نغوي دوا تين (NDT): أولاً وقبل كل شيء، أود أن أشكركم على إجراء مقابلة مع نغوي دوا تين بمناسبة 21 يونيو. سيدي، في الوقت الحالي، تعمل الحكومة والوزارات والفروع والمحليات بنشاط على تشجيع الشركات على المشاركة في بناء المساكن الاجتماعية. باعتباركم شركة ذات خبرة لسنوات عديدة في بناء المساكن الاجتماعية ، كيف تقومون بتقييم احتياجات الناس الحالية فيما يتعلق بالمساكن الاجتماعية؟

السيد نجوين فيت هونغ - رئيس قسم إدارة الموارد البشرية في BIC فيتنام: وفقًا لتقييم وزارة البناء، فإن نتائج تطوير الإسكان الاجتماعي في الآونة الأخيرة لم تلبي المتطلبات المنصوص عليها في استراتيجية التنمية السكنية الوطنية حتى عام 2020، مع رؤية حتى عام 2030.

وبحسب توقعات وزارة البناء، فإن البلاد بأكملها ستحتاج بحلول عام 2030 إلى 2.4 مليون وحدة سكنية اجتماعية لتلبية احتياجات السكن للعاملين في المناطق الصناعية والأشخاص ذوي الدخل المنخفض.

واقترحت وزارة الإعمار أيضًا مشروعًا للاستثمار في بناء ما لا يقل عن مليون شقة سكنية اجتماعية لمحدودي الدخل والعاملين في المناطق الصناعية (فترة 2021-2030). إن عدد الوحدات السكنية الاجتماعية البالغ مليون وحدة عند تشغيلها سوف يلبي جزءاً من الاحتياجات السكنية الحقيقية للمواطنين.

ومع ذلك، من منظور الأعمال، نعتقد أن المشكلة الحالية هي أن الطلب على السكن الاجتماعي كبير جدًا ولكن العرض يمثل نسبة صغيرة جدًا من السوق.

علاوة على ذلك، فإن العديد من المستثمرين غير مهتمين بتطوير مشاريع الإسكان الاجتماعي للمواطنين لأن الأرباح يتم التحكم فيها بما لا يزيد عن 10٪ ومن الصعب الوصول إلى مصادر الائتمان التفضيلية من البنوك.

وفي الوقت نفسه، فإن السياسات التفضيلية المتاحة للأشخاص ذوي الدخل المنخفض للحصول على شراء منزل ليست كثيرة ويصعب الوصول إليها. ولا تزال الإجراءات القانونية متداخلة، مما يجعل الوقت من بداية الإجراء حتى التنفيذ الفعلي طويلاً.

المستثمر: من المعروف أن شركة BIC Vietnam تقوم بتنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي. هل يمكنكم أن تخبرونا ما هي المزايا والصعوبات التي واجهتها الشركة في تنفيذ المشاريع المذكورة أعلاه؟

السيد نجوين فيت هونغ: باعتبارنا مستثمرين نعمل على تطوير مشاريع الإسكان الاجتماعي، فقد تلقت شركتنا أيضًا خلال عملية تطوير المشروع الكثير من الدعم من الوكالات الحكومية لهذا القطاع.

أولا، في سياق ندرة مصادر الائتمان العقاري، لا تزال رأس المال اللازم لمشاريع الإسكان الاجتماعي يحظى بفرص تفضيلية للحصول على قروض من الحكومة والبنوك.

ثانياً، يتم تسهيل أموال الأراضي من قبل السلطات الإقليمية والبلدية من حيث الوقت وإجراءات التنفيذ، ويتم إعفاؤها من رسوم استخدام الأراضي، وغالبًا ما يتم التخطيط لهذه الأموال وترتيبها وإقرارها مسبقًا.

ثالثا، تتمتع مشاريع تطوير الإسكان الاجتماعي ببعض الدعم والحوافز على الأراضي والضرائب وغيرها من الحوافز الاستثمارية الواضحة والمحددة.

ومع ذلك، فضلاً عن المزايا، لا يزال بناء المساكن الاجتماعية يواجه بعض الصعوبات. وتقوم شركتنا حاليا بإكمال الإجراءات للبدء قريبا في مشاريع لتزويد السوق بشقق ذات جودة عالية تلبي احتياجات سكان العاصمة.

ومع ذلك، فإن هذا الترخيص في هانوي يواجه حاليا العديد من الإجراءات المتداخلة ويستغرق وقتا طويلا. هناك مشروع قمنا بإكمال تطهير موقعه منذ عام 2020 ولكننا لا نزال ننتظر قرار تخصيص الأرض من لجنة الشعب بالمدينة. إلى جانب ذلك، تم إطالة فترة إصدار تراخيص البناء الخاصة بأعمال البناء، مما تسبب في تأخير الشركة في تنفيذ المشروع.

وهناك أيضًا قضية واحدة تؤرقنا وهي أسعار الفائدة. وعلى الرغم من الحوافز، لا تزال البنوك تعاني من العديد من المشاكل فيما يتصل بإجراءات الحصول على القروض، كما أن معايير الائتمان اللازمة لتمكين الشركات من الحصول على رأس المال ليست واضحة تماما في الوقت الراهن.

المستثمر: في الواقع، بالإضافة إلى قدرة المؤسسات، تلعب الحلول المتعلقة بالأرض والآليات والسياسات أيضًا دورًا مهمًا للغاية. باعتباركم شركة قامت ببناء وإنجاز العديد من مشاريع الإسكان الاجتماعي، ما هو تقييمكم لآليات وسياسات الحكومة تجاه مشاريع بناء الإسكان الاجتماعي في الآونة الأخيرة؟

السيد نجوين فيت هونغ: نحن نؤمن بأن تطوير الإسكان الاجتماعي هو سياسة واستراتيجية صحيحة، مع تحقيق اختراقات في وجهات النظر والأفكار والنهج وحلول التنفيذ. وبفضل تصميم الحكومة والوزارات والفروع والمحليات ومشاركتها الفعالة، أدت الآليات والسياسات الفعالة إلى تحقيق العديد من النتائج المهمة في الآونة الأخيرة.

ومع ذلك، لا تزال السياسات والآليات الحالية المتعلقة بالإسكان الاجتماعي تعاني من القيود، مما يعوق تطوير الإسكان الاجتماعي. وتشمل بعض التحديات التي تم تحديدها تحديات في الوصول إلى الأراضي، وتحديات في ارتفاع أسعار المساكن، وعمليات الاستثمار وتخصيص الأراضي المعقدة والمتداخلة مع العديد من الإجراءات غير المريحة وغير الواضحة.

علاوة على ذلك، فإننا نعتقد أيضًا أن النقص في المعروض من المساكن الاجتماعية يرجع إلى الآلية التي تسمح بتحويل أغراض الاستخدام. العديد من المشاريع، عندما يتم ترخيصها للإسكان الاجتماعي، يتم تحويلها إلى إسكان تجاري بعد فترة من الزمن ويقبل المستثمرون بدفع الأموال لتحويل الغرض. وهذا يجعل العرض المحدود بالفعل أكثر محدودية.

ناهيك عن أن العديد من المستثمرين محدودون في موارد الاستثمار وتعبئة رأس المال لسوق الإسكان الاجتماعي، مما يجعل من الصعب الحصول على القروض التفضيلية. إن القيود أو اللوائح المفروضة على المعدلات ومعاملات المخاطر للقروض العقارية فضلاً عن خصائص هذا القطاع تعني أن مصادر رأس المال للبنوك لهذا البرنامج غالباً ما تفتقر إلى الاستقرار على المدى الطويل.

المستثمر: كما ذكرنا عن هدف الحكومة المتمثل في توفير مليون شقة سكنية اجتماعية بحلول عام 2030، لتحقيق هذا الهدف، بالإضافة إلى حزمة الائتمان البالغة 120 ألف مليار دونج التي تم نشرها، تطلب الحكومة أيضًا من الوزارات والفروع والمحليات مراجعة الوثائق والمشاكل المتبقية لحلها للمستثمرين. من منظور الأعمال، ما هي الحلول التي تعتقد أنها ضرورية؟

السيد نجوين فيت هونغ: أولاً، نعتقد أن المستثمرين الذين لديهم أراضٍ أو يشترون أراضٍ لبناء مساكن اجتماعية يجب أن يتقدموا بطلب للحصول على آلية تقديم عطاءات محددة، وليس عملية تقديم عطاءات. ويتم اعتماد المؤشرات الأخرى من قبل الجهات الحكومية.

ثانياً، فيما يتعلق بقضايا التخطيط. في الوقت الحاضر، يجب تعديل العديد من مشاريع التخطيط والتخطيط التفصيلي 1/500 للإسكان الاجتماعي، بما يتناسب مع أهداف السكان ومرافق البنية التحتية الاجتماعية وما إلى ذلك.

وهذا يؤدي إلى الحاجة إلى تعديل تقسيم المناطق والتخطيط التفصيلي، وهو ما سيستغرق وقتا طويلا. ولذلك اقترحت المؤسسة التعاون مع المحليات في تعديل التخطيط التفصيلي بنسبة 1/500 في مشاريع الإسكان الاجتماعي لتسريع التقدم.

ثالثا، إن إجراءات الموافقة على مشاريع الإسكان الاجتماعي تستغرق وقتا طويلا في الوقت الحالي. لذلك، نوصي بأن يتم تقصير أي خطوات يمكن القيام بها بالتوازي، مثل وثائق العطاءات العامة، واختيار المستثمرين، وما إلى ذلك، إلى 90 إلى 120 يومًا حتى تتمكن المحليات من الإعلان عن مشاريع الإسكان الاجتماعي وتتمكن الشركات من المشاركة في تقديم الوثائق.

رابعا، فيما يتعلق بصناديق الأراضي المخططة، فإن العديد من مشاريع الإسكان الاجتماعي متناثرة، وليست مركزة، وصغيرة الحجم، ولديها إمكانية الوصول والمرافق غير مريحة وغير مناسبة.

ونأمل أن تقوم الجهات الإدارية بتنفيذ تخطيط واضح وجعل المنطقة المخططة شفافة لمساعدة الشركات على تنفيذ البناء وفقًا للاستراتيجية العامة.

وأخيرا، نتطلع إلى زيادة فرص الحصول على القروض التفضيلية، بدعم من البنوك. وفي الوقت نفسه، أصبح من الممكن الوصول إلى أموال الأراضي "النظيفة" وزيادة تخطيط الأراضي لمشاريع الإسكان الاجتماعي.

المستثمر: شكرا لك على المحادثة!