فيديو: آراء نواب الجمعية الوطنية حول قانون الأعمال العقارية (المعدل) صباح يوم 31 أكتوبر. (المصدر: quochoi.vn)

على وجه التحديد، أثناء مناقشة قانون الأعمال العقارية (المعدل) في القاعة صباح يوم 31 أكتوبر، أعرب المندوب تران هونغ نجوين (وفد بينه ثوان) عن موافقته على الخطة "لا يُسمح لمستثمري المشاريع العقارية بتحصيل الودائع من العملاء إلا عندما تفي المنازل وأعمال البناء بجميع الشروط اللازمة لبدء الأعمال التجارية وأجرت المعاملات وفقًا لأحكام هذا القانون".

وبحسب السيدة نجوين، فإن هذا الخيار أقل خطورة بالنسبة للعملاء، وهم الطرف الأضعف في معاملات العقارات، لأن الدفعة المقدمة لا يتم دفعها إلا عندما يكون العقار مؤهلاً للعمل التجاري ويوقع الطرفان عقدًا رسميًا، مما يحد من حدوث النزاعات.

علّقت السيدة نجوين أيضًا على الخيار الثاني قائلةً: "لا يُسمح لمستثمري المشاريع العقارية بتحصيل الدفعات المسبقة وفقًا للاتفاقية المبرمة مع العملاء إلا إذا كان للمشروع تصميم أساسي مُقيّم من قِبل جهة حكومية، وكان لدى المستثمر إحدى وثائق حقوق استخدام الأراضي المحددة في البند 2 من المادة 24 من هذا القانون. يجب أن تُحدد اتفاقية الدفعة المسبقة بوضوح سعر البيع، وسعر الإيجار المشروط، وأعمال البناء. يُحدد الحد الأقصى للدفعة المسبقة وفقًا للوائح الحكومية، على ألا يتجاوز 10% من سعر البيع، وسعر الإيجار المشروط، وأعمال البناء، مع مراعاة ظروف التنمية الاجتماعية والاقتصادية في كل فترة، ولكل نوع من أنواع العقارات".

أعربت السيدة نجوين عن رأيها: إن الوقت المستغرق لتحصيل الوديعة منذ حصول المشروع على التصميم الأساسي الذي تم تقييمه من قبل وكالة حكومية وحصول المستثمر على إحدى الوثائق المتعلقة بحقوق استخدام الأراضي كما هو موضح في الخيار الثاني سيؤدي إلى وقت طويل للغاية من استلام الوديعة إلى تنفيذ المشروع فعليًا، مما يتسبب في المزيد من المخاطر للعملاء.

وفي الوقت نفسه، شهد سوق العقارات في الآونة الأخيرة العديد من التطورات المعقدة، حيث لا يزال مستثمرو المشاريع العقارية يستغلون الودائع وعقود المساهمة في رأس المال لجمع رأس المال بشكل تعسفي، مما يسبب انعدام الأمن والفوضى.

" يُظهر الواقع أن العديد من المشاريع لم تُنفَّذ بعد استلام الودائع لمدة خمس سنوات، بل عشر سنوات. لذلك، يرى المندوبون ضرورة وضع لوائح رقابة أكثر صرامة للحد من حدوث هذا الوضع... "، أكدت السيدة نجوين.

في هذه الأثناء، اختار المندوب نجوين داي ثانج (هونج ين) الخيار الثاني.

وأوضح المندوب أن هذه الخطة تنص بوضوح على الحالات التي يستطيع فيها المستثمر تحصيل الودائع حسب الاتفاق مع العميل؛ - تحديد محتوى اتفاقية الإيداع ومبلغ الإيداع بشكل واضح لضمان الدعاية والشفافية وحماية الحقوق والمصالح المشروعة للمنظمات والأفراد الذين وقعوا عقود شراء أو استئجار أو شراء المنازل وأعمال البناء؛ منع شركات العقارات من قبول الودائع كقناة لتعبئة رأس المال.

وطلب السيد تانغ أيضًا من وكالة الصياغة دراسة والتفكير بوضوح في تحديد شروط إنشاء أعمال الإسكان والبناء التي سيتم إنشاؤها في المستقبل. وبناء على ذلك فإن القرار يسمح للمستثمرين ببيع المساكن المستقبلية فقط لمشاريع البناء التي استوفت شروط التصاميم المعتمدة لمشاريع البنية التحتية الرئيسية والضرورية والتي تم إنجازها في الموعد المحدد.

وفي الوقت نفسه، توضيح محتوى "متطلبات الإكمال المقابلة لتقدم المشروع".

وبالإضافة إلى ذلك، اقترح المندوب تانغ أيضًا أن تقرر وكالة الصياغة بوضوح مسؤولية بناء وتحديث وإدارة واستغلال قاعدة البيانات المتعلقة بسوق الإسكان والعقارات، والإعلان علنًا عن المعلومات المتعلقة بسوق الإسكان والعقارات في نظام معلومات سوق الإسكان والعقارات؛ ربط وتبادل وتوفير المعلومات والبيانات المتعلقة بالإسكان وسوق العقارات للجهات والمنظمات وفقا للقانون، من مسؤولية وزارة الإعمار.

وبالتوافق مع رأي المندوب ثانج، فإن المندوب نجوين ثي فيت نجا (هاي دونج) يؤيد أيضًا اختيار الخيار الثاني.

وقال المشاركون إن مثل هذه اللوائح من شأنها أن تخلق ظروفاً أكثر ملاءمة لنمو الأعمال والمستثمرين، خاصة في ظل الصعوبات العديدة التي تواجهها شركات العقارات.

يتطلب الاستثمار في المشروع كمية كبيرة من رأس المال. إن السماح للمستثمرين بتحصيل الودائع مبكراً سيساعدهم على الحصول على المزيد من رأس المال لإعادة استثماره، مما يساهم في زيادة الفرص وجذب العملاء المحتملين.

ورغم أن هذا التنظيم قد يشكل المزيد من المخاطر على العملاء، إلا أن المندوب أكد على ضرورة التغلب على ذلك من خلال تشديد الإدارة وتعزيز مسؤولية أجهزة الإدارة الحكومية المختصة.

وخاصة منذ المرحلة الأولى لمراجعة واختيار المستثمرين، للتأكد من قدرة المستثمر وقدرته على تنفيذ المشروع. وأوضح المندوب أن "الحد من المخاطر مثل الخيار الأول يسمح فقط لمستثمري المشاريع العقارية بجمع الودائع عندما تكون المنازل وأعمال البناء مؤهلة لوضعها في العمل، مما سيحد من الفرص التجارية، ويتعارض مع التشجيع وخلق آليات لتنمية الأعمال ".

يوصى بأن لا يتجاوز الإيداع 5٪ من سعر البيع

وقالت المندوبة هوينه ثي فوك (وفد الجمعية الوطنية لمقاطعة با ريا - فونج تاو) إنه بعد التشاور مع جمعية العقارات وإجراء مسح، وجد أن 5٪ هو مستوى إيداع معقول وفقًا للممارسة.

واقترح المندوب تعديل الفقرة 5 من المادة 23 بالاتجاه التالي: " لا يجوز لمستثمري المشاريع العقارية تحصيل الودائع وفقاً للاتفاق مع العملاء إلا عندما يكون للمشروع تصميم أساسي تم تقييمه من قبل جهة حكومية ويكون لدى المستثمر إحدى وثائق حقوق استخدام الأراضي المحددة في الفقرة 2 من المادة 24 من هذا القانون.

يجب أن تنص اتفاقية الإيداع بشكل واضح على سعر إيجار المنزل أو البناء؛ يتم تحديد الحد الأقصى لقيمة الوديعة من قبل الحكومة ولكن لا يجب أن يتجاوز 5٪ من سعر البيع أو سعر الإيجار للمسكن أو أعمال البناء، مع ضمان ملاءمته لظروف التنمية الاجتماعية والاقتصادية في كل فترة .

نغوك في