العقارات: أرض معروضة للبيع بالمزاد في منطقة هواي دوك، هانوي. (المصدر: فيتنام نت)

تحذير من استغلال مزادات الأراضي للمضاربة ورفع الأسعار

في الأيام الأخيرة، انصب اهتمام الرأي العام على قضية مزاد 19 قطعة أرض في منطقة لونغ خوك (بلدية تيان ين، منطقة هواي دوك، هانوي). وسجل سعر الفوز بالمزاد "رقما قياسيا" مقارنة بأسعار بعض المناطق الضواحي في هانوي حتى الآن، حيث وصل إلى 133.3 مليون دونج/متر مربع. وقد قام العديد من "سماسرة الأراضي" ببيع قطع أراضي كان من المتوقع أن يتم بيعها بنجاح في مزاد مقابل فارق قدره 200 مليون دونج أو أكثر.

وفقًا لمعلومات من لاو دونغ ، علق السيد دينه مينه توان، الخبير العقاري، قائلاً: "نظرًا لأن سعر المزاد الفائز أعلى بمرتين أو ثلاث مرات من المتوسط، يميل مالكو الأراضي في المناطق المحيطة إلى رفع سعر بيع أراضيهم. كما أن الارتفاع المفاجئ لسعر الأرض قد يُؤدي إلى اتجاه للمضاربة العقارية، حيث يسارع الكثيرون إلى شرائها أملًا في تحقيق ربح من الارتفاع المستمر في أسعارها. ومع ذلك، قد يؤدي هذا إلى تدفق الأموال إلى الأراضي، بدلًا من استثمارها في أنشطة اقتصادية أخرى".

ولضمان الامتثال للقانون والدعاية والشفافية، طلب رئيس الوزراء فام مينه تشينه تصحيح مزادات الأراضي. وجاء في البرقية بوضوح أن سعر الفوز كان في بعض الحالات أعلى بعدة مرات من سعر البداية، بما في ذلك الحالات المرتفعة بشكل غير عادي التي تم الإبلاغ عنها. ولذلك كلف رئيس مجلس الوزراء رؤساء اللجان الشعبية في المحافظات والمدن بتوجيه الجهات المختصة لمراجعة تنظيم مزادات حقوق الانتفاع بالأراضي في المنطقة.

في انتظار مراجعة السلطات واتخاذ القرار النهائي، أعلنت شركة لاك فييت للمزادات المشتركة عن تعليق مزادين لـ 52 قطعة أرض. ويقول الخبراء إن السيطرة على المضاربة العقارية تعد مهمة ملحة. إن السيطرة على المضاربة والتضخم في الأسعار ومعالجتهما منذ البداية سيساعد سوق العقارات على التطور بشكل صحي ومستدام.

علق المحامي ترونغ آنه تو - رئيس شركة TAT للمحاماة (نقابة المحامين في هانوي) بأن المضاربة على الأراضي أصبحت قضية ملحة، مما أدى إلى ارتفاع أسعار العقارات وجعل من الصعب على الشباب والأشخاص ذوي الدخل المتوسط ​​الوصول إلى السكن. ولمنع هذا الوضع، اقترح المحامي تو عددا من الحلول للحد من المضاربة واستقرار سوق العقارات.

من التدابير الفعالة فرض ضريبة عالية على شراء الأراضي دون استخدام حقيقي. فعندما يشتري شخص أو مؤسسة أرضًا ولا يبنيها خلال فترة زمنية محددة، يُفرض عليه معدل ضريبة أعلى. وهذا لا يفرض ضغطًا اقتصاديًا على المضاربين فحسب، بل يشجع أيضًا على استخدام الأراضي بكفاءة أكبر.

إن تطبيق القواعد الخاصة بتحديد فترات زمنية إلزامية لبناء المنازل على الأراضي المعروضة للبيع بالمزاد العلني يعد حلاً آخر لمكافحة المضاربة. في حالة فشل الفائز بالمزاد في تنفيذ البناء خلال الوقت المحدد، قد يتم إلغاء ملكية الأرض. ويضمن هذا عدم تخزين الأراضي بشكل مفرط ويعزز التنمية الحضرية.

وبحسب المحامي ترونغ آنه تو، فإن تحديد الوقت اللازم لنقل ملكية الأرض بعد الشراء يعد إجراءً مهمًا أيضًا.

وبالإضافة إلى ذلك، تستطيع الحكومة تعديل سياسة الائتمان من خلال تشديد شروط قروض العقارات للمستثمرين الذين ليس لديهم حاجة حقيقية لاستخدام الأراضي. وهذا لا يؤدي فقط إلى تقليل كمية رأس المال المضاربي المتدفق إلى سوق العقارات، بل ويحمي أيضاً مشتري المنازل الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية. إن توفير العديد من مشاريع الإسكان الاجتماعي والإسكان منخفض التكلفة سيساعد في تحقيق التوازن بين العرض والطلب في السوق. وعندما تتوافر خيارات سكنية أكثر تناسب ذوي الدخل المتوسط، فإن الضغوط التصاعدية على أسعار الأراضي سوف تنخفض، مما يجعل أسعار المساكن أكثر قدرة على تحمل التكاليف.

وأخيرا، قال السيد تو إن إصلاح قانون الأعمال العقارية للسماح بتقسيم الأراضي وبيعها في بعض الحالات المحددة يمكن أن يكون أيضا حلا لزيادة المعروض من الأراضي في السوق، مما يساعد على تبريد أسعار الأراضي".

بينه دونغ يعرض عشرات قطع الأراضي "الذهبية" للبيع بالمزاد العلني

من أجل توليد الإيرادات، قررت مقاطعة بينه دونغ طرح عشرات قطع الأراضي في مزاد علني، بما في ذلك العديد من المناطق التي كانت في السابق مقراً للحكومة وتعتبر "أراضي ذهبية" قيمة.

هذه هي المعلومات التي قدمتها اللجنة التوجيهية لتنفيذ مشروع استغلال صندوق الأراضي، وتوليد الإيرادات من الأراضي لخدمة التنمية الاجتماعية والاقتصادية لمقاطعة بينه دونغ في الفترة 2024-2025، مع رؤية حتى عام 2030، في اجتماعها الأخير.

وعليه فإن قطع الأراضي التي سيتم طرحها في المزاد هي في معظمها من أراضي المكاتب العاملة والمرافق التشغيلية للأجهزة الحكومية ووحدات الخدمة العامة؛ يتم تسليم استرداد الأراضي إلى منظمة تنمية صندوق الأراضي لإدارتها؛ الأراضي العامة التي تديرها السلطات المحلية؛ تخصيص الأراضي المملوكة للدولة وإدارتها وإعادة ترتيبها واستردادها؛ ومن المتوقع استعادة الأراضي ذات المنشأ الشخصي أو التنظيمي المستخدمة حاليًا وفقًا لتخطيط استخدام الأراضي والتخطيط لتنمية المناطق الحضرية والمتنزهات الصناعية والخدمات التجارية واللوجستية ...).

ومن بين هذه الأراضي، هناك العديد من قطع الأراضي الواقعة في مواقع رئيسية في مقاطعة بينه دونغ، والتي تعد مقرًا للعديد من الوكالات والوحدات الحكومية، وتعتبر "أراضيًا ذهبية" نظرًا لقيمتها الكبيرة.

ومن المنتظر أن يتم طرح 38 قطعة أرض بمساحة تقترب من 400 هكتار في المزاد العلني (حقوق استخدام الأراضي، الأصول العامة). سيتم إجراء المزاد على مراحل، في عام 2024 فقط، سيتم طرح 10 قطع أرض بمساحة إجمالية تبلغ حوالي 8.3 هكتار.

وبحلول عام 2025، ستواصل المقاطعة طرح 17 قطعة أرض بالمزاد العلني بمساحة إجمالية تزيد عن 331 هكتارًا، وفي الفترة 2026-2030، ستطرح بالمزاد العلني 11 قطعة أرض بمساحة إجمالية قدرها 52.2 هكتارًا.

ومن خلال طرح قطع الأراضي المذكورة أعلاه في المزاد العلني، ستتمكن بينه دونغ من جمع مبلغ "هائل" من الأموال لخدمة التنمية الاجتماعية والاقتصادية.

وقال رئيس مركز تنمية صندوق أراضي مقاطعة بينه دونغ إنه بالإضافة إلى طرح قطع الأراضي في المزاد، ستتقدم المقاطعة أيضًا بعطاءات لاختيار المستثمرين لـ 75 قطعة أرض، بما في ذلك 75 منطقة حضرية جديدة ومناطق تنمية حضرية.

ويجري حاليا تقديم المشروع إلى اللجنة الشعبية لمقاطعة بينه دونغ للنظر فيه وإبداء التعليقات عليه قبل التنفيذ.

4 حالات تعدي وانتهاكات على الأراضي قيد الدراسة لإصدار الكتاب الأحمر

وفقًا لقانون الأراضي لعام 2024، والذي دخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس، هناك 4 حالات استخدام للأراضي مع انتهاكات للأراضي قبل 1 يوليو 2014 والتي سيتم النظر فيها لمنح شهادات حق استخدام الأراضي (الكتب الحمراء).

وتحديداً، تنص المادة 139 من قانون الأراضي لسنة 2024 على أنه في الحالة الأولى، الأسر والأفراد الذين يستخدمون الأرض قبل 1 يوليو/تموز 2014، بسبب التعدي على ممر الأمان لأعمال البناء بعد أن أعلنت الدولة ووضعت العلامات؛ التعدي على الطرق والأرصفة والأرصفة بعد الإعلان عن حدود البناء؛ في حالة التعدي على الأراضي المستخدمة في إنشاء مقر الهيئة أو الأشغال العامة أو غيرها من الأشغال العامة تقوم الدولة باستعادة الأرض لإعادتها للمشروع دون إصدار كتاب أحمر للمنطقة المتعدى عليها.

ومع ذلك، في حالات المخالفات العقارية المذكورة أعلاه، إذا تم إجراء تعديل على تخطيط استخدام الأراضي وتخطيط البناء المعتمد من قبل الجهات المختصة ولم تعد مساحة الأرض المتعدية ضمن ممر الأمان للأشغال العامة؛ ليس ضمن حدود بناء الطريق؛ إذا لم يتم استخدام الأرض كمقر للمكاتب أو الأشغال العامة أو أي أغراض عامة أخرى، فسيتم اعتبار الشخص الذي يستخدم الأرض مستحقًا للكتاب الأحمر. يجب على مالكي الأراضي الوفاء بالالتزامات المالية عند إعداد الكتب الحمراء لهذه الأرض.

في الحالة الثانية، يجب على الشخص الذي يستخدم مساحة الأرض المتعدية التابعة للتخطيط الحرجي للغابات ذات الاستخدام الخاص والغابات الواقية، أن يوجه لجنة الشعب الإقليمية باسترداد الأرض المتعدية لتسليمها إلى مجلس إدارة الغابات للإدارة واستخدام الأراضي. سيتم النظر في الأشخاص الذين يستخدمون الأراضي المتعدية من قبل مجلس إدارة الغابات لحماية الغابات وتطويرها وفقًا لأحكام قانون الغابات.

إذا لم يكن لدى المنطقة مجلس إدارة للغابات، فسيتم تخصيص أرض للشخص الذي يستخدم الأراضي المتعدية أو المحتلة من قبل الدولة لغرض حماية وتنمية الغابات الواقية وسيتم النظر في أمره للحصول على الكتاب الأحمر.

إذا كانت مساحة الأرض المتعدى عليها من أصل زراعي وغابات ومخصصة للبنية التحتية العامة، فإن اللجنة الشعبية بالمحافظة ستقوم باستعادتها وتسليمها للمستثمر للبناء. يمكن للأشخاص الذين يستخدمون هذه الأرض بشكل مخالف استخدامها مؤقتًا حتى تستردها الدولة ويجب عليهم الحفاظ على الوضع الحالي وتسجيل الأرض.

الأراضي المتعدية التي تنشأ من المزارع الحرجية والتي يتم استخدامها حاليًا لأغراض الإنتاج الزراعي أو الإسكان قبل 1 يوليو 2014، والتي لا يتم تضمينها في تخطيط الغابات للغابات ذات الاستخدام الخاص والغابات الواقية، والتي لا يتم تضمينها في تخطيط استخدام الأراضي لغرض بناء أعمال البنية التحتية العامة، يتم النظر في إصدار كتاب أحمر لمستخدم الأرض ويجب عليه الوفاء بالالتزامات المالية وفقًا لأحكام القانون.

الحالة الثالثة، الأسر والأفراد الذين يستخدمون الأرض بسبب التعدي أو الإشغال الذي لا يندرج ضمن الحالات المذكورة أعلاه ويستخدمون الأرض للغرض الخاطئ، إذا كانوا يستخدمون الأرض بشكل مستقر، وفقًا لتخطيط استخدام الأراضي على مستوى المنطقة أو التخطيط العام أو تخطيط تقسيم المناطق أو تخطيط البناء أو التخطيط الريفي، سيتم النظر في إصدار كتاب أحمر ويجب عليهم الوفاء بالالتزامات المالية وفقًا لأحكام القانون.

إذا لم يتم استغلال الأرض المخالفة بشكل مستقر أو كانت غير مطابقة للتخطيط، فلا يجوز للمستخدم استغلال الأرض إلا بشكل مؤقت عندما تستردها الدولة.

وأخيرا، سيتم منح الأسر والأفراد الذين يستخدمون الأراضي الزراعية التي استصلحوها بأنفسهم وليس لديهم نزاعات عليها، كتبا حمراء من قبل الدولة وفقا لحدود تخصيص الأراضي الزراعية التي تحددها اللجنة الشعبية للمقاطعة. تنتقل مساحة الأرض التي تزيد عن الحد إلى إيجار الدولة.

في حال قيام الأسر والأفراد المستخدمين للأراضي بمخالفة قوانين الأراضي المنصوص عليها اعتباراً من 1 يوليو 2014 فصاعداً، فإن الدولة لن تصدر كتباً حمراء وستتعامل معهم وفقاً لأحكام القانون.

سعر تحويل الأراضي الزراعية إلى أراض سكنية بموجب القانون الجديد

وفقًا للبندين 1 و2 من المادة 8 من المرسوم 103/2024/ND-CP، عندما تصدر وكالة حكومية مختصة قرارًا يسمح للأسر والأفراد بتغيير غرض الاستخدام إلى أرض سكنية، يتم حساب رسوم استخدام الأرض على النحو التالي:

حيث: يتم حساب رسوم استخدام الأرض لنوع الأرض بعد التحويل على النحو التالي:

يتم حساب رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي لأنواع الأراضي قبل تغيير أغراض استخدام الأراضي (المشار إليها فيما يلي برسوم الأراضي قبل تغيير أغراض استخدام الأراضي) على النحو التالي:

بالنسبة للأرض قبل تغيير غرض استخدامها، وهي الأرض الزراعية للأسرة أو الفرد الذي خصصت له الدولة أرضاً دون تحصيل رسوم استخدام الأراضي أو الأرض الزراعية ذات أصل نقل قانوني من أسرة أو فرد آخر خصصت له الدولة أرضاً دون تحصيل رسوم استخدام الأراضي، يتم حساب سعر الأرض قبل تغيير غرض استخدامها بضرب (=) مساحة الأرض (x) في سعر الأرض لنوع الأرض الزراعية المقابل في قائمة أسعار الأراضي.

بالنسبة للأرض قبل تغيير غرض استخدامها وهي الأرض الزراعية فإن الدولة تستأجر الأرض وتدفع إيجار الأرض مرة واحدة طوال مدة الإيجار ويتم حساب إيجار الأرض قبل تغيير غرض استخدامها على النحو التالي:

هناك:

سعر الأرض المقابل لمدة إيجار الأرض قبل تغيير الغرض هو سعر الأرض في قائمة أسعار الأراضي لحساب إيجار الأرض المدفوع دفعة واحدة لكامل مدة الإيجار.

يتم تحديد مدة استخدام الأرض المتبقية من خلال (=) مدة تخصيص الأرض أو الإيجار قبل تغيير غرض استخدام الأرض مطروحًا منها (-) فترة استخدام الأرض قبل تغيير الغرض.

في حالة أن المدة المتبقية لاستخدام الأرض المحددة وفقاً للصيغة المحددة في هذه النقطة ليست سنة كاملة، يتم حسابها بالشهر؛ إذا لم تكن المدة شهرًا كاملاً، فسيتم احتساب الفترة التي تبلغ 15 يومًا أو أكثر كشهر واحد. إذا كانت المدة أقل من 15 يومًا، فلن يتم احتساب رسوم استخدام الأرض لهذا العدد من الأيام.

بالنسبة للأرض قبل تغيير غرض استخدامها، وهي الأراضي الزراعية التي تستأجرها الدولة على شكل إيجار سنوي للأرض، فإن إيجار الأرض قبل تغيير غرض استخدامها يساوي صفر (= 0).

ملحوظة: في حال كانت رسوم استخدام نوع الأرض بعد تغيير غرض استخدام الأرض أقل من أو تساوي سعر الأرض قبل تغيير غرض استخدام الأرض، فإن رسوم استخدام الأرض عند تغيير غرض استخدام الأرض تكون صفر (=0).