أصدرت جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA) للتو وثيقة بشأن بنك الدولة الفيتنامي (SBV) تؤكد أنه لا يقيد حقوق المنظمات والأفراد في شراء المساكن المستقبلية في التعميم رقم 22/2023/TT-NHNN (تعديل واستكمال عدد من مواد التعميم رقم 41/2016/TT-NHNN).

لا يزال هناك الكثير من سوء الفهم

وبناءً على ذلك، تعتقد HoREA أنه على الرغم من أنها ساعدت في البداية مشتري المنازل في المستقبل على الشعور بمزيد من الأمان، فإن "المشاكل القانونية" التي تسبب فيها القرار رقم 22 لا تزال قائمة.

على وجه التحديد: تنص الفقرة (أ)، البند 11، المادة 2 من التعميم 41/2016/TT-NHNN (المعدل والمكمل في البند 1، المادة 1 من التعميم 22/2023/TT-NHNN) فقط على اللوائح التي تنطبق على حالات الإسكان التجاري "المكتمل للتسليم"، أي الإسكان التجاري "المتاح"، ولكنها لا تشمل حالات قروض الائتمان لشراء الإسكان التجاري "غير المكتمل للتسليم"، أي الإسكان التجاري "المُشكل في المستقبل".

وبحسب جمعية المطورين العقاريين في أستراليا، لا يمكن تفسير مفهوم "المنزل المكتمل للتسليم" بحيث يشمل "الإسكان المستقبلي" الذي تقبله البنوك التجارية كضمان للقروض لشراء هذا المنزل ذاته.

علاوة على ذلك، أكد إعلان البنك المركزي أن "التعميم 41/2016/TT-NHNN الذي ينظم نسبة أمان رأس المال للبنوك التجارية وفروع البنوك الأجنبية ليس وثيقة توجيهية لعمليات منح الائتمان للمؤسسات الائتمانية".

ولكن في الواقع، فإن التعميم 41 (المعدل والمكمل في الفقرة 1، المادة 1 من التعميم 22/2023/TT-NHNN) يحتوي على لوائح قانونية لا تتعلق بـ "اللوائح المتعلقة بنسبة أمان رأس المال للبنوك التجارية وفروع البنوك الأجنبية"، ولكنها تتعلق بـ "عمليات منح الائتمان للمؤسسات الائتمانية".

على وجه التحديد، تنص المادة 11، المادة 2، على "القروض المضمونة بالعقارات للأفراد لشراء المساكن التي تلبي الشروط"، على غرار الأحكام الواردة في تعميمات بنك الدولة "التي توجه عمليات منح الائتمان للمؤسسات الائتمانية".

" وخلصت الجمعية إلى أنه إذا كانت التعميم 41 ينظم فقط "نسبة أمان رأس المال للبنوك التجارية وفروع البنوك الأجنبية"، فليس من الضروري وجود لوائح قانونية تنظم "شروط" "قرض الرهن العقاري المنزلي هو قرض مضمون بالعقارات للأفراد لشراء منزل" في البند 11، المادة 2 لأن هناك بالفعل تعميمات من بنك الدولة لتوجيه عمليات منح الائتمان للمؤسسات الائتمانية "، أثارت وثيقة HoREA هذه المسألة.

وبالإضافة إلى ذلك، ووفقاً لـ HoREA، فإن الوثيقة "بعض المعلومات المتعلقة باللوائح المتعلقة بنسبة أمان رأس المال للبنوك وفروع البنوك الأجنبية" التي أصدرها بنك الدولة الفيتنامي مؤخراً ليست "وثيقة قانونية" مثل التعميمات، وبالتالي فهي ذات قيمة فقط لتوفير المعلومات.

وفي الوقت نفسه، يجب على البنوك وفروع البنوك الأجنبية الاستناد إلى قانون مؤسسات الائتمان والنشرات الدورية للبنك المركزي لإجراء عمليات منح الائتمان.

ينبغي تعديل النشرات واستكمالها بشكل واضح.

في مواجهة الصعوبات المذكورة أعلاه، تعتقد HoREA أنه قبل أن يدخل التعميم رقم 22/2023/TT-NHNN حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 يوليو 2024، فإنه يحتاج إلى تعديل واستكمال قريبًا لدعم سوق العقارات في عملية التعافي والتنمية الشفافة والآمنة والصحية والمستدامة. وفي الوقت نفسه، ينبغي تهيئة الظروف للمؤسسات الائتمانية للموافقة على تقديم قروض ائتمانية للأفراد لشراء "المساكن التجارية المستقبلية" المضمونة (المرهونة) بهذا المسكن.

ويتفق العديد من الخبراء الآخرين أيضًا على أن بنك الدولة يحتاج إلى تعديل التعميم لجعله واضحًا وشفافًا من الناحية القانونية بدلاً من مجرد الإعلان عن المعلومات والرد على الرأي العام.

تي اس. وقال لي دانج دوآنه المدير السابق للمعهد المركزي للإدارة الاقتصادية إن الاقتراض والإقراض يجب أن يتوافقا مع قوانين الائتمان ويجب أن يكون لدى بنك الدولة تعليمات مكتوبة واضحة. قبل إصدار التعميم، ينبغي تقديم مثل هذه التوجيهات حتى تتمكن الأطراف المعنية من المشاركة في التعليق لتجنب سوء الفهم والمناقشات غير الضرورية.

أكد الأستاذ المشارك الدكتور دين ترونغ ثينه أنه من الضروري عدم حظر القروض لشراء المساكن في المستقبل. ولكن البنك المركزي لم يصدر بعد وثيقة قانونية بشأن هذه المسألة، تلزم البنوك التجارية بتحسين قدرتها على التقييم وتقييم نفسها لاتخاذ القرارات.

حلل خبير اقتصادي آخر قائلاً: " غالبًا ما تلتزم مؤسسات الائتمان بالمراسيم والتعميمات الصادرة عن بنك الدولة ذات القيمة القانونية الواضحة. إذا لم يوضح التعميم رقم 22 المفاهيم، فسيؤدي ذلك إلى سوء فهم الشركات والأفراد، والذعر، والشك، وستُربك مؤسسات الائتمان، بل وتحجم عن الإقراض".

إذا لم يحظر البنك المركزي الإقراض لشراء المساكن في المستقبل، فيجب عليه اتخاذ إجراءات لتقنين ذلك لإزالة الصعوبات لجميع الأطراف بعد دخول التعميم حيز التنفيذ .

وأعرب ممثلو العديد من شركات العقارات أيضًا عن ارتباكهم بشأن اللوائح الجديدة. قال أحد رواد الأعمال في هانوي: "إذا لم يُنظّم بنك الدولة الأمور بوضوح، فلن يكون لدينا أساس قانوني للتعامل مع البنوك. في ظلّ صعوبة الحصول على رأس المال الائتماني حاليًا، يُعدّ تعديل التعميم وتوضيحه لحماية الشركات أمرًا ضروريًا للغاية".

وفي وثيقة حديثة، أكد البنك المركزي أن اللائحة الجديدة لا تقيد حقوق مشتري المنازل في المستقبل ولا تتعارض مع اللوائح الحالية.

"لا ينطبق شرط إكمال المنزل بموجب عقد شراء المنزل إلا على قروض الرهن العقاري للمنزل (والتي تخضع لعامل مخاطرة أقل من القروض الأخرى المضمونة بالعقارات).

في حال احتاجت منظمة أو فرد إلى بناء أو شراء منزل مستقبلي وقام برهن المنزل المستقبلي، فسيكون ذلك في حالة قرض مضمون بالعقارات كما هو منصوص عليه في البند 10، المادة 2 من التعميم 41 وسيتم تطبيق معامل المخاطر المقابل كما هو منصوص عليه في البند 10، المادة 9 من التعميم 41.

وعلى وجه التحديد، فإن المنظمات والأفراد الذين يحتاجون إلى شراء منزل وتأمين (رهن عقاري) هذا المنزل المستقبلي سوف يطبقون معامل مخاطرة يتراوح بين 30-120% اعتمادًا على نسبة الضمان (LTV) المحسوبة من خلال نسبة رصيد القرض إلى قيمة الضمان. في حالة عدم وجود معلومات عن نسبة القرض إلى القيمة، فإن معامل المخاطرة هو 150%.

كونغ هيو