اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2024، لا توجد تقريبًا أي مشاريع جديدة في سوق العقارات بأسعار أقل من 60 مليون دونج/متر مربع، بل إن العديد من المشاريع المعروضة للبيع لديها أسعار أعلى من 100 مليون دونج/متر مربع وتقع في الضواحي مثل دونج آنه. (الصورة: هاي آن)

بعد حمى الأسعار، هل يصبح سوق العقارات في هانوي "بابا ضيقا" للمستثمرين الصغار؟

وفي تقرير أداء سوق العقارات في عام 2024، قالت وزارة البناء إن قطاع الشقق في هانوي ومدينة هوشي منه قد ارتفع مقارنة بعام 2023. وعلى وجه الخصوص، تتصدر هانوي معدل زيادة الأسعار.

وقد أدى ارتفاع الأسعار إلى ارتفاع سعر شريحة العقارات منخفضة التكلفة، والتي كانت في السابق أقل من 30 مليون دونج/م2، إلى أقل من 45 مليون دونج/م2. كان سعر بيع القطاع المتوسط ​​​​في السابق يتراوح بين 30 و 45 مليون دونج / متر مربع، والآن ارتفع إلى حوالي 45-70 مليون دونج / متر مربع.

كانت تكلفة القطاع الرفيع المستوى في السابق تتراوح بين 50 و70 مليون دونج/م2، وارتفعت الآن إلى 70 و100 مليون دونج/م2. وفي الواقع، ارتفعت معايير القطاع بنسبة تتراوح بين 28% و44%.

سجلت بيانات CBRE أنه اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2024، وصل سعر بيع الشقق الرئيسية في هانوي إلى 72 مليون دونج/م2، وهو أعلى مستوى في تاريخ سوق العقارات في العاصمة منذ سنوات عديدة.

يُشار إلى أنه لا توجد تقريبًا أي مشاريع جديدة في السوق بأسعار أقل من 60 مليون دونج/م2، بل إن العديد من المشاريع المعروضة للبيع لديها أسعار أعلى من 100 مليون دونج/م2 وتقع في الضواحي مثل دونج آنه.

ترتفع أسعار الشقق في كل من الأسواق الأولية والثانوية، والمشاريع القديمة ليست استثناء. وبحسب شركة CBRE، ارتفعت أسعار الشقق الثانوية في هانوي العام الماضي بنسبة تزيد عن 26%. وهذا هو أعلى مستوى تم تسجيله على الإطلاق، حيث وصل متوسطه إلى 48 مليون دونج/م2.

لا تقتصر المزادات على الشقق فحسب، بل تشكل الأراضي في ضواحي هانوي أيضًا "نقطة ساخنة" في سوق العقارات في عام 2024، عندما تجتذب المزادات في منطقتي ثانه أواي وهواي دوك عددًا كبيرًا من التسجيلات، وتستمر المزادات طوال الليل مع ارتفاع العطاءات الفائزة إلى عشرات المرات أعلى من السعر الابتدائي.

في أعقاب الزيادة الحادة في الشقق والأراضي المعروضة للبيع بالمزاد العلني، يتم الإعلان عن العقارات في هانوي من المناطق الضواحي إلى الأزقة الصغيرة في وسط المدينة للبيع بزيادة حادة، مما يجعل حلم الاستقرار بالنسبة للناس أكثر صعوبة.

وعلقت السيدة دو ثو هانج، المديرة الأولى لقسم الاستشارات والبحوث في سافيلز هانوي، قائلة إن سوق العقارات في هانوي وكذلك السوق الوطنية في عام 2025 من المتوقع أن يدخل دورة تطوير جديدة.

وبحسب السيدة هانج، فإن هذه الدورة سوف تتحرك نحو التنمية المستدامة بفضل الدعم القوي الناتج عن استكمال الإطار القانوني وعوامل النمو الاقتصادي الكلي القوية. وعلى وجه الخصوص، إلى جانب القوانين المتعلقة بأعمال العقارات والأراضي والإسكان وتخطيط عاصمة هانوي للفترة 2021-2030 ورؤية 2050، فقد خلقت الظروف للناس والمستثمرين لرؤية اتجاه وشكل تطوير الفضاء الحضري في هانوي بشكل أكثر وضوحًا.

في هذه الدورة السوقية الجديدة، سيؤدي استكمال الإطار القانوني إلى تعزيز المنافسة، مما يؤدي إلى تطهير جديد للمنتجات والمستثمرين. فإذا كان المستثمرون في الماضي بحاجة فقط إلى رأس المال والمشاريع للمشاركة في السوق، فإنهم الآن بحاجة إلى بناء سمعة طيبة وخبرة وإمكانات مالية لتطوير مشاريعهم، كما قيّم الخبير.

ويشير الخبراء إلى أن ما يميز هذا السوق هو المشاركة المباشرة للمستثمرين الأجانب.

علّقت السيدة هانغ قائلةً: "سيُشارك المستثمرون الأجانب بشكلٍ أعمق وأوسع في السوق، وسيُنوّعون قطاعات استثماراتهم. وقد ساهموا بشكلٍ أعمق من خلال أنشطة التعاون الاستثماري والتعاون مع كبار المستثمرين المحليين لتطوير المشاريع. علاوةً على ذلك، ستُحسّن الإمكانات المالية لهذه الاتفاقيات التعاونية السوقَ الحالية، مما يُضيّق فرص المشاركة في السوق أمام صغار المستثمرين".

وفي تقييمه لشقق هانوي هذا العام، قال الأستاذ المشارك الدكتور دين ترونغ ثينه إن ارتفاع الأسعار سوف يتباطأ، حيث يميل السوق إلى أن يكون أكثر استقرارًا، ولم يعد "ساخنًا" كما كان في الماضي. وبناء على ذلك، فإن التدفقات النقدية للمشترين سوف تميل إلى التحول من المناطق ذات مستويات الأسعار المرتفعة إلى المناطق ذات الأسعار الأكثر تنافسية ومساحة أكبر للنمو.

قال السيد فام دوك توان، الرئيس التنفيذي لشركة إي زد بروبرتي للاستثمار والتطوير العقاري، إن شقق هانوي لن تنخفض أسعارها أو ستجد صعوبة بالغة في ذلك. لكن بحسب هذا الشخص فإن الشقق مناسبة فقط لمن يحتاج للسكن، والاستثمار لن يكون فعّالاً، بل إن المستثمرين سيعلقون.

بالنسبة للمستثمرين، يشير الخبراء إلى أنه من الضروري دراسة وتقييم المناطق التي حددت مستويات الأسعار المرتفعة بعناية، والتي يمكن التوسع فيها إلى مناطق ذات إمكانات نمو اقتصادي جيدة وتنمية صناعية قوية، لأن هذا هو المكان الذي يمكن فيه تحقيق هوامش ربح كبيرة.

باك جيانج يلغي أكثر من 100 مشروع في المناطق الحضرية والسكنية

قرر باك جيانج إلغاء 102 مشروعًا في المناطق الحضرية والسكنية التي تحتاج إلى جذب الاستثمار والتي تمت الموافقة عليها ولكن لم يتم تحديد سياسات الاستثمار الخاصة بها بعد.

تم للتو التوقيع على القرار وإصداره من قبل نائب رئيس اللجنة الشعبية لمقاطعة باك جيانج، السيد فان ذي توان.

وقد حصلت هذه المشاريع الـ102 على قرارات بالموافقة على قائمة مشاريع المناطق الحضرية والسكنية التي تحتاج إلى جذب الاستثمار في 3 قرارات من اللجنة الشعبية للمقاطعة و24 قرارًا من رئيس اللجنة الشعبية للمقاطعة، ولكن لم يتم تحديد سياسة الاستثمار الخاصة بها بعد.

في وقت سابق، في نهاية ديسمبر 2024، وقع نائب مدير إدارة البناء في باك جيانج نجوين نجوك سون وثيقة لتقديمها إلى اللجنة الشعبية الإقليمية ورئيس اللجنة الشعبية الإقليمية للنظر في إلغاء قائمة 102 مشروع في المناطق الحضرية والسكنية التي تحتاج إلى جذب الاستثمار في المنطقة بحيث يمكن تنفيذ مشاريع المناطق الحضرية والسكنية في المقاطعة وفقًا للوائح.

السبب وراء اقتراح إدارة البناء في باك جيانج إلغاء 102 مشروع في المناطق الحضرية والسكنية هو أنه وفقًا للوائح الحالية، تغيرت إجراءات الاستثمار في بناء المناطق الحضرية والسكنية. ولذلك، من الضروري إلغاء قائمة المشاريع المعتمدة ولكن سياسة الاستثمار لم يتم الموافقة عليها.

وبالإضافة إلى ذلك، اقترحت إدارة البناء في مقاطعة باك جيانج أن تقوم اللجنة الشعبية الإقليمية بتعيين اللجان الشعبية في المناطق والبلدات والمدن لمراجعة وإعداد قائمة سنوية بالمشاريع التي تتطلب استعادة الأراضي، ومشاريع تحويل أراضي زراعة الأرز لأغراض أخرى، وتقديم تقرير إلى اللجنة الشعبية الإقليمية للنظر فيها، وتقديمها إلى مجلس الشعب الإقليمي للموافقة عليها وفقًا لأحكام القانون.

في قائمة المشاريع الملغاة البالغ عددها 102 مشروعًا، هناك العديد من المشاريع الموجودة في المناطق والمدن والبلدات: لوك نام، تان ين، هيب هوا، لانج جيانج، ين تي، لوك نجان، باك جيانج، فيت ين... مع قرارات الموافقة على القائمة من 2020-2024.

ومن الممكن أن نذكر منطقة نهام بين البيئية الحضرية، مدينة نهام بين، منطقة ين دونج، التي لديها قرار بالموافقة على القائمة في عام 2020 بمقياس 45.3 هكتار. هناك أيضًا قرار في عام 2020، في قائمة المشاريع الملغاة هناك منطقة Quang Chau الحضرية الجديدة، ومنطقة Viet Yen (30 هكتارًا)، ومنطقة Quyet Tien - Thanh Cong السكنية الجديدة، وبلدية Tien Phong، ومنطقة Yen Dung (19.6 هكتارًا)...

أو بعض المشاريع الكبيرة مثل المنطقة الحضرية الذكية والبيئية والخدمية الراقية في جنوب مدينة باك جيانج (280.2 هكتار)، ومنطقة نينه سون الحضرية، وبلدية نينه سون وبلدية كوانج مينه، ومنطقة فيت ين (حوالي 144 هكتار)، ومنطقة باك جيانج الحضرية متعددة الاستخدامات والسوق الدولي (296 هكتار)...

دا نانغ تعدل خططها لمشروع ضخم بقيمة تقارب 44000 مليار دونج

أعلنت اللجنة الشعبية لمنطقة ليان تشيو (مدينة دا نانغ) في 6 فبراير قرار الموافقة على تعديل التخطيط التفصيلي 1/500 لمشروع مجمع السياحة والمنطقة الحضرية للمنتجع في لانغ فان.

وفقًا للمعلومات المعتمدة، فإن أرض البحث التخطيطي تابعة لمنطقة Hoa Hiep Bac، مقاطعة Lien Chieu. كانت المساحة قبل تعديل التخطيط أكثر من 1067 هكتارًا، وبعد التعديل أصبحت المساحة أكثر من 512 هكتارًا.

تم تقليص المساحة المعدلة بحوالي 555.7 هكتارًا مقارنة بالتخطيط الأصلي. ومن بينها 63.3 هكتارًا من أراضي الغابات الطبيعية تم استبعادها من المشروع. بالإضافة إلى 6.4 هكتار من الأراضي الرملية الطبيعية؛ 6.6 هكتار من الأراضي تتداخل مع ميناء لين تشيو؛ كما تم استبعاد 2.7 هكتار من الأراضي المخصصة للتنقيب والاستكشاف الأثري و476.7 هكتار من سطح البحر من المشروع.

ويبلغ عدد سكان المشروع حوالي 19 ألف نسمة (منهم السكان الرسميون حوالي 18 ألف نسمة والسكان المؤقتون حوالي ألف نسمة).

يعتبر المشروع بمثابة مجمع سياحي ومنتجع بيئي عالمي المستوى؛ هي منطقة حضرية ذكية، خدمات سكنية وتجارية، كاملة بالبنية التحتية الاجتماعية والبنية التحتية التقنية المتناغمة مع التضاريس والمناظر الطبيعية.

وفي وقت سابق، أصدر رئيس الوزراء في نوفمبر 2024 قرارًا بالموافقة على تعديل سياسة الاستثمار لمشروع منتجع ومجمع الترفيه "لانغ فان".

يهدف المشروع إلى تشكيل مجمع يضم مرافق خدمات تجارية، وتطوير السياحة البيئية جنبًا إلى جنب مع الإسكان منخفض الكثافة، المرتبط بالحفاظ على الطبيعة.

ويبلغ إجمالي رأس مال الاستثمار للمشروع ما يقرب من 44000 مليار دونج. مدة تقدم المشروع 5 سنوات من تاريخ الموافقة على تعديل سياسة الاستثمار. حيث تستكمل المرحلة الأولى إجراءات إعداد الاستثمار من السنة الأولى إلى السنة الثانية؛ المرحلة الثانية سيتم فيها الاستثمار والقبول والتشغيل من السنة الثانية حتى نهاية السنة الخامسة (2027-2029).

أشياء يجب معرفتها حول نقل حقوق استخدام الأراضي عند عدم دفع رسوم استخدام الأراضي

وفقًا لقانون الأراضي لعام 2024، لنقل اسم شهادة حقوق استخدام الأراضي وحقوق ملكية المساكن والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض (المعروفة أيضًا باسم الكتاب الأحمر) أو المعاملات الأخرى المتعلقة بحقوق استخدام الأراضي، يجب على مستخدم الأرض الوفاء بالالتزامات المالية.

هل يمكنني نقل الكتاب الأحمر إذا كنت مدينًا برسوم استخدام الأرض؟

تنص المادة 45 من البند 5 من قانون الأراضي لسنة 2024 على شروط ممارسة حقوق استخدام الأراضي في الحالات التي يكون فيها على مستخدمي الأراضي دفع رسوم استخدام الأراضي على النحو التالي:

في حالة السماح لمستخدم الأرض بتأخير أداء الالتزامات المالية أو السماح له بالالتزام بالتزامات مالية، يجب عليه استكمال الالتزامات المالية قبل ممارسة حقوق التحويل أو النقل أو التأجير أو التأجير من الباطن أو التبرع بحقوق استخدام الأرض أو الرهن أو المساهمة برأس المال باستخدام حقوق استخدام الأرض.

وبالتالي، في حالة ديون استخدام الأراضي، لا يمكن نقل الأرض أو التبرع بها إلا عند سداد المبلغ المستحق بالكامل. لتغيير الاسم بسرعة، يرجى الاطلاع على التعليمات الخاصة بالمستندات والإجراءات الخاصة بتغيير الاسم على الشهادة واتباعها.

شروط نقل حقوق استخدام الأراضي

ينص قانون الأراضي لعام 2024 بشكل واضح على الشروط اللازمة لممارسة حقوق مستخدمي الأراضي مثل حقوق النقل، وتحديدًا:

شروط المحول (البائع)

بموجب البند 1 من المادة 45 من قانون الأراضي لعام 2024، يجوز لمستخدمي الأراضي نقل حقوق استخدام أراضيهم أو التبرع بها للآخرين عند استيفاء الشروط التالية:

يحق لمستخدمي الأراضي ممارسة حقوق تحويل حقوق استخدام الأراضي ونقلها وتأجيرها وإعادة تأجيرها ووراثتها والتبرع بها؛ رهن ومساهمة رأس المال باستخدام حقوق استخدام الأراضي عند استيفاء الشروط التالية:

أ) أن يكون حاصلاً على شهادة حق استخدام الأرض أو شهادة ملكية المسكن وحقوق استخدام الأرض أو شهادة حق استخدام الأرض وملكية المسكن والأصول الأخرى الملحقة بالأرض أو شهادة حق استخدام الأرض وملكية الأصول الملحقة بالأرض، باستثناء حالات توريث حقوق استخدام الأرض وتحويل الأراضي الزراعية عند توحيد الأرض وتبادل القطع والتبرع بحقوق استخدام الأرض للدولة والمجمعات السكنية والحالات المنصوص عليها في الفقرة 7 من المادة 124 والفقرة أ من الفقرة 4 من المادة 127 من هذا القانون؛

ب) أن لا تكون الأرض محل نزاع أو أن النزاع قد تم حله من قبل جهة حكومية مختصة أو بموجب حكم أو قرار قضائي أو قرار أو حكم تحكيم دخل حيز النفاذ قانوناً؛

ج) لا تخضع حقوق استخدام الأراضي للحجز أو غيره من التدابير لضمان تنفيذ الأحكام وفقاً لأحكام قانون تنفيذ الأحكام المدنية؛

د) خلال فترة استخدام الأرض؛

د) لا تخضع حقوق استخدام الأراضي لتدابير الطوارئ المؤقتة المنصوص عليها في القانون.

شروط المُحوَّل إليه (المشتري)

وفقاً للمادة 8 من المادة 45 من قانون الأراضي لسنة 2024، لا يجوز في الحالات التالية قبول نقل أو تبرع حقوق استخدام الأراضي:

الحالات التي لا يجوز فيها نقل أو التبرع بحقوق استخدام الأراضي هي كما يلي:

أ) لا يجوز للمنظمات الاقتصادية الحصول على تحويلات حقوق استخدام الأراضي للغابات المحمية والغابات ذات الاستخدام الخاص من الأفراد، إلا في الحالات التي تتغير فيها أغراض استخدام الأراضي وفقاً لتخطيط استخدام الأراضي والخطط المعتمدة من الجهات المختصة؛

ب) لا يجوز للأفراد الذين لا يعيشون في الغابات المحمية أو الغابات ذات الاستخدام الخاص الحصول على تحويلات أو هدايا لحقوق استخدام الأراضي للأراضي السكنية والأراضي الأخرى في الغابات المحمية أو المناطق المحمية بشكل صارم أو مناطق الاستعادة البيئية في تلك الغابات ذات الاستخدام الخاص؛

ج) المنظمات والأفراد والمجتمعات السكنية والمنظمات الدينية والمنظمات الدينية التابعة لها والأشخاص من أصل فيتنامي المقيمين في الخارج والمنظمات الاقتصادية ذات رأس المال الاستثماري الأجنبي التي لا يسمح لها القانون بتلقي تحويلات أو هدايا حقوق استخدام الأراضي.

وعليه، حتى لو استوفى المحول الشروط، فإن التحويل أو التبرع لن يكون قانونياً إذا لم يستوف المحول إليه الشروط. بمعنى آخر إذا وقع في المتنازل إليه إحدى الحالات الممنوعة من قبول التنازلات أو الهدايا فلا يجوز نقل الملكية.