تتشابك العديد من الفرص والتحديات

يعد عام 2023 عامًا مليئًا بالتحديات بالنسبة لسوق العقارات، حيث أدت العديد من التحركات المستمرة من الحكومة والهيئات إلى إزالة جزء كبير من القيود والعقبات التي كانت تواجه السوق.

رغم الصعوبات العديدة، نجح سوق العقارات الفيتنامي في تجاوز فترة "الإحباط" الأكثر التي مر بها.

وتظهر بيانات السوق أن عدد عمليات البحث عن المعاملات في قطاعي الأراضي والشقق قد تعافى بشكل جيد وأن العرض من المشاريع والمعاملات الجديدة آخذ في الازدياد.

علق الدكتور نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS)، بأن عام 2024 سيحمل العديد من الفرص والتحديات المتشابكة.

وعلى وجه الخصوص، تم تسجيل تحركات إيجابية في كل من العرض الإجمالي والطلب الإجمالي بفضل معلومات التخطيط. إن مشاركة المستثمرين في "السباق" لتطوير الإسكان الميسور والإسكان الاجتماعي سوف يؤدي أيضاً إلى تضييق الفجوة بين العرض والطلب تدريجياً.

وفي الفترة المقبلة، من المتوقع أن يواصل تطوير الإسكان الاجتماعي تحقيق نتائج أكثر إيجابية بفضل "الدعم" من السياسات.

ومن المتوقع أن يؤدي إقرار قانون الإسكان الجديد (المعدل) مع العديد من اللوائح الجديدة "لإزالة الصعوبات" أمام المشترين والمستثمرين الذين يطورون مشاريع الإسكان الاجتماعي إلى خلق جاذبية وجذب المزيد من الشركات للمشاركة في تطوير هذا القطاع.

بالإضافة إلى زيادة فرص الحصول على هذا النوع من الخدمات للأشخاص ذوي الدخل المنخفض.

في الآونة الأخيرة، وفقًا لتقرير صادر عن مجموعة خدمات العقارات DKRA (DKRA Group)، سجل سوق العقارات الأساسي في مدينة هوشي منه والمناطق المحيطة بها انخفاضًا كبيرًا في كل من العرض والاستهلاك في القطاعات الرئيسية.

ومن المتوقع أن تؤدي تحركات الحكومة لإزالة الصعوبات التي تواجه السوق مثل القرار 33/NQ-CP، والتوجيه الرسمي رقم 469/CD-TTg، والتعميم 02/2023/TT-NHNN، والتعميم 03/2023/TT-NHNN، وما إلى ذلك، إلى جلب العديد من الإشارات الإيجابية إلى السوق في الفترة القادمة عندما يتم "امتصاصها" بشكل كافٍ.

وعلى وجه التحديد، سيستقبل قطاع الأراضي في عام 2023 22 مشروعًا بعرض حوالي 1850 قطعة أرض، بانخفاض 73٪ مقارنة بعام 2022، وهو أدنى مستوى في السنوات الخمس الماضية. وبلغ الاستهلاك نحو 751 قطعة أرض، أي ما يقارب 41% من إجمالي العرض الجديد، بانخفاض 84% مقارنة بالعام الماضي.

وقد جرت المعاملات بشكل رئيسي في مجموعات المنتجات التي تتراوح أسعارها بين 12.9 - 14.9 مليون دونج/متر مربع والمساحات المشتركة التي تتراوح بين 70 - 90 متر مربع. وتظل سوق الأراضي في الضواحي تحتفظ بمكانة مهيمن، وتتركز بشكل رئيسي في مقاطعة بينه دونغ، حيث تمثل 47% من إجمالي المعروض في السوق.

سجل مستوى الأسعار الأولي انخفاضًا بنسبة 10% - 13% مقارنة بعام 2022. وسجل السوق الثانوي انخفاضًا بنسبة 13% - 17% مقارنة بأوائل عام 2023. ومع ذلك، حدث هذا الانخفاض محليًا في مجموعة العملاء الذين يستخدمون القروض، وكذلك في بعض المشاريع الكبيرة ذات البنية التحتية غير المكتملة - القانونية.

وسجل قطاع الشقق 126 مشروعاً أولياً للبيع (نحو 22,071 وحدة) خلال العام، بانخفاض 32% مقارنة بعام 2022، وهو أيضاً أدنى مستوى في السنوات الخمس الماضية. يتم توزيع العرض للبيع بشكل رئيسي في مدينة هوشي منه (تتركز في الشرق) ومقاطعة بينه دونغ.

بلغ الاستهلاك حوالي 9,664 وحدة، أي ما يعادل 44% من العرض الأولي، بانخفاض 56% مقارنة بعام 2022. ويتركز الاستهلاك الأولي في المشاريع متوسطة المدى بأسعار تتراوح بين 40 - 55 مليون دونج/م2، مع إجراءات قانونية مكتملة، وتقدم سريع في البناء، واتصالات مريحة بمركز المدينة.

ولم تشهد أسعار البيع الأولية تقلبات كبيرة مقارنة ببداية العام، ومع ذلك، شجع المستثمرون على تطبيق العديد من سياسات خصومات السداد السريع، وفترة السماح لسداد رأس المال والفائدة، وما إلى ذلك، لتحفيز الطلب في السوق.

في غضون ذلك، تظل السيولة الثانوية منخفضة، حيث انخفضت الأسعار الثانوية بنحو 3% - 8% مقارنة بنهاية عام 2022، ومعظمها في المشاريع التي هي في طور استكمال الإجراءات القانونية أو المتأخرة عن الجدول الزمني في البناء.

العقارات السكنية تقود السوق في عام 2024

وفي توقعاته للسوق، يرى فريق البحث في VARS أن سوق العقارات في عام 2024 من المتوقع أن يستقر، ومن المتوقع أن يستقبل عودة حوالي 30-40% من وسطاء العقارات.

من المتوقع أن يقود قطاع العقارات السكنية السوق اعتبارًا من منتصف عام 2024 مع إجمالي عرض للشقق يقدر بأكثر من 30 ألف منتج؛ ومن بينها، يوجد في هانوي 15 ألف منتج، وفي مدينة هوشي منه 5 آلاف منتج، وفي مقاطعة بينه دونغ حوالي 10 آلاف منتج.

علاوة على ذلك، لا يزال العقار الصناعي يعتبر قطاع نمو جيد ويستمر في أن يكون قاعدة إنتاجية وأعمال جديدة للمؤسسات التكنولوجية، وخاصة في قطاع التكنولوجيا الفائقة.

وبناء على ذلك، تظل تدفقات رأس المال الأجنبي المباشر إيجابية بفضل المزايا الناجمة عن سياسات الضرائب التفضيلية. أصبحت البنية التحتية لحركة المرور متزامنة وحديثة بشكل متزايد مع الالتزام بالاستثمار في البنية التحتية المتميزة في المنطقة. تتحسن خدمات دعم المنطقة الصناعية بشكل متزايد.

تمت الموافقة مبدئيا على العديد من مشاريع الاستثمار في المناطق الصناعية الجديدة، ويتم البدء في تنفيذ المراحل التالية. يشهد العرض العقاري الصناعي نمواً في كل من الشمال والجنوب، ولا يزال الطلب على العقارات الصناعية كبيراً جداً، وخاصة الطلب على المستودعات متعددة الأغراض والمتعددة الطوابق والمصانع الجاهزة.

ويتعزز الطلب من حيث الجودة والكمية من خلال سلسلة من خطط الاستثمار والاتفاقيات من الشركات الأجنبية، واختيار فيتنام كوجهة في اتجاه تحويل سلاسل التوريد، وتوقع زيادة التعاون من خلال الأنشطة الدبلوماسية النشطة، وخاصة الشراكة الاستراتيجية الشاملة بين فيتنام والولايات المتحدة التي تمت ترقيتها مؤخرًا.

تمت الموافقة على تخطيط العديد من المحافظات والمدن للفترة 2021 - 2030، والذي سيحل جزئيا المشاكل المتعلقة بالإجراءات القانونية للمناطق الصناعية. وستساعد هذه العوامل العقارات في المنطقة الصناعية في عام 2024 على مواصلة الحفاظ على مكانتها ومواصلة النمو.