تحديد الحد الأدنى لمعدل الدفع إلى ميزانية الدولة بدلاً من المبلغ

أصدرت الحكومة للتو المرسوم رقم 115/2024 الذي يتضمن عددًا من المواد والإجراءات لتنفيذ قانون المناقصات بشأن اختيار المستثمرين لتنفيذ المشاريع باستخدام الأراضي. التغيير الأكبر في هذا المرسوم هو تحديد الحد الأدنى للمعدل الذي يجب على الشركات دفعه لميزانية الدولة بشكل واضح.

وفقًا للمحامي فام ثانه توان، في السابق، وفقًا لأحكام المرسوم 25/2020، الذي يحدد قيمة الدفع لميزانية الدولة بالإضافة إلى رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي (المعروف سابقًا باسم م 3)، واجهت المحليات صعوبات في 3 قضايا.

أولا، لا يوجد صندوق مرجعي للأراضي بسبب عدم وجود نتائج للمزاد أو وجود عدد كبير للغاية من صناديق الأراضي المرجعية مما يؤدي إلى صعوبات في التجميع. ثانياً، من الصعب تحديد رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي المتوقعة. ثالثا، من الصعب التنسيق بين الوكالات المحلية في عمل التقييم هذا. وهذا هو أحد الأسباب التي تجعل العديد من المحليات في حالة ارتباك عند تنظيم العطاءات للمشاريع التي تستخدم الأراضي.

ولتجاوز هذه العيوب، نصت المادة 48 من المرسوم 115/2024 على الحد الأدنى لمعدل الدفع لميزانية الدولة (المشار إليه عمومًا بقيمة م) عند تقديم العطاءات لاختيار المستثمرين لتنفيذ مشاريع المناطق الحضرية؛ يتم حساب المناطق السكنية الريفية كنسبة مئوية بدلاً من مبلغ بالدولار كما كان من قبل.

يتم حساب النسبة المئوية بناءً على مرجع معدل الزيادة المتوسط ​​بعد مزاد حقوق استخدام الأراضي (الفرق بين السعر الابتدائي وسعر المزاد الفائز) لقطع الأراضي المنفذة للمشاريع في المنطقة.

يجب أن تكون الأرض التي تم طرحها في المزاد لتنفيذ المشروع المشار إليه (دون استخدام نتائج مزادات الأراضي الفردية لبناء المساكن) نتيجة مزاد ناجحة خلال 3 سنوات متتالية قبل تاريخ قرار الموافقة على سياسة الاستثمار في المشروع (حتى 7 سنوات في بعض الحالات الخاصة) وأن تكون مماثلة في الموقع (نفس مستوى المنطقة أو منطقة أخرى في المحافظة) للأرض التي تم طرحها في المزاد.

وبذلك غيّر المرسوم طريقة تحديد معايير تقييم كفاءة استخدام الأراضي في اتجاه تطبيق "معدل الدفع الأدنى لموازنة الدولة" بدلاً من تحديد هذه القيمة بأموال محددة كما كان من قبل. ستكون القيمة الفعلية للدفع لموازنة الدولة (القيمة م) مساوية لمعدل الدفع في الموازنة المقترح من قبل المستثمر مضروبا في رسوم استخدام الأرض الفعلية وإيجار الأرض للمشروع.

ومن المتوقع أن يحقق إيرادات كبيرة للمنطقة

يوضح خبراء القانون العقاري كيفية تحديد القيمة العقارية على النحو التالي:

نظمت اللجنة الشعبية لمقاطعة أ مزادًا لحقوق استخدام الأراضي لأربعة مشاريع في المنطقة الحضرية. ستستخدم المنطقة (أ) نتائج المزاد لهذه المشاريع الأربعة لحساب متوسط ​​معدل الزيادة بعد الفوز بالمزاد (النسبة بين سعر الأرضية وسعر المزاد الفائز)، والنتيجة هي 10%. إن معدل الـ 10% المحدد في وثائق المناقصة هو الحد الأدنى لمعدل دفع موازنة الدولة الذي يجب على المستثمر دفعه (القيمة م).

يجب على المستثمرين اقتراح معدل سداد لميزانية الدولة بنسبة 10% أو أكثر. وستكون القيمة الفعلية المدفوعة لميزانية الدولة مساوية للمعدل الذي اقترحه المستثمر الفائز (على سبيل المثال 20٪) مضروبة في رسوم استخدام الأراضي الفعلية وإيجار الأراضي المستحقة (على سبيل المثال: 200 مليار دونج). يتم احتساب رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي وفقًا لأنظمة قانون الأراضي. وبذلك، سيدفع المستثمر مبلغًا إضافيًا قدره 40 مليار دونج إلى ميزانية الدولة بالإضافة إلى التزامه برسوم استخدام الأراضي (القيمة م).

إذا لم تقم المحلية مطلقًا بتنظيم مزاد للمشروع، فلن يكون هناك صندوق أرض مرجعي ليتم تضمينه في الصيغة. وتنص المادة 48 من البند 6 من المرسوم أيضًا على أنه في حالة عدم وجود صندوق أرض مرجعي للمزاد، يمكن استخدام متوسط ​​معدل الزيادة في قيمة الدفعة الميزانية للمشاريع التي تم تنظيمها للمزايدة في السنوات الخمس المتتالية السابقة لتاريخ قرار سياسة الاستثمار أو الوثيقة التي توافق على معلومات المشروع الذي تم تنظيمه للمزايدة.

في حالة عدم قيام المحلية بتنظيم اختيار المستثمرين لتنفيذ المشروع عن طريق المزاد أو المزايدة، وبالتالي لا يوجد صندوق أرض مرجعي، فإن وثائق المزايدة لا تحدد نسبة الدفع لموازنة الدولة (م). يتم اقتراح هذه النسبة من قبل المستثمر في وثائق العطاء. يتم دفع قيمة الدفع لموازنة الدولة المقترحة من قبل المستثمر (م) في نفس وقت دفع رسوم استخدام الأرض وإيجار الأرض وفقاً للنموذج والجدول المحدد في عقد المشروع.

وبذلك أصبح تحديد نسبة المساهمة في الموازنة العامة للدولة (م) واضحا وكاملا، مما يزيل الصعوبات عن العديد من المحليات. من المتوقع أن يحقق التنظيم الجديد لتحديد قيمة الدفع لموازنة الدولة (م) إيرادات كبيرة للمحليات، مما يحسن بيئة الاستثمار نحو الشفافية والجاذبية.

ومع ذلك، وفقًا للمحامي فام ثانه توان، فإن الحساب أعلاه يمكن أن يزيد أيضًا بشكل كبير من تكلفة تنفيذ المشروع للمؤسسة من مبلغ المال الذي يجب على M دفعه.