زيادة العرض بفضل سياسات الترويج

وبحسب تقرير سوق العقارات في مدينة هو تشي منه للربع الثالث من عام 2023 الذي أعلنته سافيلز مؤخرًا، فقد عاد المعروض من الشقق إلى السوق في الربع الثالث من عام 2023 بزيادة قياسية بلغت 572% على أساس ربع سنوي و11% على أساس سنوي إلى 2528 وحدة.

ويأتي هذا العرض من مشروعين جديدين وستة مراحل لاحقة من المشاريع في المدينة. وفي مدينة ثو دوك وحدها، تشكل 74% من حصة السوق، حيث تمثل المشاريع التي تحتوي على كميات كبيرة من البضائع مثل The Glory Heights (الفئة B) 59% من حصة السوق.

أما الشقق المتبقية التي سيتم طرحها في السوق فهي مشاريع من الفئتين B وC في الجزء الغربي من مدينة هوشي منه، وتقع في بينه تان وبينه تشانه.

وارتفع العرض الأولي بنسبة 32% على أساس ربع سنوي و12% على أساس سنوي إلى 7,722 وحدة، مما خفف جزئيا الضغط على نقص العرض. تتمتع الدرجة B بأكبر قدر من العرض بنسبة 49% من حصة السوق، تليها الدرجة C بنسبة 34% من حصة السوق ثم الدرجة A بنسبة 17%.

وفي معرض تفسيره لزيادة العرض من هذا النوع، قال السيد تروي جريفيث، نائب المدير العام لشركة سافيلز فيتنام: "من المتوقع أن تعمل أسعار الفائدة المنخفضة على الإقراض والتحركات الداعمة من الحكومة على تحفيز نمو العرض وتعزيز السوق".

وفيما يتعلق بسيولة السوق، قالت سافيلز إن مشاريع القطاع (ج) سجلت 651 صفقة، وهو ما يشير إلى أن الطلب الحالي في السوق على المساكن بأسعار معقولة لا يزال مرتفعاً. في الوقت نفسه، سجلت مشاريع الفئة (أ) والفئة (ب) 42 و210 معاملة على التوالي في الفترة الأخيرة.

ولحل المشاكل القانونية، ركزت لجنة الشعب في مدينة هوشي منه على حل 148 مشروعًا؛ 39 مشروعًا ناجحًا. واصل بنك الدولة الفيتنامي خفض أسعار الفائدة، ومن المتوقع أن يوفر التعميم رقم 10 إمكانية أفضل للوصول إلى رأس المال للمشاريع الجارية. ومن المتوقع أن تساعد هذه الآليات على زيادة العرض وتعزيز تنمية السوق.

ومن المتوقع أن يتم طرح أكثر من 1900 وحدة جديدة للبيع بحلول نهاية عام 2023. ستكون الفئة C هي المنتج الرئيسي بحصة سوقية تبلغ 69%، وستحصل الفئة B على حصة سوقية تبلغ 26%، وستحصل الفئة A على 5%.

الشقق الفندقية تعمل بكامل طاقتها تقريبًا.

بالنسبة لسوق الشقق الفندقية، في الربع الثالث من عام 2023، بلغ العرض 7,463 وحدة، بزيادة 6% على أساس ربع سنوي و23% على أساس سنوي. أعيد افتتاح خمسة مشاريع بعد أعمال التجديد، مما يوفر 233 وحدة و12 مشروعًا قائمًا جديدًا.

سجلت شركة سافيلز معدل إشغال بلغ 81%، بانخفاض 2% على أساس ربع سنوي بسبب تأخير المستأجرين في تجديد العقود وانخفاض الطلب على الإقامة قصيرة الأجل خلال الموسم المنخفض. ومع ذلك، ارتفع معدل الإشغال بنسبة 3% على أساس سنوي بفضل التعافي في الطلب على الإيجار طويل الأجل نتيجة عودة الخبراء الأجانب ومسافري الأعمال المحليين قصيري الأمد.

قال نيل ماكجريجور، الرئيس التنفيذي لشركة سافيلز فيتنام: "يشهد قطاع الشقق الفندقية أداءً جيدًا نسبيًا، إلا أنه يواجه منافسة متزايدة من العقارات المؤجرة. وقد دفع هذا إلى إجراء تجديدات ودخول مشغلين جدد".

وبناءً على ذلك، تم تسليم أكثر من 100 ألف شقة في مدينة هوشي منه منذ عام 2019، وهي تتنافس بشراسة مع الشقق الفندقية. وللحفاظ على القدرة التنافسية، توسعت سلاسل الشقق الفندقية بشكل مستمر مع نمو العرض بنسبة تصل إلى 18% سنويًا إلى ما يقرب من 3000 وحدة وتمثل 38% من إجمالي العرض في المدينة بحلول الربع الثالث من عام 2023.

تعمل العلامات التجارية الجديدة في الغالب على تطوير شريحة C واستهداف السوق الشامل. تتمتع المشاريع التي يتم تشغيلها عبر سلسلة من الشركات بسياسات تسويقية وتأجير متزامنة. وتحقق معظم هذه المشاريع أداءً جيدًا، حيث تصل معدلات الإشغال إلى أكثر من 90%، كما أن أسعار الإيجار أعلى من السوق بما يصل إلى 20%.

لا تزال الفلل والبيوت ذات الإمكانات في المستقبل

وعلى عكس الأنواع المذكورة أعلاه، استمر سوق الفلل/التاون هاوس في عدم تسجيل أي معروض جديد ربع سنوي، مما أدى إلى وصول المعروض الأولي لهذا القطاع إلى أدنى مستوى له في السنوات العشر الماضية عند 766 وحدة، بانخفاض 24% ربع سنوي و5% سنوي.

ومن بينها، تمثل المشاريع في مدينة ثو دوك 88% من إجمالي الإمدادات الأولية. تمثل المنتجات التي يزيد سعرها عن 30 مليار دونج/وحدة 86% من العرض.

بلغ حجم المعاملات في الربع الثالث من عام 2023 من هذا النوع 64 وحدة فقط، وهو أدنى مستوى منذ عام 2018، بانخفاض 43% على أساس ربع سنوي و82% على أساس سنوي، بسبب انخفاض الطلب وعدم وجود إمدادات جديدة وارتفاع تكلفة المخزون. بلغ معدل الامتصاص 8% فقط، بانخفاض 3% على أساس ربع سنوي و36% على أساس سنوي.

وفي هذا السياق، يواصل المستثمرون الحذر، بل ويتوقفون عن البيع، ويحدون من أنشطة التسويق، ويؤجلون خطط إطلاق مشاريع جديدة إلى العام المقبل. ويواصل بعض المستثمرين تطبيق سياسات بيع وإقراض متنوعة وسياسات التزام بالإيجار لجذب المشترين.

ومع ذلك، في معرض تعليقه على هذا النوع من العقارات في مدينة هو تشي منه، قال السيد نيل ماكجريجور، المدير العام لشركة سافيلز فيتنام: "لا يزال سوق الفلل/التاون هاوس يتمتع بإمكانات نمو رغم التحديات الحالية. ويهيئ تطوير البنية التحتية الظروف المناسبة للمستثمرين للحصول على المزيد من تمويل الأراضي لسد النقص الحالي في المعروض".

وتتوقع شركة سافيلز أنه في الربع الرابع من عام 2023، سيكون هناك حوالي 200 شقة جديدة معروضة في السوق. وبحلول عام 2026، من المتوقع أن يستقبل السوق 4600 وحدة إضافية للبيع، فضلاً عن استكمال العديد من مشاريع البنية التحتية الرئيسية.