إن عقلية الانتظار والترقب على وشك أن تزول، حيث تسيطر الشقق في غرب هانوي على موجات الأثير، فكم سترتفع أسعار الأراضي في مدينة هوشي منه بعد التعديل؟

بحلول نهاية عام ٢٠٢٤، سيشهد سوق العقارات في فيتنام تعافيًا ملحوظًا. (صورة: لينه آن)

السوق يتعافى بشكل مطرد

وبحسب موقع batdongsan.com.vn ، قالت السيدة فام ثي مين، نائبة مدير معهد أبحاث وتقييم سوق العقارات في فيتنام (رابطة وسطاء العقارات في فيتنام)، إن سوق العقارات الفيتنامي يتعافى بشكل مستدام.

وبحسب السيدة مين، فبفضل العديد من العوامل الإيجابية، سيواصل سوق العقارات الفيتنامي انتعاشه بشكل مستدام، بانتظار تطبيق القوانين الجديدة، مع تحقيق نتائج أفضل تدريجيًا. وبحلول نهاية العام، ستُحرز عملية انتعاش سوق العقارات الفيتنامي تقدمًا واضحًا.

أكد نائب مدير معهد أبحاث وتقييم سوق العقارات في فيتنام (رابطة وسطاء العقارات في فيتنام) أنه على أساس النمو الاقتصادي الذي يتجاوز السيناريو المحدد، فإن الائتمان يهرب من الوضع "الكئيب"، ويظل مستوى سعر فائدة القرض منخفضًا، ويستمر تعزيز صرف الاستثمار العام؛ سيدخل قانون الأراضي لعام 2024، وقانون الإسكان لعام 2023، وقانون الأعمال العقارية لعام 2023، والفقرة 2، المادة 209 من قانون مؤسسات الائتمان حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس، أي قبل 5 أشهر من القرار السابق، مما سيكون له تأثير إيجابي، مما يساهم في تعزيز انتعاش سوق العقارات وتطويرها.

مع دخول القوانين حيز التنفيذ، ستزول عقلية "الانتظار". ستبدأ شركات تطوير المشاريع سباقها نحو فك الارتباط مع هيئة إدارة الدولة. يزداد ثقة المستثمرين في إطلاق منتجاتهم، مما يعزز التدفق النقدي المستحق لدى البنوك للتدفق إلى العقارات. تعمل شركات الوساطة وشركات خدمات الوساطة بنشاط على تحسين قدراتها، وتوظيف الكوادر، وتطوير المعرفة، ومواكبة اللوائح الجديدة، وما إلى ذلك.

وفقاً للسيدة مين، خلال فترة انتظار تطبيق القوانين الجديدة، سيستمر سوق العقارات في التعافي ببطء وبشكل مستدام مع تحسن تدريجي في النتائج. وبحلول نهاية العام، ستحقق عملية تعافي سوق العقارات الفيتنامي تقدماً واضحاً. وستظل نتائج التعافي متباينة حسب القطاعات والمناطق، ولكن بمستوى تباين أكثر اتساقاً.

تبلغ قائمة أسعار الأراضي المعدلة في مدينة هوشي منه حوالي 70% فقط من سعر السوق.

في فترة ما بعد الظهر من يوم 29 يوليو، عقد مؤتمر صحفي في مركز الصحافة في مدينة هوشي منه لتقديم معلومات حول تعديل قائمة أسعار الأراضي وفقًا للبند 1، المادة 257 من قانون الأراضي لعام 2024.

وفقًا لممثل إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هو تشي منه، فقد زادت مسودة قائمة أسعار الأراضي المعدلة بنحو 7 مرات مقارنة بقائمة أسعار الأراضي في القرار رقم 02/2020/QD-UBND المؤرخ 16 يناير 2020 للجنة الشعبية للمدينة. ومع ذلك، يجب ضرب قائمة أسعار الأراضي وفقًا للقرار 02/2020/QD-UBND المؤرخ 16 يناير 2020 في معامل تعديل سعر الأراضي البالغ 3.5 مرة عند استخدامها. لذلك، في الواقع، زادت قائمة أسعار الأراضي المعدلة هذه المرة بنحو 2.5 مرة فقط، وبالتالي، فإن سعر الأرض وفقًا لقائمة أسعار الأراضي المعدلة المتوقعة يتوافق فقط مع 70٪ من مستوى سعر السوق.

على سبيل المثال، يبلغ سعر الأرض في شارع دونغ خوي، نجوين هوي، المنطقة 1، وفقًا للقرار 02/QD-UBND، 162 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع (أي ما يعادل الحد الأقصى لإطار سعر الأرض وفقًا لقانون الأراضي لعام 2013). في عام 2021، وافقت اللجنة الشعبية للمدينة على سعر الأرض المحدد (سعر السوق) لمنزل في الطابق الأرضي عند 680 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، وعند حسابه عن طريق الاستيفاء، يعادل سعر الأرض في هذه المنطقة 970 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. والآن، تبلغ قائمة أسعار الأرض المعدلة المتوقعة لشارع دونغ خوي، نجوين هوي، 810 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، وهو ما يتوافق مع المستوى العام للمنطقة.

وفقًا لوزارة الموارد الطبيعية والبيئة، ووفقًا للتقييم الأولي، فإن الفئة الأكثر تضررًا هي التي تخضع لتغيير غرض استخدام الأراضي والاعتراف بحقوق استخدام الأراضي للأسر والأفراد. ومع ذلك، بمقارنة قانون الأراضي لعام ٢٠١٣ بقانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، فإن حالات الاستخدام المستقر للأراضي قبل ١٥ أكتوبر ١٩٩٣ لا تُلزم بدفع رسوم استخدام الأراضي؛ وفي الحالات التي تتجاوز فيها المساحة الحد الأقصى، تُحصّل الرسوم وفقًا لقائمة أسعار الأراضي لعام ٢٠٠٥. وتُراعى حالات استخدام الأراضي المتبقية بناءً على مصدر ووقت استخدام الأراضي لتحديد معدل تحصيل مناسب.

وفقًا لمشروع مرسوم رسوم استخدام الأراضي وتحصيل إيجارات الأراضي الذي ستصدره الحكومة قريبًا، سيُحتسب معدل التحصيل بناءً على الإطار الزمني الذي يتراوح بين 10% و50% من قائمة أسعار الأراضي المُعدّلة المتوقعة. بالإضافة إلى ذلك، سيُعفى مستخدمو الأراضي المنتمون إلى أسر التأمينات، والمستحقين، والأسر الفقيرة من رسوم استخدام الأراضي وفقًا للوائح الحكومية.

وبالتالي، فإن قائمة أسعار الأراضي المُعدّلة المقترحة تُقرّب سعر الأراضي المُنظّم من مستوى السوق المشتركة، مما يُسهم إيجابًا في تحقيق العدالة والشفافية لمستخدمي الأراضي، ويُجنّب ضياع المال العام. وبالتالي، سيكون استخدام الأراضي أكثر اقتصادًا. وفي المستقبل القريب، ستُعدّل الحكومة نسب التحصيل بما يتناسب مع الوضع الفعلي، مما يحدّ من الزيادات المفاجئة في الإيرادات، وفقًا لممثل وزارة الموارد الطبيعية والبيئة.

يُظهر سوق الشقق في هانوي علامات إيجابية على العرض والطلب

أفاد تقرير سوق العقارات في هانوي للربع الثاني من عام 2024، الصادر مؤخرًا عن شركة كوشمان آند ويكفيلد، أن سوق الشقق في هانوي شهد خلال الأشهر الستة الأولى من عام 2024 مؤشرات إيجابية في كلٍ من العرض والطلب. وتم طرح حوالي 10,800 شقة جديدة للبيع، أي ما يقارب ثلاثة أضعاف العدد المُتاح خلال الفترة نفسها من العام الماضي.

في الربع الثاني من عام 2024، طُرحت حوالي 7,600 شقة للبيع، مسجلةً زيادةً بنسبة 140% على أساس ربع سنوي و155% على أساس سنوي. ويعود هذا التغيير الملحوظ بشكل رئيسي إلى إطلاق مشاريع شقق جديدة في المناطق الحضرية المتكاملة، مثل فين هومز أوشن بارك وفين هومز سمارت سيتي. وشكّل الغرب حوالي 59% من المعروض من الشقق الجديدة في الأشهر الستة الأولى من عام 2024، بينما استمرت المشاريع متوسطة المدى في الهيمنة على السوق، حيث شكلت حوالي 90% من المعروض الجديد.

بِيعَ حوالي 10,900 شقة في النصف الأول من عام 2024، بزيادة قدرها 216% على أساس سنوي. وفي الربع الثاني من عام 2024، بلغ عدد الشقق الجديدة المباعة في هانوي حوالي 7,400 وحدة، بزيادة قدرها 110% على أساس ربع سنوي و147% على أساس سنوي. وبلغ متوسط ​​السعر الأساسي حوالي 2,640 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع، بزيادة قدرها 11% على أساس ربع سنوي و30% على أساس سنوي.

وفقًا لخبراء من كوشمان آند ويكفيلد، يُعزى نمو المبيعات الجديدة في النصف الأول من عام ٢٠٢٤ إلى ندرة المعروض الجديد في السنوات الأخيرة. وقد حققت المشاريع الجديدة، التي تتميز بشفافية وضعها القانوني، وسمعتها الطيبة بين المستثمرين، وسياسات بيع جذابة، وخدمات متكاملة، أداءً إيجابيًا في المبيعات. وتأتي معظم هذه المشاريع من مناطق حضرية متكاملة كبيرة في الغرب.

يُعزى الطلب المتزايد على الشقق في هانوي إلى ازدياد الطلب على السكن، إلى جانب النمو السكاني والهجرة. إضافةً إلى ذلك، يعود الطلب الاستثماري تدريجيًا إلى قطاع العقارات في ظل عدم الاستقرار الاقتصادي.

تستمر أسعار الشقق الأولية في الارتفاع بسبب ندرة المعروض. ويعود هذا الارتفاع أيضًا إلى أن المعروض من الشقق المتوسطة والفاخرة يُشكل 98% من المعروض الجديد، بينما لا يزال المعروض من الشقق ذات الأسعار المعقولة محدودًا.

في سوق الشقق في هانوي، من المتوقع أن يستقبل سوق العقارات حوالي 9,500 شقة جديدة في النصف الثاني من عام 2024. وسيتركز معظم هذا العرض في المنطقة الغربية، مستفيدًا من موقعها الاستراتيجي وبنيتها التحتية الراسخة. بالإضافة إلى ذلك، من المتوقع أن يستمر تركيز العرض في النصف الثاني من عام 2024 في المناطق الحضرية المتكاملة مثل فينهومز أوشن بارك وفينهومز سمارت سيتي.

ابتداءً من عام ٢٠٢٥، من المتوقع أن تُهيمن المناطق الحضرية، بما في ذلك دونغ آنه، وجيا لام، وها دونغ، وهواي دوك، وهوانغ ماي، ولونغ بيان، وثانه تري، على المعروض من الشقق السكنية مستقبلًا بفضل مبادرات تطوير البنية التحتية والتخطيط الحضري التي تُنفذها الحكومة. ومن الجدير بالذكر أنه من المتوقع أن تُصبح منطقتا دونغ آنه وجيا لام منطقتين بحلول عام ٢٠٢٥، مما يُسهم في زيادة المعروض المتوقع من المناطق الحضرية المتكاملة الكبيرة مثل فينهومز كو لوا، وفينهومز أوشن بارك، ومدينة بي آر جي الذكية.

خلال الأشهر الستة الأولى من عام ٢٠٢٤، أظهر سوق الشقق في هانوي مؤشرات إيجابية في العرض والطلب. (صورة: كي تواي)

حالات الإخلاء الطارئ من المباني السكنية اعتبارًا من 1 أغسطس

أصدرت الحكومة للتو المرسوم رقم 98 الذي يتضمن تفصيل عدد من مواد قانون الإسكان المعدل بشأن تجديد وإعادة بناء المباني السكنية، والذي دخل حيز التنفيذ اعتبارًا من الأول من أغسطس.

وفقًا للمرسوم، هناك خمس حالات تستدعي نقل مالكي ومستخدمي المباني السكنية. من بينها حالتان تتطلبان نقلًا عاجلًا، وثلاث حالات تتطلب النقل وفقًا لخطة التعويض ودعم إعادة التوطين.

وعلى وجه التحديد، فإن الحالتين اللتين يتوجب فيهما نقل المباني السكنية على وجه السرعة هما تلك التي تضررت بسبب الحرائق أو الانفجارات أو الكوارث الطبيعية أو هجمات العدو والتي لم تعد تلبي شروط السلامة للاستخدام المستمر.

في هذه الحالة، يجب على وكالة الإدارة الإقليمية تقديم قرار نقل عاجل إلى اللجنة الشعبية الإقليمية خلال 3 أيام من وقت الاستنتاج بأن المبنى السكني غير مؤهل للاستخدام المستمر.

يجب أن يُحدد القرار بوضوح موقع المبنى السكني المطلوب نقله بشكل عاجل، وموقع السكن المؤقت، وطريقة النقل وتكلفته ومدته، ومسؤوليات الجهات والأفراد المعنيين. في حال عدم نقل مالك المبنى السكني، تُنفذ الجهة الإدارية القرار خلال مدة أقصاها 7 أيام عمل من تاريخ صدوره.

3- يجب أيضًا نقل مباني الشقق وفقًا لخطة التعويض ودعم إعادة التوطين.

أولاً، إن الهياكل الحاملة الرئيسية للمبنى السكني في حالة خطر عام، ومعرضة لخطر الانهيار، ولا تلبي شروط الاستمرار في الاستخدام.

ثانيًا، المبنى السكني مُتضرر بشدة، وأنظمة البنية التحتية التقنية لمكافحة الحرائق، وإمدادات المياه والصرف الصحي، ومعالجة مياه الصرف الصحي، والكهرباء، وحركة المرور الداخلية لا تفي بمتطلبات المعايير واللوائح الفنية السارية، أو أنها مُعرّضة لخطر عدم السلامة أثناء التشغيل. يجب هدم هذه الأعمال لضمان سلامة مُلّاك ومُستخدمي المبنى السكني، وتلبية متطلبات التجديد والتجميل العمراني.

أخيرًا، تضرر أحد هياكل المبنى السكني، بما في ذلك الأساسات والأعمدة والجدران والعوارض والروافد، مما لا يستوفي شروط الاستخدام الاعتيادي. لا تندرج هذه المباني ضمن حالتي الهدم المذكورتين آنفًا، بل يجب تجديدها وبنائها بالتزامن وفقًا للمخطط المعتمد.

سيتم توفير سكن مؤقت لمالكي ومستخدمي المباني السكنية بأشكال متعددة، مثل صناديق الإسكان المخصصة لإعادة التوطين؛ وصناديق الإسكان التابعة للأصول العامة في المنطقة؛ وشراء مساكن تجارية أو الاستثمار في بناء صناديق الإسكان المخصصة لإعادة التوطين باستخدام رأس مال الميزانية المحلية أو رأس مال صناديق الاستثمار التنموي، وصناديق تطوير الإسكان المحلية (إن وجدت). بالإضافة إلى ذلك، يمكن أيضًا دفع أموال للمالكين لترتيب سكنهم الخاص.