وبحسب رئيس اللجنة الاقتصادية فإن أسعار العقارات لا تزال مرتفعة مقارنة بدخل غالبية المواطنين؛ العديد من المناطق الحضرية المهجورة؛ لا تزال إدارة الشقق الصغيرة تعاني من العديد من النواقص.

اختلال التوازن بين العرض والطلب في سوق العقارات والإسكان الاجتماعي

في صباح يوم 28 أكتوبر، وفي مبنى الجمعية الوطنية، استمرارًا لبرنامج الدورة الثامنة، برئاسة رئيس الجمعية الوطنية تران ثانه مان، الجمعية الوطنية إجراء مناقشة في القاعة حول تقرير الوفد الرقابي ومشروع قرار الجمعية الوطنية بشأن نتائج الرقابة الموضوعية على "تنفيذ السياسات والقوانين المتعلقة بإدارة السوق". العقارات "وتطوير الإسكان الاجتماعي من عام 2015 وحتى نهاية عام 2023".

وقال رئيس اللجنة الاقتصادية فو هونغ ثانه إن هذا موضوع صعب الرصد؛ إن محتوى ونطاق الرقابة واسع لأن سوق العقارات والإسكان الاجتماعي مرتبط بالعديد من القطاعات والمجالات المختلفة، ويرتبط بمسؤوليات إدارة العديد من الوزارات والفروع والمحليات.

خلال فترة الرصد، كانت هناك العديد من التغييرات في السياسات والقوانين؛ ولا يقتصر نطاق الإشراف على المشاريع المنفذة حديثاً فحسب بل يشمل أيضاً العديد من المشاريع التي تم تنفيذها من قبل ويجري تنفيذها، فالمعاملات العقارية متنوعة للغاية مما يؤدي إلى معلومات وبيانات لا يمكن جمعها بالكامل وفصلها بوضوح.

وفيما يتعلق بإصدار وتنفيذ السياسات والقوانين بشأن إدارة سوق العقارات وتنمية الإسكان الاجتماعي، قال السيد فو هونغ ثانه إن تطوير وإدارة سوق العقارات بشكل صارم، وإتقان القوانين والآليات والسياسات لتطوير وتشغيل سوق العقارات بسلاسة، وتعزيز تنمية الإسكان، وابتكار أساليب ونماذج لإدارة وتنمية الإسكان الاجتماعي هي توجهات مهمة تم تحديدها في العديد من وثائق الحزب.

بفضل الاهتمام والتوجيه الحاسم من الحزب والدولة، حقق إصدار وتنفيذ السياسات والقوانين المتعلقة بإدارة سوق العقارات وتنمية الإسكان الاجتماعي في الآونة الأخيرة العديد من النتائج الرائعة، مما ساهم بشكل فعال في تعزيز التنمية الاجتماعية والاقتصادية والتنمية الحضرية وتحسين ظروف معيشة الشعب.

وفي الفترة 2015-2023، حقق سوق العقارات تقدماً من حيث الحجم والنوع والكمية وشكل تعبئة رأس المال والكيانات المشاركة؛ - خلق قدر كبير من الإمكانات المادية للمجتمع، ومساعدة قطاعات الإنتاج والأعمال والخدمات على تطوير وتحسين الظروف المعيشية لجميع فئات الشعب، والمساهمة بشكل كبير في التنمية الاجتماعية والاقتصادية والنمو الاقتصادي للبلاد، وفي الوقت نفسه، المساهمة في تنفيذ سياسات الضمان الاجتماعي، وتلبية الاحتياجات السكنية للشعب تدريجيا.

وبحلول نهاية فترة الرصد، كان هناك ما يقرب من 3363 مشروعًا للإسكان التجاري وتنمية المناطق الحضرية تم تنفيذها ويجري تنفيذها بمقياس استخدام الأراضي الذي يزيد عن 11191 هكتارًا تقريبًا؛ تم إنشاء 413 منطقة صناعية بمساحة إجمالية للأراضي الصناعية تقدر بنحو 87.700 هكتار.

عن الإسكان الاجتماعي، تم تنفيذ نحو 800 مشروع بمقياس 567,042 شقة، منها: تم إنجاز 373 مشروع بمقياس 193,920 شقة؛ تم البدء في إنشاء 129 مشروعًا بعدد 114,934 شقة؛ تمت الموافقة على 298 مشروعاً للاستثمار بحجم 258,188 شقة.

فضلاً عن النتائج التي تحققت، لا يزال سوق العقارات والإسكان الاجتماعي يعاني من العديد من النواقص والقصور والتنمية غير المستدامة واختلال التوازن بين العرض والطلب؛ لا تزال أسعار العقارات مرتفعة مقارنة بدخل غالبية الناس؛ العديد من المناطق الحضرية المهجورة؛ لا تزال إدارة الشقق الصغيرة تعاني من العديد من العيوب؛ لا يوجد حل فعال لمعالجة وحل مشكلة المباني السكنية القديمة التي لا توفر الظروف المعيشية للسكان؛ واجهت العديد من المشاريع مشاكل وكانت بطيئة في التنفيذ. وتواجه الأنواع الجديدة من العقارات العديد من المشاكل القانونية وتفتقر إلى التنظيمات الواضحة والمحددة.

أصبحت تأخيرات المشاريع أمرا شائعا.

وفيما يتعلق بتنفيذ مشاريع العقارات والإسكان الاجتماعي وعمليات وإجراءات الاستثمار وشروط الحصول على الأراضي، أفاد السيد فو هونغ ثانه أن تنفيذ الاستثمار في مشاريع العقارات والإسكان الاجتماعي أصبح موحدًا بشكل متزايد. لكن الإجراءات لا تزال معقدة، إذ يتوجب على المستثمرين القيام بالعديد من الخطوات وفقاً للوائح العديد من الوثائق القانونية المختلفة التي تفتقر إلى الترابط والتناسق، كما تتداخل بعض اللوائح وتفتقر إلى التناسق، مما يؤدي إلى ازدحام في تنفيذ المشاريع.

لا يزال العمل الإصلاحي الإداري يعاني من العديد من النواقص؛ إن معالجة المستندات بطيئة، وغالبًا ما تستغرق وقتًا أطول من الحد الزمني المنصوص عليه في القانون؛ لا يوجد موعد نهائي محدد للعديد من الإجراءات. ولا تزال عملية تقييم المشروع وتعديله وتعديل تصميم البناء على أساس التخطيط التفصيلي المعتمد معقدة. أصبحت تأخيرات المشاريع أمرا شائعا، مما يؤثر بشكل كبير على خطط الأعمال للمستثمرين والعملاء الذين دفعوا الأموال.

لا يزال الوصول إلى الأراضي صعبا. ولا تزال العديد من المحليات في حيرة بشأن تنظيم مناقصات المشاريع باستخدام الأراضي، وحساب السعر الأدنى الذي يجب دفعه لموازنة الدولة ( _م3 ) وفقاً لأحكام قانون المناقصات، وتحديد موعد تخصيص الأراضي لتحديد أسعار الأراضي. تظهر أنشطة مزاد حقوق استخدام الأراضي علامات غير طبيعية، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار الأراضي؛ عملية المزاد معقدة.

إن الحصول على نقل حقوق استخدام الأراضي وتغيير غرض استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري يواجه صعوبات بسبب التغييرات في اللوائح القانونية؛ بعض المشاريع لا تستطيع التفاوض على كامل مساحة الأرض، وبالتالي لا يمكن تنفيذ المشروع أو إكماله.

ولا تزال المحليات في حيرة بشأن تخصيص وتأجير الأراضي الناتجة عن تحويل الشركات المملوكة للدولة ومزارع الغابات إلى شركات مساهمة؛ تنظيم العقارات التابعة للوكالات الحكومية؛ تنفيذ نموذج البناء - النقل (مشروع BT)؛ استخدام صندوق الأرض للدفع وفقًا لعقد BT الموقع.

إن حالة التباطؤ في تقييم الأراضي التي تحدث في العديد من المناطق هي العائق الرئيسي الذي يؤدي إلى ركود العديد من المشاريع العقارية. ولا تزال عملية إصدار شهادات حقوق استخدام الأراضي وحقوق ملكية المساكن والأصول المرتبطة بالأرض تشكل مشكلة، وخاصة بالنسبة للمنتجات العقارية الجديدة.

لا تزال بعض المشاريع العقارية تواجه العديد من الصعوبات نتيجة طول مدة التنفيذ نتيجة التغيرات في القانون مع مرور الوقت، مما يؤدي إلى مشاكل يصعب حلها للغاية. علاوة على ذلك، في العديد من المناطق، طال أمد تنفيذ المراجعات القانونية للمشاريع العقارية وفقاً لنتائج التفتيش والتدقيق ولم تسفر عن نتائج، مما أدى إلى تأخير في إجراءات تنفيذ المشاريع العقارية، مما تسبب في خسائر اقتصادية للشركات والعملاء الذين اشتروا العقارات.

وفيما يتعلق بالإسكان الاجتماعي، أولت المحليات اهتماما أساسيا بتخصيص أموال الأراضي لبناء المساكن الاجتماعية عند وضع الخطط والموافقة عليها، وعند الموافقة على سياسات الاستثمار لمشاريع الإسكان التجاري، يجب عليها تخصيص 20٪ من أموال الأراضي للإسكان الاجتماعي. ومع ذلك، فإن العديد من المحليات لم تقم بعد بترتيب صناديق الأراضي المستقلة لتطوير الإسكان الاجتماعي؛ يعتمد تطوير الإسكان الاجتماعي بشكل أساسي على صندوق الأراضي بنسبة 20% في مشاريع الإسكان التجاري، إلا أن التنفيذ لا يزال يعاني من العديد من النواقص والمشاكل.