ستعمل وزارة الإنشاءات على تعزيز إدارة أنشطة الأعمال العقارية للمؤسسات والمستثمرين وصالات التداول والوسطاء وغيرهم، والتوجه نحو إخضاع أنشطة التداول عبر الطوابق لإدارة الدولة. (الصورة: لينه آن)

المضاربة تدفع أسعار المساكن إلى مستويات مرتفعة بشكل غير واقعي

في المؤتمر الصحفي الدوري لوزارة البناء للربع الثالث من عام 2024 في 17 أكتوبر، قال السيد فونغ دوي دونج، نائب مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات (وزارة البناء)، إن الوزارة اقترحت دراسة وتعديل السياسات الضريبية المتعلقة بأنشطة الأعمال العقارية للحد من المضاربة والشراء والبيع قصير الأجل من أجل الربح، وقد وافقت عليها وزارة المالية.

وجاء اقتراح فرض الضرائب على مالكي ومستخدمي العديد من المنازل والأراضي للحد من المضاربة والبيع والشراء قصير الأجل بهدف الربح، في سياق ارتفاع أسعار العقارات والإسكان بشكل حاد ومستمر منذ بداية العام.

وبحسب إحصاءات من مسوحات وتقارير لعدد من المقاطعات والمدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هوشي منه، قالت وزارة البناء إن أسعار الشقق ارتفعت بمعدل 5-6.5% في الربع الثاني و25% سنويا حسب المنطقة.

وقال السيد دونج إن وزارة البناء أصدرت مؤخرا تقريرا يحلل هيكل أسعار المساكن وتقلبات أسعار المساكن ويقترح حلولا لتحقيق الاستقرار في السوق. يظهر تحليل أسعار المساكن أن تقلبات الأسعار لها أسباب عديدة مختلفة. بما في ذلك التقلبات في تكاليف المدخلات، وخاصة تكاليف استخدام الأراضي، وتكاليف العمالة...

ومن الجدير بالذكر أنه في الربع الثالث، ورغم تحسن المعروض العقاري عند دخول القوانين حيز التنفيذ، فإنه ظل محدودا. ويظهر هذا أن العرض المحدود لا يزال أحد أسباب التقلبات في أسعار المساكن في الآونة الأخيرة.

وبالإضافة إلى ذلك، ووفقاً لممثل وزارة البناء، فإن المضاربين والسماسرة لديهم أيضاً تأثير على تحفيز الأسعار والتضخم، مما يتسبب في تعطل المعلومات السوقية لدفع أسعار المساكن إلى الارتفاع.

وفي معرض حديثه عن حقيقة ارتفاع أسعار العقارات بشكل مستمر في هانوي، قال نائب وزير البناء نجوين فيت هونغ إن هناك أيضًا أسبابًا ناجمة عن المضاربة وعلم نفس السوق.

أكد نائب الوزير أن "المضاربة قد تؤدي إلى ارتفاع أسعار المساكن بشكل غير واقعي، خاصةً إذا اقترنت برغبة شراء المنازل في انتظار ارتفاع الأسعار. وهذا هو سبب ارتفاع أسعار المساكن في هانوي مؤخرًا".

واقترح نائب مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات حلولاً لاستقرار التطور الصحي لسوق العقارات، وقال إن وزارة البناء اقترحت العديد من الحلول. وعلى وجه الخصوص، اقترحت الوزارة دراسة وتعديل السياسات الضريبية المتعلقة بأنشطة الأعمال العقارية للحد من المضاربة والبيع والشراء قصير الأجل بهدف الربح.

وقد وافقت وزارة المالية والوزارات المعنية على هذا المقترح. ومع ذلك، من الضروري إجراء تقييم شامل لأثر هذه السياسة على الجهات المعنية. ومن الضروري إجراء بحث شامل ودقيق لتقييم الأثر على الجهات المعنية، من شركات وأفراد وبائعين ومشترين... والحل يكمن في الحد من المضاربة وتضخم الأسعار، ولكن يجب أن يكون متوافقًا مع الممارسات الدولية والظروف الخاصة بفيتنام لتجنب الآثار السلبية على السوق العامة والتأثير على معاملات الأفراد والشركات، كما قال السيد دونج.

وأشارت الوزارة إلى أن تعديل قوائم أسعار الأراضي في المناطق وفقاً لأحكام قانون الأراضي 2024 يجنب الآثار السلبية على السوق ويضمن حقوق المستثمرين والمواطنين.

وأضافت الوزارة أنها ستعزز إدارة أنشطة الأعمال العقارية للمؤسسات والمستثمرين وصالات التداول والوسطاء وغيرهم، وتتجه نحو جلب الأنشطة التجارية من خلال صالات التداول تحت إدارة الدولة لجعل أنشطة الأعمال العقارية عامة وشفافة.

وبالإضافة إلى هذه القضية، أكد نائب الوزير نجوين فيت هونغ على ضرورة إيجاد حلول إضافية لتحقيق الاستقرار النفسي للمشترين. وقال السيد فيت: "لتحقيق هدف استقرار سوق العقارات من أجل التنمية المستدامة للسوق، هناك حاجة إلى مجموعة من الحلول ويجب تنفيذها بشكل متزامن في سياسات الأراضي والإسكان والمالية والاستثمار".

توقعات السوق للربع الرابع من عام 2024

قال السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، إن كيانات سوق العقارات تعمل في الواقع على تسريع الوصول إلى النظام القانوني الجديد بشكل نشط، حيث دخلت القوانين الثلاثة، قانون الأعمال العقارية لعام 2023، وقانون الإسكان لعام 2023، وقانون الأراضي لعام 2024، حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس 2024. وبفضل ذلك، يتم فهم أحكام القانون الجديد تدريجيًا بشكل أكثر دقة، وهو ما يمثل مقدمة مهمة للتطبيق خطوة بخطوة في الممارسة العملية. ولذلك، في الربع الأخير من عام 2024، سوف يضغط المستثمرون وشركات الخدمات العقارية على زر التسريع، الأمر الذي من المرجح أن يحقق نتائج أكثر إثارة للإعجاب.

وأضاف السيد دينه أنه في الربع الرابع من عام 2024 أيضًا، سيشهد سوق العقارات انتعاشًا واسع النطاق من حيث القطاعات المحددة. من المتوقع أن تستمر الشقق السكنية، وخاصة الشقق الفاخرة، في قيادة السوق.

تساهم ضواحي هانوي ومدينة هوشي منه في توفير الشقق الجديدة للسوق. وفي هانوي، من المتوقع أن يصبح قطاع الفلل والمنازل أكثر حيوية بفضل جاذبية المدينة الشمالية. وبالإضافة إلى ذلك، في قطاع الأراضي، لا يزال المستثمرون في الشمال والجنوب يجمعون الأراضي ذات الوضع القانوني النظيف في المناطق التي لم ترتفع أسعارها بعد.

وفيما يتعلق بالإسكان الاجتماعي، علق رئيس جمعية سماسرة العقارات بأن سوق العقارات سيسجل في الربع الرابع من عام 2024 زيادة سريعة في الطلب "المطابق" عندما تدخل اللوائح الرامية إلى تخفيف الصعوبات أمام مشتري المنازل حيز التنفيذ رسميًا. تحسن العرض في جميع المجالات.

ومع ذلك، لا يزال توفير السكن الاجتماعي يواجه صعوبات في منطقتين حضريتين خاصتين. وستظل ندرة المساكن الاجتماعية تشكل واقعا صعبا وتحديا في أكبر سوقين في البلاد من حيث الطلب على السكن.

علاوة على ذلك، سيظل العقار الصناعي هو النجم الساطع في سوق العقارات. من المتوقع أن تستمر أسعار إيجارات الأراضي الصناعية والمصانعية في الارتفاع. ومن المتوقع أن يواصل هذا القطاع ازدهاره بفضل تدفقات الاستثمار الأجنبي المباشر المدفوعة بالتزامات تجارية فعالة وأنشطة دبلوماسية فضلاً عن احتياجات التوسع للشركات المحلية والأجنبية. وخاصة الحاجة إلى المستودعات والخدمات اللوجستية مع نمو التجارة الإلكترونية.

تتوقع مدينة هوشي منه أن يكون أعلى سعر للأرض أكثر من 687 مليون دونج/م2

في 16 أكتوبر/تشرين الأول، أصدر مجلس تقييم أسعار الأراضي في مدينة هوشي منه تقريراً عن تقييم مشروع القرار لتعديل واستكمال قرار لجنة الشعب بالمدينة بشأن تنظيم قائمة أسعار الأراضي.

وجاء في التقرير أن مجلس تقييم أسعار أراضي المدينة وافق على مقترح إدارة الموارد الطبيعية والبيئة الوارد في التقرير رقم 10487 ورأي فريق العمل بالمجلس ومشروع القرار بتعديل واستكمال القرار رقم 02/2020.

وفي الوقت نفسه، كلف المجلس إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في المدينة باستكمال جميع الوثائق والإجراءات بناءً على اللوائح القانونية وتقديمها إلى اللجنة الشعبية لمدينة هوشي منه للنظر فيها واتخاذ القرار.

وأشار مجلس التقييم أيضًا إلى أنه في المذكرات السابقة، استخدمت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة بيانات أسعار الأراضي الزراعية لحساب التعويضات في المدينة لاقتراح أسعار للأراضي الزراعية لا تعكس بشكل كامل سعر الأراضي الزراعية الخالصة للأنشطة الزراعية والإنتاجية.

الآن، في التقرير رقم 10487، قامت إدارة الموارد الطبيعية والبيئة ببناء قائمة أسعار الأراضي للأراضي الزراعية بناءً على سعر الأراضي الزراعية المنصوص عليه في القرار 02/2020 مضروبًا في معامل تعديل سعر الأراضي (معامل K) وفقًا للقرار رقم 56/2023 لضمان استقرار أنشطة الإنتاج الزراعي بشكل مناسب.

وقدر المجلس أن هذا لا يؤثر على حالة استملاك الدولة للأرض، لأنه حينئذ سيتم تحديد سعر الأرض المحدد للشخص الذي استملاكت أرضه وفقاً لسعر السوق لحساب التعويض.

وفي الوقت نفسه، قامت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة ببناء قائمة أسعار الأراضي الزراعية في المنطقة الزراعية ذات التقنية العالية في اتجاه الحفاظ على معدل التحصيل الحالي حسب الاقتضاء.

بالنسبة للأراضي السكنية، تقوم إدارة الموارد الطبيعية والبيئة بجمع معلومات أسعار الأراضي من قاعدة بيانات الأسعار وأسعار نقل الأراضي في السوق وبناءً على الوضع الاجتماعي والاقتصادي الفعلي للمدينة، لاقتراح قائمة أسعار للأراضي السكنية المناسبة لكل منطقة ومدينة ثو دوك.

وفي الوقت نفسه، تمت مراجعة الأسعار وموازنتها للمواقع المجاورة للمناطق، ومدينة ثو دوك، وأقسام الطرق والمسارات في نفس المنطقة.

ومن بينها، تقع أعلى أسعار الأراضي في شوارع نجوين هوي، ولي لوي، ودونغ خوي في المنطقة الأولى، حيث وصل أعلى سعر إلى 687.2 مليون دونج/متر مربع. وقد تم تعديل هذا المستوى إلى الأسفل، عندما كان المشروع السابق أعلى عند 810 مليون دونج/م2.

حق المواطنين في الوصول إلى معلومات الأراضي بموجب قانون الأراضي لعام 2024

تنص المادة 24 من قانون الأراضي لعام 2024 (الذي دخل حيز التنفيذ اعتبارًا من أغسطس 2024) على حق المواطنين في الوصول إلى المعلومات المتعلقة بالأراضي.

وعلى وجه التحديد، على النحو التالي:

1. يتمتع المواطنون بالقدرة على الوصول إلى المعلومات الأرضية التالية:

أ) أن تكون خطط استخدام الأراضي والخطط المتعلقة باستخدام الأراضي قد أقرتها وأقرتها الجهات المختصة في الدولة؛

ب) نتائج إحصاءات وجرد الأراضي؛

ج) تخصيص الأراضي وتأجيرها؛

د) تم الإعلان عن قائمة أسعار الأراضي؛

د) خطة التعويض والدعم وإعادة التوطين في حالة استصلاح الدولة للأراضي، وقد تمت الموافقة عليها من قبل الجهات المختصة؛

هـ) نتائج التفتيش والفحص وتسوية النزاعات العقارية؛ نتائج معالجة الشكاوى والبلاغات المتعلقة بالأراضي، نتائج معالجة انتهاكات قانون الأراضي؛

ج) الإجراءات الإدارية المتعلقة بالأراضي؛

ح) الوثائق القانونية المتعلقة بالأرض؛

ي) أية معلومات أخرى عن الأرض حسبما ينص عليه القانون.

2. يتم الحصول على المعلومات المتعلقة بالأراضي وفقاً لأحكام هذا القانون وقانون الحصول على المعلومات والأحكام القانونية الأخرى ذات الصلة.

وبالتالي، فإن للناس الحق في الوصول إلى المعلومات المتعلقة بالأرض على النحو المنصوص عليه أعلاه.