"إغراق المستثمرين"

في نهاية الأسبوع الماضي، أحدثت حادثة توقيع شركة ماسترايز هومز عقد توزيع أول مبنى شاهق الارتفاع (مبنيان يحملان اسم سبارك وجلو) يضم نحو 620 شقة في منطقة جلوبال سيتي الحضرية، ضجة بين وسطاء العقارات. كما تم إعداد الحملة الترويجية وخطة المبيعات وحتى التكهنات حول السعر وفرص الاستثمار لهذا المشروع من قبل مئات من موظفي مبيعات العقارات.

وبحسب إعلان المستثمر، من المتوقع أن تبلغ تكلفة البرجين الأولين في هذه المنطقة الحضرية 100 مليون دونج/م2 - السعر بدون ضريبة القيمة المضافة. وأثار هذا السعر على الفور موجة من النقاش في السوق، حيث خلقت مبيعات العديد من الطوابق قصصًا صاخبة، تشكو من أن المستثمر كان يخفض السعر. لأن قبل شهر من الإعلان الرسمي، تم تحديد سعر بيع هذا المشروع من قبل العديد من الوكلاء بـ 120 مليون دونج/م2 وكان بعض العملاء قد قدموا طلبات بالفعل، مع إيداع 100 مليون دونج.

قبل عدة أشهر، ترددت شائعات بأن سعر هذه الشقة يبلغ حوالي 7000 دولار أمريكي/م2.

يتم الإعلان عن منطقة المدينة العالمية الحضرية في جناح آن فو، مدينة ثو دوك، باعتبارها تتمتع بموقع "ماسي" عندما تقع بجوار الطريق السريع هو تشي مينه - لونج ثانه - داو جياي، مما يجعلها متصلة بشكل ملائم بالمناطق المركزية ومجاورة لمجمع راش تشيك الرياضي.

تم الإعلان عن البرجين الشاهقين اللذين تم الإعلان عن أسعارهما للتو باعتبارهما مشروع الشقق الفاخرة الوحيد في فيتنام والذي صممه Foster + Partners وWATG، وهي علامة تجارية معمارية مشهورة عالميًا.

ومع ذلك، بسعر 100 مليون دونج/م2، إذا اشترى العملاء أصغر شقة بتصميم غرفة نوم واحدة بمساحة حوالي 55 مترًا مربعًا، فإن التكلفة ستكون أيضًا حوالي 6 مليارات دونج. وتبلغ تكلفة الشقة المكونة من غرفتي نوم 7.7 - 8.5 مليار دونج، وحوالي 18 مليار دونج للشقة المكونة من 4 غرف نوم، في حين لم يتم الإعلان عن سعر البنتهاوس بمساحة 143.84 - 372.2 متر مربع بعد.

وقال السيد دينه لونج، وهو مستثمر فردي في بينه ثانه، إنه بهذا السعر، يستطيع الأشخاص المحتاجون للسكن شراء منزل بمساحة حوالي 40 - 55 متراً مربعاً في العديد من مناطق ثو دوك.

بصفته مستثمرًا، قام السيد لونج بالبحث عن هذا المشروع والمشاريع الأخرى المعروضة للبيع في المنطقة لعدة أشهر. وبحسب السيد لونج، فإن الشقة تتمتع بميزة الموقع الجيد، وتقع في منطقة حضرية فاخرة تم تطويرها لتصبح المركز الجديد لشرق المدينة، مع العديد من المرافق الحديثة، ولكن السعر الذي يزيد عن 100 مليون دونج/م2 يجعل المستثمرين مثله مضطرين إلى التفكير، وأولئك الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية سيجدون صعوبة كبيرة في الوصول إليها.

لم يتم افتتاح هذا المشروع للبيع رسميًا بعد، لكن قاعات التداول تقبل الحجوزات. وكشف وسطاء أن أكثر من 2000 شخص يشاركون في بيع 620 شقة ضمن هذا المشروع، وأن عدد الحجوزات تجاوز الألف.

وتبلغ مساحة المنطقة الحضرية للمدينة العالمية 117.4 هكتارًا، وبالإضافة إلى الفلل والبيوت، يوجد أيضًا 25 مبنى شاهق الارتفاع تضم حوالي 8400 شقة. يبلغ ارتفاع البرجين المعروضين للبيع حوالي 25 طابقًا. ومن المتوقع الانتهاء من المشروع بحلول نهاية عام 2026.

سلسلة من المشاريع بقيمة مئات الملايين في ثو دوك

إلى جانب سعر الشقة الذي يتجاوز 100 مليون/م2 في منطقة Global City الحضرية، يوجد في Thu Duc City العديد من المشاريع الأخرى بأسعار "غالية" وهي مفتوحة للبيع أيضًا. هذا عذر لمبيعات العقارات للادعاء بأن المستثمر يخفض السعر، فسعر 100 مليون دونج/م2 سيجعل العديد من المشاريع الأخرى "تتنفس الأكسجين".

على وجه التحديد، مشروع Eaton Park في شارع Mai Chi Tho (جناح An Phu) مباشرة عند دوار An Phu، وأيضًا بجوار منطقة Rach Chiec الرياضية، معروض للبيع بأسعار غير شاملة ضريبة القيمة المضافة تبدأ من 142 مليون دونج/م2.

تبلغ المساحة الإجمالية لمشروع إيتون بارك، الذي استثمره المستثمر الماليزي جامودا لاند، 3.7 هكتار. مع تقسيمين رئيسيين بما في ذلك 6 أبراج بارتفاع 29 إلى 39 طابقًا، يمكن لهذا المشروع أن يزود السوق بنحو 2000 شقة فاخرة، ومن المتوقع اكتماله وتسليمه في عام 2027.

كما يتم في مدينة ثو دوك، بيع مشروع King Crown Infinity الذي تستثمره مجموعة Bamboo Capital Group في شارع Vo Van Ngan، في حي Binh Tho (وسط منطقة ثو دوك القديمة)، بأسعار تبدأ من 5000 دولار أمريكي/م2، أي ما يعادل 125 مليون دونج. تبلغ مساحة هذا المشروع 12,652 مترًا مربعًا فقط ويتكون من مبنيين سكنيين بارتفاع 30 طابقًا بما في ذلك 729 شقة. كان King Crown Infinity مفتوحًا للبيع لمدة 3 سنوات، من 2021 إلى 2023.

يقبل The Opus One، البرجين الأخيرين في منطقة Vinhomes Grand Park الحضرية، الحجوزات أيضًا بسعر يبلغ حوالي 5000 دولار أمريكي/م2. تبدأ أسعار شقق الاستوديو التي تتراوح مساحتها بين 30.9 و38.9 مترًا مربعًا من 4.5 مليار دونج. هناك مشروع من المتوقع الإعلان عنه في الربع الأخير من العام الجاري بسعر حوالي 10 آلاف دولار أمريكي للمتر المربع...

ويقول خبراء العقارات إن السوق يشهد ارتفاعا حادا في الأسعار. وبالمقارنة مع العديد من المشاريع الراقية في المنطقة 1 أو المنطقة 3 أو حتى المشاريع في قلب منطقة فو مي هونج الحضرية (المنطقة 7)، فإن السعر يتراوح فقط من 80 إلى 100 مليون/م2. في حين أن البنية التحتية الحضرية في فو مي هونغ مكتملة والبيئة المعيشية هي الأفضل اليوم، إلا أن البنية التحتية لحركة المرور في ثو دوك لا تزال غير مكتملة وتحت الاستثمار.

وقال الخبير دينه ذي هيين إن السوق لا يزال هادئا، لكن المشاريع التي تم إطلاقها حديثا تثير الصدمة باستمرار بأسعار مرتفعة. لكن بحسب مشاهداته الميدانية في بعض المناطق "الساخنة"، فإن الواقع ليس "ساخنًا". ويعتقد أن أسعار الأراضي الآن وحتى عام 2025 لن تكون مرتفعة. ربما في عام 2025 ستكون السيولة أفضل وليست محمومة.

وبحسب قوله، يتعين على المستثمرين أن يسألوا أنفسهم ما إذا كانت الزيادة التي يشاع أنها حدثت في أسعار العقارات تتوافق فعليا مع السوق، أم أنها مجرد حالات محلية من خلال بعض وسائل الإعلام. إذا كان المشتري يرغب في شراء منزل للعيش فيه، فيجب عليه أن يسأل نفسه لماذا عليه شراء مشاريع كبيرة بأسعار شقق تصل إلى مئات الملايين من دونج/م2.

في حين أن منطقتي بينه ثانه وفو نهوان لديهما العديد من الشقق الجيدة، فإن بعض الشقق الثانوية التي تبلغ مساحتها حوالي 70 مترًا مربعًا تُباع بمبلغ يتراوح بين 4.5 إلى 5 مليار دونج، بمتوسط ​​حوالي 65 مليون دونج/متر مربع، وهو سعر معقول جدًا للعيش. ينبغي على الأشخاص الذين يحتاجون حقًا إلى سكن أن يأخذوا وقتهم في البحث عن مكان بسعر معقول.

بالإضافة إلى السعر، يجب على المشترين أيضًا التحقق والتقييم قبل اتخاذ قرار إنفاق الأموال، مثل ملاحظة بيئة المعيشة، والقدرة على إعادة التأجير... لا تتسرع في الدخول في مشاريع جديدة عند سماع معلومات عن ندرة المعروض العقاري وارتفاع الأسعار.

يتضمن تقرير السوق للأشهر العشرة الأولى من عام 2024 الصادر عن شركات أبحاث العقارات بعض النقاط البارزة، حيث وصل متوسط ​​سعر الشقة في هانوي إلى 60 مليون/م2، أي أعلى بنحو 10% من المتوسط ​​في مدينة هوشي منه. ويبلغ متوسط ​​سعر الافتتاح في كلا السوقين أكثر من 60 مليون دونج/م2.

مشاريع للبيع، تستعد للافتتاح للبيع بأسعار باهظة في ثو دوك سيتي

تقبل حديقة إيتون في جامودا لاند الحجوزات للمرحلة الثانية، بسعر يبدأ من 145 مليون دونج/م2.

يبدأ قبول الحجوزات في مشروع Global by Masteri Homes، بسعر يبدأ من 100 مليون دونج/م2.

يبدأ قبول الحجوزات في The Opus One - Vinhomes Grand Park، بسعر 5000 دولار أمريكي/م2.

برج King Crown Infinity في شارع Vo Van Ngan، مدينة Thu Duc مفتوح للبيع، السعر من 125 مليون VND/m2.

يقبل فندق Opusk Residence - Metropole Thu Thiem الحجوزات القابلة للاسترداد، حيث تبلغ الوديعة 500 مليون دونج/شقة. السعر التقديري من 10000 دولار أمريكي/م2.

تم الانتهاء من مشروع فيلا فوريستا من قبل شركة Khang Dien بالتعاون مع Kepple Land في شارع Vo Chi Cong، حي Phu Huu، بسعر بيع يبدأ من 200 مليون/م2.