اقترحت جمعية العقارات في مدينة هوشي منه (HoREA) للتو على رئيس الوزراء والبنك المركزي السماح لمشتري المساكن التجارية التي يقل سعرها عن 1.8 مليار دونج أو 2 مليار دونج / وحدة بالحصول على دعم سعر الفائدة على قرض بنكي بنسبة 2٪ / سنة من الآن وحتى نهاية عام 2023 لدعم سوق العقارات والمستهلكين المحتاجين إلى السكن.

لدي منزل بقيمة 2 مليار دونج ولكن لا يمكنني اقتراض المال

السبب وراء توصية HoREA المذكورة أعلاه هو أن السوق الحالي لا يحتوي تقريبًا على شقق سكنية اجتماعية. في حين أن العديد من مستثمري مشاريع الإسكان التجاري ينفذون سياسات لخفض أسعار المساكن، مع خصومات كبيرة تصل إلى حوالي 50٪، مما أدى إلى ارتفاع أسعار الشقق في بعض المشاريع إلى حوالي 2 مليار دونج / وحدة، لم يتمكن مشتري المساكن التجارية من اقتراض الائتمان بأسعار فائدة معقولة.

في النشرة الرسمية رقم 1164/CD-TTg المؤرخة في 14 ديسمبر 2022 من رئيس الوزراء والتي وجه فيها بتوفير رأس المال الائتماني للاقتصاد في الوقت المناسب؛ القروض، والصرف السريع، والتركيز الصحيح، والهدف الصحيح للشركات، ومشاريع العقارات التي تلبي الشروط... ولكن لا توجد سياسة لدعم خفض أسعار الفائدة على الائتمان بنسبة 2٪ سنويًا أو القروض بأسعار فائدة تجارية معقولة لمشتري المساكن التجارية بأسعار أقل من 1.8 أو 2 مليار دونج / وحدة.

يحتوي سوق العقارات في مدينة هوشي منه حاليًا على عدد قليل جدًا من الشقق التي يقل سعرها عن 2 مليار دونج. الصورة: تان ثانه

بالإضافة إلى ذلك، وبفضل حزمة الائتمان البالغة 40 ألف مليار دونج والتي تدعم خفض أسعار الفائدة على القروض بنسبة 2% سنويًا وفقًا للمرسوم 31/2022/ND-CP، فقد تم صرف حوالي 21 ألف مليار دونج فقط بحلول نهاية أكتوبر 2022، أي ما يعادل 52.5%. وإذا لم يتم استغلالها بالكامل، فسوف تكون بمثابة إهدار لموارد الدعم من ميزانية الدولة.

ومع ذلك، وفقًا لمسح أجراه مراسلو صحيفة لاو دونج، يوجد عدد قليل جدًا من المنازل التي يقل سعرها عن 2 مليار دونج في مدينة هوشي منه. قال السيد هوا، وهو وسيط عقاري في مدينة ثو دوك، إنه يساعد في بيع بعض الشقق الصغيرة، التي يقل سعرها عن 2 مليار دونج/شقة في فينهومز جراند بارك (مدينة ثو دوك) للعديد من العملاء. تبلغ مساحة كل شقة حوالي 30-40 مترًا مربعًا، وتحتوي على غرفة نوم واحدة فقط ولا تحتوي على غرفة معيشة، ويتراوح سعرها من 1.6 إلى 1.8 مليار دونج/شقة.

لكن هذه الشقق نادرة جدًا وتم تسليمها من قبل المستثمر ولكنها غير مفروشة ولا تحتوي على الكثير من المرافق، لذا يجب على المشترين تجهيز أنفسهم للعيش فيها. أعلنتُ عن خمس إلى ست شقق للبيع، لكن أربعًا منها بِيعَت بالفعل. لا تزال هذه الشقق مستحقة على قروض بنكية بموجب عقود قديمة، لذا وافق عملاء جدد على شرائها. أما الشقق المتبقية فمساحاتها أصغر ولا يمكن استعارتها، لذا يصعب بيعها، كما قال السيد هوا.

وبحسب السيد هوا، فإن هذه المنطقة بها عدد قليل من الشقق بأسعار منخفضة، أما الباقي فهو عبارة عن العديد من الشقق بمساحة تزيد عن 60 مترًا مربعًا، وتحتوي على غرفتي نوم، كما أن أدنى سعر بيع لها هو أيضًا 2.5-2.8 مليار دونج/شقة.

في هذه الأثناء، فإن الشقق التي تقل قيمتها عن 2 مليار دونج هي في الغالب مساكن اجتماعية بعيدة عن المركز، وصغيرة المساحة، وقد تم بيعها من قبل المستثمرين وأعاد المشترون بيعها، ولا توجد شقق جديدة. بالإضافة إلى ذلك، هناك شقق تجارية تم تسليمها منذ أكثر من 10 سنوات، بعيدة عن المركز (أكثر من 12 كم). ومع ذلك، فإن هذه الأنواع من الشقق غير مؤهلة للحصول على قروض بنكية أو إذا كانت مؤهلة، فإن معدل القرض يكون منخفضًا جدًا.

أكد المدير العام لشركة عقارية في مدينة هوشي منه أن المشاريع الجديدة في السوق حاليًا كلها في قطاع العقارات الراقية، مع وجود عدد قليل من الشقق بأسعار تقل عن 2 مليار دونج. تم بيع معظم الشقق التي تقل قيمتها عن 2 مليار دونج في عامي 2018 و2019 وكان من المفترض تسليمها في عامي 2021 و2022، لكنها علقت في قضايا قانونية أو واجه المستثمر صعوبات مالية حتى لا يتمكن من الاستمرار. إذا كان العميل قد اشترى من قبل، فيمكنه نقل العقد الذي تم شراؤه، ولكن العملاء الجدد مترددون لأن المشروع لم ينته بعد، وشروط القرض البنكي الجديدة غير متوفرة...

من الصعب جدًا الاقتراض

يعتقد السيد هوانج لاي دو ذا نجوين، وهو شخص يتمتع بخبرة سنوات عديدة في مجال التسويق في قطاع العقارات، أنه إذا تمت الموافقة على الاقتراح بخفض سعر الفائدة بنسبة 2٪ للقروض المنزلية التي تقل عن 2 مليار دونج / وحدة، فسيكون لذلك تأثير نفسي إيجابي فقط، مما يساعد السوق على أن يكون أكثر حماسًا. ومع ذلك، فيما يتعلق بالمنتجات المؤهلة والمشترين المؤهلين، من الصعب للغاية جعل هذا حقيقة واقعة لأن المنازل التي تقل قيمتها عن 2 مليار دونج "اختفت" تقريبًا من السوق.

وقال أحد المتخصصين في الائتمان في أحد البنوك التجارية في مدينة هوشي منه إن البنوك لا تملك في هذه المرحلة رأس المال اللازم لإقراض العملاء الأفراد على المدى الطويل، وخاصة لشراء المنازل. إذا كنت عميلاً مخلصاً، فسيتم دعمك فقط بالقروض قصيرة الأجل، ومدة القرض سنة واحدة فقط، ثم يمكن تجديدها حسب رأس مال البنك.

ومع ذلك، فإن شروط القرض صارمة للغاية أيضًا، حيث تشترط بعض البنوك شراء تأمين على الحياة... بالإضافة إلى ذلك، يجب أن يكون لدى المقترض دخل قدره 14-15 مليون دونج شهريًا يتم استلامه فعليًا من خلال الحساب، ولكن المستقلين ذوي الدخل غير المستقر غير مؤهلين للحصول على القروض...

علاوة على ذلك، يجب أن يكون منتج الرهن العقاري شقةً بوثائق قانونية كاملة، ثم يُقيّمها البنك بحوالي 70% من سعر السوق، ولا يُقرض إلا ما يزيد عن هذا السعر بنسبة 60%-70% كحد أقصى. أما بالنسبة للمنازل الفردية، فيجب أن يكون الزقاق واسعًا، وأن تتوافق مساحته مع الشروط، مثل أن يزيد عرض المنزل عن 3 أمتار، وأن تزيد مساحته الإجمالية عن 25 مترًا مربعًا، وأن يزيد عرض الزقاق أمام المنزل عن 3 أمتار... ومع ذلك، لا يوجد منزل من هذا النوع بسعر أقل من ملياري دونج، وإن وُجد، فيجب أن يكون بعيدًا جدًا... - أوضح هذا الخبير.

ومن خلال هذا الواقع، قال السيد لي هوانج تشاو، رئيس مجلس إدارة اتحاد العقارات الماليزي، إنه في ظل هذه الظروف غير العادية، تحتاج الحكومة إلى إصدار حلول غير عادية للتعامل بسرعة وفعالية مع الصعوبات في سوق العقارات. كما تنص المادة 5 من المادة 7 من قانون تنظيم سوق العقارات لسنة 2014 على: "تتمتع الدولة بآليات وسياسات تهدف إلى استقرار سوق العقارات عند حدوث تقلبات، بما يضمن مصالح المستثمرين والعملاء". ولذلك اقترح السيد تشاو أن يفكر بنك الدولة في عدم إبقاء معايير الائتمان دون تغيير في الوضع غير المعتاد الحالي، بل تخفيفها "قليلاً" لدعم الشركات ومشتري المنازل.