وبحسب VARS، فإن سوق العقارات في فيتنام يواجه في كثير من الأحيان العديد من التحديات الكبرى، بدءاً من الديون المعدومة، ومخزون العقارات المرتفع، إلى الصعوبات في تعبئة رأس المال وانخفاض ثقة المستثمرين. ولا تؤثر هذه الصعوبات بشكل مباشر على تطور السوق فحسب، بل تتسبب أيضاً في عواقب واسعة النطاق على الاقتصاد بأكمله.

لذلك، وعلى أساس الاحترام الأقصى لقوانين العرض والطلب الطبيعية، من الضروري للغاية أن تعمل الدولة بشكل استباقي على تعزيز تنظيم سوق العقارات عندما تظهر السوق "علامات عدم الاستقرار".

وفي العالم، ولضمان التنمية المستدامة والمستقرة لسوق العقارات، استخدمت حكومات العديد من البلدان سياسة الائتمان كأداة لتنظيم سوق العقارات. ومن خلال تشديد أو تخفيف الائتمان، تستطيع الحكومة السيطرة على أسعار العقارات، ومنع الفقاعات، وضمان استقرار السوق.

ومع ذلك، تعتقد VARS أن المرونة في هذه السياسة تعتمد على كل سوق والوضع الاقتصادي المحدد وتجربة كل بلد.

وفي الصين، تفرض الحكومة الصينية العديد من القيود على عمليات شراء العقارات باستخدام الائتمان، وخاصة القروض للمضاربة، وذلك بهدف السيطرة على تدفقات رأس المال الاستثماري. كما أنهم يسيطرون على تدفقات رأس المال إلى الخارج لمنع الأموال المضاربة من التدفق إلى أسواق العقارات الأجنبية.

وفي سنغافورة، من أجل السيطرة على المضاربة ومنع فقاعة العقارات، قامت حكومة سنغافورة بزيادة الحد الأدنى لسعر الإيداع عند الاقتراض لشراء العقارات، وخاصة بالنسبة لمشتري المنازل الثانية أو الثالثة. وفي الوقت نفسه، تعمل الحكومة على تقليل حجم القروض والسيطرة على أسعار العقارات، كما تعمل على تحديد مدة القروض العقارية، إلى جانب تطبيق سياسة ائتمانية صارمة.

في الولايات المتحدة، بعد الأزمة المالية عام 2008، خفض بنك الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي أسعار الفائدة لتعزيز الاقتصاد وتحفيز الطلب على شراء المساكن. ومع ذلك، فرض بنك الاحتياطي الفيدرالي أيضًا معايير ائتمانية أكثر صرامة على المقترضين، واشترط تاريخًا ائتمانيًا أفضل لمنع المخاطر الناجمة عن الرهن العقاري دون المستوى المطلوب.

وتظهر التجربة من بلدان أخرى أن سياسات قانون الائتمان تشكل إحدى الأدوات المهمة التي تستخدمها الحكومات لتنظيم سوق العقارات. ومن الممكن الرجوع إلى العديد من السياسات التي طبقتها بلدان أخرى بنجاح، وتعلمها، وتطبيقها على فيتنام.

استناداً إلى الدروس المستفادة من البلدان السابقة، ومن أجل الحد من "ارتفاع درجة حرارة" سوق العقارات، تقترح VARS عدداً من حلول سياسة الائتمان لتنظيم السوق عندما تكون هناك تقلبات.

وعلى وجه التحديد، اقترحت VARS تشديد سياسة الائتمان للمضاربين. من أجل تقليل عدد الأشخاص الذين يقترضون الأموال لأغراض المضاربة أو يستخدمون الرافعة المالية المفرطة، يمكن لمؤسسات الائتمان تعديل حدود الإقراض من خلال تعديل نسب القروض إلى القيمة، أو المطالبة بمدفوعات أسهم أعلى، أو تطبيق أسعار فائدة أعلى على مشتري المنازل الثانية والمنازل الأعلى سعراً.

وتستطيع الحكومة أن تفرض قواعد تنظيمية على مراقبة جودة الائتمان، مما يتطلب من البنوك الإبلاغ عن مزيد من التفاصيل حول القروض المرتبطة بالعقارات، وبالتالي تعزيز مراقبة المخاطر. إنشاء آلية ائتمان لمشاريع الإسكان الاجتماعي، وإعطاء الأولوية لتمويل مشاريع الإسكان الاجتماعي ومشاريع تطوير الإسكان الميسور التكلفة لمعالجة احتياجات الإسكان للأشخاص ذوي الدخل المنخفض.

وبالإضافة إلى ذلك، يتعين على الدولة أن تتبنى سياسة تخفيف الائتمان، بما في ذلك خفض أسعار الفائدة ودعم القروض طويلة الأجل بأسعار فائدة تفضيلية لمشتري المنازل لأول مرة، أو بعض المجموعات ذات الأولوية الأخرى لغرض الاستقرار الاجتماعي مثل الأزواج الشباب المتزوجين حديثا.

من أجل تطبيق السياسة "بشكل صحيح ودقيق"، تعتقد VARS أنه من الضروري بناء نظام قاعدة بيانات كبير بما يكفي ودقيق بما يكفي ومحدث بشكل كبير لضمان التمييز الواضح بين مشتري المنازل الحقيقيين، الذين يستخدمونها لأغراض الإنتاج والأعمال الحقيقية، والمضاربين والمستغلين.

لتنظيم سوق العقارات بشكل أشمل، ينبغي دمج سياسات الائتمان مع تطبيق ضريبة نقل الملكية العقارية أو ضريبة الأملاك. ويجب أن يكون تطبيق السياسات التنظيمية مرنًا، بما يضمن الاستقرار والنظام في سوق العقارات، ويقلل المخاطر، وفقًا لـ VARS.

ها آنه