بحلول نهاية عام 2024، ستشهد عملية تعافي سوق العقارات في فيتنام تقدماً واضحاً. (الصورة: لينه آن)

السوق يتعافى بشكل مطرد

وبحسب موقع batdongsan.com.vn ، قالت السيدة فام ثي مين، نائبة مدير معهد أبحاث وتقييم سوق العقارات في فيتنام (جمعية وسطاء العقارات في فيتنام)، إن سوق العقارات الفيتنامي يتعافى بشكل مستدام.

وبحسب السيدة مين، بدعم من العديد من العوامل الإيجابية، فإن سوق العقارات الفيتنامية، في انتظار "الامتصاص" للقوانين الجديدة، سيستمر في التعافي بشكل مستدام مع تحسن النتائج تدريجياً. بحلول نهاية العام، من المتوقع أن تشهد عملية تعافي سوق العقارات في فيتنام تقدماً واضحاً.

وأكد نائب مدير معهد أبحاث وتقييم سوق العقارات في فيتنام (جمعية وسطاء العقارات في فيتنام) أنه على أساس النمو الاقتصادي الذي يتجاوز السيناريو المحدد، فقد نجا الائتمان من الوضع "الكئيب"، ويظل مستوى سعر الفائدة على القروض منخفضًا، ويستمر تعزيز صرف الاستثمار العام؛ يدخل قانون الأراضي لعام 2024، وقانون الإسكان لعام 2023، وقانون الأعمال العقارية لعام 2023، والبند 2 من المادة 209 من قانون مؤسسات الائتمان حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس، أي قبل 5 أشهر من القرار السابق، مما سيكون له تأثير إيجابي، ويساهم في تعزيز انتعاش سوق العقارات وتطويرها.

عندما تدخل القوانين حيز التنفيذ، سيتم التخلص من عقلية "الانتظار والترقب". بدأت شركات تطوير المشاريع السباق لحل العقدة مع وكالات إدارة الدولة. أصبح المستثمرون أكثر ثقة في إطلاق المنتجات. ويحظى المستثمرون بمزيد من الثقة، مما يعزز التدفقات النقدية المستحقة لدى البنوك لتتدفق إلى العقارات. يعمل الوسطاء وشركات خدمات الوساطة بشكل نشط على تحسين قدراتهم وتوظيف الموظفين وتدريب المعرفة وتلبية اللوائح الجديدة وما إلى ذلك.

وبحسب السيدة مين، فإنه خلال فترة انتظار "استيعاب" القوانين الجديدة، سيستمر سوق العقارات في التعافي ببطء وبشكل مستدام مع تحسن النتائج تدريجيا. بحلول نهاية العام، من المتوقع أن تشهد عملية تعافي سوق العقارات في فيتنام تقدماً واضحاً. وسوف تظل نتائج التعافي متباينة حسب القطاع والمنطقة، ولكن مع توزيع أكثر توازناً.

تبلغ قائمة أسعار الأراضي المعدلة في مدينة هوشي منه حوالي 70% فقط من سعر السوق.

في فترة ما بعد الظهر من يوم 29 يوليو، عقد مؤتمر صحفي في مركز الصحافة في مدينة هوشي منه لتقديم معلومات حول تعديل قائمة أسعار الأراضي وفقًا للبند 1، المادة 257 من قانون الأراضي لعام 2024.

وفقًا لممثل إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هوشي منه، فإن مسودة قائمة أسعار الأراضي المعدلة زادت بنحو 7 مرات مقارنة بقائمة أسعار الأراضي في القرار رقم 02/2020/QD-UBND المؤرخ 16 يناير 2020 للجنة الشعبية للمدينة. ومع ذلك، يجب عند استخدام قائمة أسعار الأراضي وفقًا للقرار 02/2020/QD-UBND بتاريخ 16 يناير 2020 ضربها في معامل تعديل سعر الأراضي 3.5 مرة. وبالتالي، فإن قائمة أسعار الأراضي المعدلة في الواقع هذه المرة ارتفعت فقط بنحو 2.5 مرة، وبالتالي فإن سعر الأراضي وفقاً لقائمة أسعار الأراضي المعدلة المتوقعة يتوافق فقط مع 70% من مستوى سعر السوق.

على سبيل المثال، سعر الأرض في شارع دونج كوي، نجوين هوي، المنطقة 1 وفقًا للقرار 02/QD-UBND هو 162 مليون دونج/متر مربع (أي ما يعادل الحد الأقصى لمستوى إطار سعر الأرض وفقًا لقانون الأراضي لعام 2013). في عام 2021، وافقت لجنة الشعب بالمدينة على السعر المحدد للأرض (سعر السوق) للمنزل الأرضي بمبلغ 680 مليون/م2. وإذا تم حساب ذلك عن طريق الاستيفاء فإن سعر الأرض في هذه المنطقة يعادل 970 مليون/م2. الآن، من المتوقع أن تبلغ قائمة أسعار الأراضي المعدلة لشوارع دونج كوي ونغوين هوي 810 مليون/م2، وهو سعر مناسب للمستوى العام للمنطقة.

وبحسب وزارة الموارد الطبيعية والبيئة، ومن خلال التقييم الأولي، فإن المجموعة الأكثر تأثيراً هي موضوع تغيير أغراض استخدام الأراضي والاعتراف بحقوق استخدام الأراضي للأسر والأفراد. ومع ذلك، عند مقارنة قانون الأراضي لعام 2013 مع قانون الأراضي لعام 2024: فإن حالات الاستخدام المستقر للأراضي قبل 15 أكتوبر 1993 لا يتعين عليها دفع رسوم استخدام الأراضي؛ في حال تجاوز المساحة الحد المسموح به سيتم تحصيل الرسوم حسب قائمة أسعار الأراضي لعام 2005. وفي حالات أخرى لاستخدام الأراضي، سيتم اعتبار أصل ووقت استخدام الأراضي بمثابة معدل رسوم مناسب.

وبموجب مشروع المرسوم الخاص برسوم استخدام الأراضي وتحصيل إيجارات الأراضي الذي ستصدره الحكومة، سيتم النظر في معدل التحصيل على أساس الإطار الزمني من 10% إلى 50% من قائمة أسعار الأراضي المعدلة المتوقعة. بالإضافة إلى ذلك، سيتم إعفاء أو تخفيض رسوم استخدام الأراضي لمستخدمي الأراضي المنتمين إلى أسر السياسات والأشخاص المستحقين والأسر الفقيرة وفقًا للوائح الحكومية.

وبالتالي، فإن قائمة أسعار الأراضي المُعدّلة المقترحة تُقرّب سعر الأراضي المُنظّم من مستوى السوق المشتركة، مما يُسهم إيجابًا في تحقيق العدالة والشفافية لمستخدمي الأراضي، ويُجنّب ضياع ميزانية الدولة. وبالتالي، سيكون استخدام الأراضي أكثر اقتصادًا. وفي المستقبل القريب، ستُعدّل الحكومة مستويات التحصيل (النسب المئوية) بما يتناسب مع الوضع العملي، مما يحدّ من الزيادات المفاجئة في الإيرادات، وفقًا لممثل وزارة الموارد الطبيعية والبيئة.

يُظهر سوق الشقق في هانوي علامات إيجابية للعرض والطلب

وذكر تقرير سوق العقارات في هانوي للربع الثاني من عام 2024 الصادر للتو عن شركة كوشمان آند ويكفيلد أن سوق الشقق في هانوي أظهر في الأشهر الستة الأولى من عام 2024 علامات إيجابية في كل من العرض والطلب. تم افتتاح حوالي 10,800 شقة جديدة للبيع، وهو ما يقرب من ثلاثة أضعاف العدد الذي تم افتتاحه في نفس الفترة من العام الماضي.

في الربع الثاني من عام 2024، تم طرح حوالي 7,600 شقة للبيع، مما يمثل زيادة بنسبة 140% على أساس ربع سنوي وزيادة بنسبة 155% على أساس سنوي. ويرجع هذا التغيير الكبير بشكل رئيسي إلى إطلاق مشاريع شقق سكنية جديدة في المناطق الحضرية المتكاملة، مثل Vinhomes Ocean Park وVinhomes Smart City. وتمثل المنطقة الغربية حوالي 59% من المعروض من الشقق الجديدة في الأشهر الستة الأولى من عام 2024، وتستمر المشاريع المتوسطة في الهيمنة على السوق، حيث تمثل حوالي 90% من المعروض الجديد.

تم بيع حوالي 10,900 شقة في النصف الأول من عام 2024، بزيادة قدرها 216% على أساس سنوي. في الربع الثاني من عام 2024، بلغ عدد مبيعات الشقق الجديدة في هانوي حوالي 7400 وحدة، بزيادة قدرها 110٪ مقارنة بالربع السابق وزيادة بنسبة 147٪ مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. وصل متوسط ​​السعر الأساسي إلى نحو 2640 دولارا أميركيا للمتر المربع، بزيادة قدرها 11% على أساس ربع سنوي و30% على أساس سنوي.

وبحسب الخبراء في شركة كوشمان آند ويكفيلد، فإن النمو في المبيعات الجديدة في النصف الأول من عام 2024 يعود إلى ندرة العرض الجديد في السنوات الأخيرة. سجلت المشاريع التي تم إطلاقها حديثًا والتي تتمتع بوضع قانوني شفاف ومستثمرين ذوي سمعة طيبة وسياسات بيع جذابة ومرافق متكاملة أداءً إيجابيًا في المبيعات. وتأتي معظم هذه المشاريع من مناطق حضرية متكاملة كبيرة في الغرب.

إن الطلب المتزايد على الشقق في هانوي مدفوع بالطلب المتزايد على السكن إلى جانب النمو السكاني في المدينة والهجرة. علاوة على ذلك، فإن الطلب الاستثماري يعود تدريجيا إلى قناة العقارات في ظل اقتصاد غير مستقر.

تستمر أسعار الشقق الأولية في الارتفاع بسبب ندرة العرض. وجاءت هذه الزيادة في الأسعار أيضًا مدفوعة بإمدادات الفئة المتوسطة والراقية التي تمثل 98% من المعروض الجديد، في حين يظل المعروض من الشقق ذات الأسعار المعقولة محدودًا.

وفي سوق الشقق في هانوي، من المتوقع أن يستقبل سوق العقارات في النصف الثاني من عام 2024 حوالي 9500 شقة جديدة. وسيتم تركيز الجزء الأكبر من هذا العرض في المنطقة الغربية، مستفيدة من موقعها الاستراتيجي والبنية التحتية الراسخة. وبالإضافة إلى ذلك، من المتوقع أن يستمر العرض في النصف الثاني من عام 2024 في التركيز على المناطق الحضرية المتكاملة مثل Vinhomes Ocean Park وVinhomes Smart City.

ومن المتوقع أن تهيمن المناطق الضواحي، بما في ذلك دونغ آنه، وجيا لام، وها دونغ، وهوآي دوك، وهوانغ ماي، ولونغ بيان، وثانه تري، على المعروض من الشقق في المستقبل اعتباراً من عام 2025، وذلك بفضل تطوير البنية الأساسية ومبادرات التخطيط الحضري الحكومية. ومن المتوقع أن تتحول منطقتا دونج آنه وجيا لام إلى منطقتين بحلول عام 2025، وهو ما سيساهم في توفير الإمدادات المتوقعة من المناطق الحضرية المتكاملة الكبيرة مثل فينهومز كو لوا، وفينهومز أوشن بارك، ومدينة بي آر جي الذكية.

في الأشهر الستة الأولى من عام 2024، أظهر سوق الشقق في هانوي علامات إيجابية في كل من العرض والطلب. (الصورة: كي تواي)

حالات الإخلاء الطارئة من المباني السكنية اعتبارًا من 1 أغسطس

أصدرت الحكومة للتو المرسوم رقم 98 الذي يتضمن تفصيل عدد من مواد قانون الإسكان المعدل بشأن تجديد وإعادة بناء المباني السكنية، والذي دخل حيز التنفيذ اعتبارًا من الأول من أغسطس.

وبحسب المرسوم، هناك 5 حالات يتوجب فيها نقل مالكي ومستخدمي المباني السكنية. ومن بين هذه الحالات، كان لا بد من نقل حالتين من المباني السكنية على وجه السرعة، وكان لا بد أيضًا من نقل 3 حالات من المباني السكنية وفقًا لخطة التعويض ودعم إعادة التوطين.

وعلى وجه التحديد، فإن الحالتين اللتين يتوجب فيهما نقل المباني السكنية بشكل عاجل هما تلك التي تضررت بسبب الحرائق أو الانفجارات أو الكوارث الطبيعية أو هجمات العدو والتي لم تعد تلبي شروط السلامة للاستخدام المستمر.

في هذه الحالة، يجب على وكالة الإدارة الإقليمية تقديم قرار نقل عاجل إلى اللجنة الشعبية الإقليمية خلال 3 أيام من وقت الاستنتاج بأن المبنى السكني غير مؤهل للاستخدام المستمر.

ويجب على وجه الخصوص أن ينص القرار بوضوح على موقع المبنى السكني الذي يجب نقله بشكل عاجل، وموقع السكن المؤقت، وطريقة وتكلفة ومدة النقل، ومسؤوليات المنظمات والأفراد المعنيين. في حالة عدم انتقال مالك الشقة، تقوم جهة الإدارة بالتنفيذ خلال مدة أقصاها 7 أيام عمل من تاريخ قرار التنفيذ.

3- يجب أيضًا نقل مباني الشقق وفقًا لخطة التعويض ودعم إعادة التوطين.

أولاً، إن الهياكل الحاملة الرئيسية للمبنى السكني في حالة خطر عام، ومعرضة لخطر الانهيار، ولا تلبي شروط الاستمرار في الاستخدام.

ثانياً، المبنى السكني تضرر بشدة، ونظام البنية التحتية الفنية للوقاية من الحرائق ومكافحتها، وإمدادات المياه والصرف الصحي، ومعالجة مياه الصرف الصحي، والكهرباء، وحركة المرور الداخلية لا يتوافق مع متطلبات المعايير واللوائح الفنية الحالية أو معرض لخطر التشغيل غير الآمن. يجب هدم هذه المباني لضمان سلامة مالكي ومستخدمي المباني السكنية وتلبية متطلبات التجديد والتجميل الحضري.

وأخيرا، تعرض أحد هياكل المبنى السكني للضرر، بما في ذلك الأساسات والأعمدة والجدران والعوارض والروافد التي لا تلبي متطلبات الاستخدام العادي. ولا تندرج هذه المشاريع ضمن حالتي الهدم المذكورتين آنفا، بل تخضع للتجديد والبناء المتزامن وفق التخطيط المعتمد.

سيتم ترتيب سكن مؤقت لأصحاب ومستخدمي المباني السكنية في أشكال عديدة مثل صناديق الإسكان لإعادة التوطين المتاحة؛ صندوق الإسكان للأملاك العامة في المنطقة؛ شراء مساكن تجارية أو الاستثمار في بناء صناديق الإسكان لإعادة التوطين باستخدام رأس مال الميزانية المحلية أو رأس المال من صناديق الاستثمار التنموي، وصناديق تطوير الإسكان المحلية (إن وجدت). بالإضافة إلى ذلك، قد يتم دفع المال لأصحاب العقارات لتوفير أماكن الإقامة الخاصة بهم.