت ممكن، وقبول أرباح منخفضة لبيع منتجات تلبي احتياجات المشترين، وعندها فقط سيتم توفير السيولة والتدفق النقدي، كما قال السيد نجو كوانغ فوك.

سوق "الألوان الزاهية" لعام 2024

ويرى الخبراء أن الصعوبات التي يواجهها سوق العقارات تظهر في كل مرحلة. لكن في عام 2024 سيكون سوق العقارات بألوان أكثر إشراقا.

الأمر المهم لمساعدة السوق على التطور بشكل مشترك، بحسب الخبراء، هو تغيير نفسية شراء العقارات. لأن إذا استمر المشترون في انتظار انخفاض أسعار العقارات، فلن يصبح السوق سائلاً.

في حديثه مع نجوي دوا تين ، علق السيد لي فان هونغ، مدير شركة نام فات للإنشاءات العقارية المساهمة، قائلاً: "العرض الحالي موجود، وإذا لم يشترِ الطلب، فسيبقى السوق راكدًا. الشرط الآن هو تحديد أسعار العقارات عند حدّ أدنى جذاب، بدلًا من ادخار المال وشراء الذهب، ثم استخدام هذه الأموال لشراء المنازل. لذلك، يجب أن يوفر العرض منتجات مناسبة، وأن يكون السعر معقولًا، لزيادة جاذبية المشترين. سيدرك المشترون أنه لا توجد فرصة أفضل، ومن هنا سيزداد الطلب".

في الوقت الحاضر، ينوي العديد من الأشخاص شراء منزل. علاوة على ذلك، فإن أسعار الفائدة المصرفية منخفضة، ويميل الناس إلى سحب الأموال لشراء المنازل وتأجيرها... وعندما يحدث التضخم، فإنهم يحولون الأموال إلى سلع.

لكن الآن، لا يمكنك شراء ما يكفي من المال. في هذه الأيام، أصبح شراء العقارات صارمًا للغاية. يختار الناس بعناية فائقة، حتى لو تمكنوا من الشراء بسعر منخفض. يجب إجبار الموردين على خفض الأسعار تبعًا لذلك، ويجب تحفيز الطلب، كما قال السيد لي فان هونغ.

في مؤتمر العقارات الفيتنامي - VRES 2023 الذي عقد مؤخرًا في مدينة هوشي منه، توقع الخبراء أن يرتفع مؤشر ثقة سوق العقارات في النصف الأول من عام 2024 بمقدار 3 نقاط مقارنة بالنصف الثاني من عام 2023.

وبناءً على ذلك، ارتفع مؤشر معنويات السوق في أوائل عام 2024 بسبب مستوى الرضا عن السوق، والاعتقاد بأن أسعار العقارات سترتفع بشكل جيد في المستقبل، والقدرة على شراء منزل، وتقييم وضع السوق والسياسات وأسعار الفائدة، كل ذلك ارتفع.

ويعتقد الخبير دينه مينه توان، مدير Batdongsan.com.vn في المنطقة الجنوبية، أن النفسية الأكثر إيجابية لمشتري وبائعي العقارات ستكون فرصة لسوق 2024 للتطور والتغلب على الصعوبات المتبقية في عام 2023.

تعتقد السيدة فام ثي نجوين ثانه، المديرة العامة لشركة دات زانه للخدمات، أن عام 2024 سيكون سوقًا للمشترين.

ويظل الطلب الإجمالي في عام 2024 ضعيفا، لكنه سيتحسن قليلا مقارنة بعام 2023، مع تركيز القوة الشرائية بشكل رئيسي في أسواق هانوي ومدينة هوشي منه. ويواصل قطاع العقارات ذات الأسعار المعقولة قيادة السوق. يشهد سوق الإسكان الإيجاري نموًا جيدًا، ومن المتوقع أن ترتفع أسعار الإيجار. وعلى وجه الخصوص، من المتوقع أن تظل أسعار البيع الأولية مستقرة، مع ارتفاع طفيف بنحو 3% إلى 5%. لم تعد الأسعار الثانوية في حالة انخفاض حاد، فالبيع بخسارة يرجع في الأساس إلى حاجة العملاء إلى البيع لسداد ديون مصرفية عاجلة.

قالت السيدة ثانه: "ثقة السوق بالغة الأهمية الآن، وقد تحسنت في عام ٢٠٢٣ وبدأت تظهر بوادر تحسن واضحة. ومن المتوقع أيضًا أن تساهم هذه النقطة المحورية في زيادة امتصاص السوق بشكل طفيف إلى ٣٠٪-٣٥٪ في عام ٢٠٢٤".

وفي تقديمها للنصائح للمستثمرين في عام 2024، قالت السيدة ثانه إن العملاء الذين يشترون العقارات يحتاجون إلى مراقبة معلومات السوق بانتظام لفهم الاتجاهات والاستفادة من الفرص لشراء العقارات بأفضل سعر؛ قم بإعداد الموارد المالية بعناية، والحد من الاقتراض للشراء بأسعار مرتفعة؛ الحد من المضاربات المبنية على الاتجاهات وعلم نفس الجماهير، وخاصة في أنواع العقارات ذات السيولة المنخفضة؛ اختيار المنتجات الجيدة من المستثمرين والمطورين ووحدات المبيعات ذوي السمعة الطيبة والكفاءة؛ استفد من سياسات وبرامج المبيعات التي توفر العديد من الحوافز ودعم العملاء.

ربما يكون السوق قد تجاوز أصعب فترة، لكن احتمالات التعافي المبكر لا تزال محل تساؤل. هذا هو الوقت المناسب للشركات والعملاء على حد سواء لتوخي الحذر، وتجنب التطرف في مواجهة المعلومات السلبية، وتجنب التفاؤل المفرط في مواجهة الإشارات الإيجابية "المزيفة". وأضافت السيدة فام ثي نجوين ثانه، المديرة العامة لشركة دات زانه للخدمات، أن قانون العقارات في الفترة المقبلة سيساعد على جعل السوق شفافًا، ويلبي العرض الطلب، ويخلق قيمة عقارية حقيقية، ويساعد السوق بأكمله على الظهور بمظهر "مشرق".