الكتاب الأحمر لمشروع الإسكان الاجتماعي بقيمة 0 دونج

وفي كلمته خلال حفل إعلان تقرير السوق الذي نظمته جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS) مؤخرًا، أقر السيد نجوين هوانج نام - عضو مجموعة أبحاث سوق العقارات في VARS - المدير العام لشركة G-Home المساهمة - بأن الطلب على الإسكان الاجتماعي كبير جدًا، في حين يحظى هذا القطاع أيضًا باهتمام واستثمار كبير من الحكومة ووكالات الإدارة، ولكن زخم التطوير لم يلب بعد الحاجة الملحة للعرض في سوق الإسكان.

وفي معرض شرحه لهذا الوضع، أشار المدير العام لهذه المؤسسة المتخصصة في تطوير الإسكان الاجتماعي إلى العديد من الأسباب الرئيسية التي تجعل قطاع الإسكان الاجتماعي لا يزال بطيئًا في التطور. ‏

على سبيل المثال، وفقاً للسيد نام، في عملية تطوير مشروع الإسكان الاجتماعي، لا تزال الآليات القانونية لهيئات الإدارة معقدة. وعلى الرغم من إعفاء المشروع من رسوم استخدام الأراضي التي تفرضها الدولة، فإنه لا يزال يتعين تقييمه قبل إعفائه. يجب على المستثمر أن يدفع مقدما تعويضات عن إخلاء الموقع، وعلاوة على ذلك، يتم دفعها في حالة "معلقة" (لا يمكن خصمها إلا بعد اكتمال المشروع، أو سيتم خصم بعض المبالغ من سعر الأرض لاحقا).

يستغرق إنجاز مشروع إسكان اجتماعي وقتًا أطول من إنجاز مشروع إسكان تجاري. وفقًا للعملية، فإن تطوير مشروع إسكان اجتماعي يتطلب مجرد مرحلة إعداد الاستثمار للحصول على رخصة البناء لمدة عامين على الأقل. عند بيع الشقة الأخيرة يجب حجز 20% من المساحة الإجمالية للمشروع للإيجار، خلال 5 سنوات ليتم التدقيق عليها. ‏

العملية برمتها طويلة جدًا، ولكن لا يُسمح للمستثمر بالاستفادة إلا من ربح بنسبة 10%. ودون الحاجة إلى حساب دقيق، يمكننا أن نلاحظ أن خطر الخسارة مرتفع جدًا، كما أوضح السيد نام.

وبحسب السيد نام، فإن بناء المساكن الاجتماعية يواجه أيضًا صعوبات في الحصول على رأس المال من المستثمرين عند بناء المساكن الاجتماعية. ‏

بالنسبة لمشاريع الإسكان التجاري التي تتضمن حقوق استخدام الأراضي، يمكن للبنوك الاحتفاظ بسجل المشروع الأحمر كضمان. أما بالنسبة للإسكان الاجتماعي، فعندما نُقدّم سجل المشروع الأحمر إلى البنك، لا يُعتبر ضمانًا لأن قيمته 0 دونج فيتنامي، كما أوضح السيد نام.

بالنسبة للمشروع العام، سيتضمن هيكل رأس المال حوالي 20% من الأسهم، و30% من رأس المال المستخرج من العقارات المستقبلية، و50% من رأس مال القرض. لذلك إذا لم يتمكن المستثمر من الاقتراض من البنك، يعتبر أنه لا يستطيع إدارة 50% من رأس مال المشروع.

وأوضح السيد نام الوضع العام قائلاً: "إن العديد من المستثمرين يشتكون من صعوبة الحصول على حزمة الائتمان البالغة 120 مليار دونج، ولا يمكنهم الحصول على ضمانات لاقتراض رأس المال لتطوير المشروع".

السكن الاجتماعي ليس للبيع للأغنياء

وبحسب السيد نام، ففي السنوات العشر الماضية، فيما يتعلق بتنظيم تخصيص 20% من الأراضي في المناطق الحضرية لتطوير الإسكان الاجتماعي، إذا تم حساب الإحصائيات، فإن العديد من المستثمرين يركزون فقط على "الاستيلاء" على جزء الإسكان التجاري "للجيب" وإهمال جزء الإسكان الاجتماعي بسبب نقص الربح. لكن الآن يطالبون هم أنفسهم بتعديل القانون. ‏

برأيي، ينبغي اتخاذ إجراءات قسرية لإجبار هؤلاء المستثمرين على بناء مساكن اجتماعية وفقًا لما تم الاتفاق عليه سابقًا، وإلا فلن يتمكنوا من تنفيذ مشاريع أخرى. هذا الوضع يُسهم في إبطاء وتيرة تطوير المساكن الاجتماعية، كما اقترح السيد نام.

وبالإضافة إلى ذلك، ووفقاً للسيد نام، فإن مجموعات الأشخاص المسموح لهم بشراء المساكن الاجتماعية لا تزال تعتمد بشكل كبير على آلية الطلب والعطاء. وفقًا للممارسات الدولية، في البلدان التي يوجد بها مساكن اجتماعية، لا أرى أن عبارة "الأشخاص ذوي الدخل المنخفض" تظهر كما هو الحال في بلدنا. من المؤكد أن السكن الاجتماعي لا يباع للأغنياء، ولكن هل من المناسب تشديده إلى الحد الذي يجعل الناس مثلنا الذين لا يتعين عليهم دفع ضريبة الدخل الشخصي ملزمين بدفعها؟ ‏

إذا لم يكن عليهم دفع ضريبة الدخل الشخصي، أي أن دخلهم أقل من 11 مليون دولار شهريًا، فقد لا يتمكن العمال من إعالة أنفسهم وأسرهم، وعلى الأرجح لن يكون لديهم مدخرات. وفي الوقت نفسه، من أجل شراء منزل، يجب على المشتري أن يكون لديه أصول متراكمة. ‏

أعتقد أنه من الأصح تعريف الإسكان الاجتماعي بأنه مخصص لمن يملكون مدخرات لكنهم لا يستطيعون الحصول على مساكن تجارية. كما ارتفعت أسعار المساكن التجارية بشكل مبالغ فيه، كما قال السيد نام.