بحلول نهاية عام 2023، مر سوق العقارات في مدينة هوشي منه بما يقرب من 3 سنوات من مواجهة الصعوبات والتحديات وانخفاض العرض والطلب في السوق.

ويعتقد الكثيرون أن الصورة العامة المغطاة بالألوان الداكنة قد لا تتوقف عند هذا الحد، بل من المرجح أن تستمر في العام المقبل.

استمرار "اختبارات النار للذهب"

وفي تعليقه على سوق العقارات في مدينة هوشي منه في عام 2024، قال السيد فو هونغ ثانغ، مدير خدمات الاستشارات وتطوير المشاريع في مجموعة DKRA، إنه على المدى القصير، من غير المرجح أن يشهد السوق تغييرات إيجابية ولكنه سيستمر في عملية "اختبار الذهب الناري" للمستثمرين والمشترين وجميع الأطراف المشاركة في سوق العقارات.

والسبب وراء الوضع المذكور أعلاه هو أن السياسات والحلول القانونية تحتاج إلى وقت "للامتصاص" ولا يمكن أن يكون لها العديد من التغييرات الإيجابية في الأمد القريب، وهو ما يزيد بشكل غير مرئي الضغوط على العرض الجديد للسوق.

يساهم إطالة مدة تنفيذ المشاريع في زيادة التكاليف المالية، وتآكل أرباح المستثمرين وشركات العقارات. على الرغم من أن سعر البيع الأساسي المدرج لا يتقلب كثيراً، فإن المستثمرين سوف يحافظون على "الخصومات" بشكل غير مباشر من خلال سياسات دعم فترات السماح لرأس المال/الفائدة، أو تمديد جداول الدفع أو الاستعداد لتقديم خصومات تصل إلى 15% - 20% للعملاء الذين يدفعون قبل الموعد المحدد.

وفي السوق الثانوية، وبالنظر محليا، ستظل هناك حالات عرض للبيع بتخفيض يتراوح بين 10% - 20% أو حتى أكثر من 30% من قيمة العقد.

وتتركز معظم هذه المعاملات لدى المشترين الذين يستخدمون الرافعة المالية العالية للقروض المصرفية، والتي تصل إلى 70% - 80% من إجمالي قيمة العقارات، ولكن لديهم تدفقات نقدية "متوقفة" بعد نهاية فترة السماح بسداد أصل الدين/الفائدة، وخاصة في المشاريع الحضرية التي تضم أعداداً كبيرة من الوحدات، وتقع بعيداً نسبياً عن المركز.

على الرغم من عدم القدرة على استعادة الثقة لدى المشترين، على الرغم من تعديل أسعار الفائدة على الودائع بشكل مستمر نحو الانخفاض، فإن معظم المشترين ما زالوا يختارون الادخار بدلاً من الاستثمار في العقارات لأن احتمالات التعافي ليست واضحة حقًا.

ومع ذلك، يمكن اعتبار نهاية عام 2024 بمثابة بداية لدورة النمو التالية لسوق العقارات.

ومن المتوقع أن يقود قطاع العقارات السكنية انتعاش السوق، وخاصة في المشاريع في مراكز المدن الكبرى أو المناطق المجاورة ذات أنظمة النقل الإقليمية المتزامنة، والضغط السكاني، والطلب المرتفع على الإسكان.

وبشكل عام، بالنسبة لقطاع الشقق في مدينة هوشي منه والمقاطعات المجاورة (بينه دونغ، ودونغ ناي، وبا ريا - فونغ تاو، ولونغ آن، وتاي نينه)، من المتوقع أن يكون هناك تحسن أكثر وضوحا في العرض في عام 2024، ومن المتوقع أن يصل إلى حوالي 12000 وحدة، تتركز بشكل رئيسي في أسواق بينه دونغ ومدينة هوشي منه.

وبالإضافة إلى ذلك، عندما تدخل التشريعات حيز التنفيذ، يرتفع معدل صرف الاستثمار العام، كما يحافظ سعر الفائدة على الإقراض/سعر الفائدة على الودائع على اتجاه هبوطي... سيساهم في جلب نقاط مضيئة ملحوظة إلى سوق العقارات.

التوحيد القانوني في الدورة الجديدة

تعتبر قانونية المشاريع من أبرز المعوقات التي تواجه سوق العقارات بشكل عام أو سوق الإسكان المستقبلي بشكل خاص. تشكل القضايا القانونية 70% من مشاكل المشاريع في السوق اليوم.

وبحسب إحصاءات وزارة البناء، في مدينتي هانوي وهوشي منه وحدهما، تشير التقديرات إلى أن نحو 400 مشروع واجه مشاكل إجرائية. وقد استمرت هذه الاختناقات لسنوات عديدة ولكن لم يتم حلها بشكل كامل.

ولسبب ما، فإن العديد من شركات العقارات العاملة في السوق على استعداد للالتفاف على القانون، وفتح مشاريع للبيع دون استكمال الإجراءات القانونية، مما يسبب العديد من المخاطر والعيوب المحتملة للمشترين وكذلك للشركات نفسها.

وفي الفترة المقبلة، ومع صدور قانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية (المعدل)، مع التطبيق المتزامن لسياسات الإزالة، يمكن القول إن قانونية المشروع لن تكون "شرطاً ضرورياً" بل ستصبح تدريجياً "شرطاً كافياً"، وشرطاً مسبقاً للمشروع إذا كان يريد طرح منتجاته في السوق.

وسيساعد ذلك على أن يصبح السوق تدريجيا أكثر شفافية، وتجنب المشاريع المتوقفة والمخالفات، ويساعد في حماية حقوق مشتري العقارات.

في الوقت الحاضر، أصبح العقار الأخضر تدريجيا اتجاها تنمويا لا مفر منه ليس فقط في فيتنام ولكن أيضا في جميع أنحاء العالم. وهذه المعايير لا تنطبق فقط على قطاع الإسكان، بل تنطبق أيضًا على العديد من أنواع العقارات مثل المتنزهات الصناعية والمكاتب وقطاعات المنتجعات وما إلى ذلك.

في مؤتمر الأطراف السادس والعشرين (اتفاقية الأمم المتحدة الإطارية بشأن تغير المناخ) التزمت فيتنام بأن تصبح دولة ذات انبعاثات صافية "صفرية" بحلول عام 2050، مما يدل على الاهتمام الواجب من جانب الدولة بحماية البيئة، وبناءً على ذلك، فإن تطبيق المعايير الخضراء في تطوير العقارات سيصبح تدريجياً معيارًا أساسيًا في مرحلة تطوير أي مشروع عقاري.

وفوق كل ذلك، فإن عام 2024 هو عام فرز وحل المتأخرات المستمرة في السوق للتحضير لدورة تطوير جديدة لسوق عقاري أكثر استدامة وأمانًا وشفافية.

لونك