يجب أن يتم حساب ربح المستثمر على أساس رسوم استخدام الأرض

تطلب وزارة الموارد الطبيعية والبيئة تعليقات على مشروع المرسوم الحكومي بشأن أسعار الأراضي (مشروع) الذي يوجه تنفيذ قانون الأراضي لعام 2024 مع العديد من المحتويات المهمة المتعلقة بتقييم الأراضي وتقدير قيمتها.

ويُقدر أن مشروع المرسوم قد استوعب بشكل نشط تعليقات الخبراء والمنظمات الاجتماعية المهنية مثل غرفة تجارة وصناعة فيتنام والجمعيات المهنية مثل جمعية التقييم في فيتنام فيما يتعلق بتقييم الأراضي والقضايا ذات الصلة.

بعد الإعلان عن مشروع المرسوم، ومن أجل مواصلة استكماله بشكل شامل، أصدرت جمعية التقييم الفيتنامية مؤخرًا تعليقًا مكتوبًا، مؤكدة على ضرورة حساب الأرباح للمستثمرين بشكل صحيح وكامل.

تنص الفقرة (ج) من البند 3 من المادة 8 من المشروع على ما يلي: "يتم احتساب ربح المستثمر (بما في ذلك تكلفة الأسهم وتكلفة القرض) كنسبة مئوية من تكلفة الاستثمار في البناء المحددة في الفقرة (أ) من هذا البند".

ترى VVA أن اللائحة المذكورة أعلاه غير معقولة لأنها لا تحسب بشكل صحيح وكامل أرباح المشروع بأكمله وفقًا لطريقة الفائض للمستثمرين. وبحسب VVA، يجب حساب ربح المستثمر بناءً على التكلفة الإجمالية التي يجب على المستثمر إنفاقها لإكمال المشروع حتى يتم بيع المنتج لتوليد الإيرادات.

وعليه فإن التكلفة الإجمالية تشمل جميع التكاليف الواردة في البندين (أ) و(ب) من الفقرة (3)، وخاصة "رسوم استخدام الأرض" وهي التكلفة الاستثمارية الأولية التي يجب على المستثمر دفعها للوفاء بالتزاماته المالية تجاه الدولة.

وتعتقد VVA أن أرباح المستثمرين يجب أن تحسب على أساس رسوم استخدام الأراضي.

وفي معرض شرحها لحجة احتساب أرباح المستثمرين على أساس رسوم استخدام الأراضي، قالت جمعية المستثمرين إن أرباح المستثمرين المنصوص عليها في المسودة هي فقط أرباح من تطوير العقارات (استثمار تطوير الأراضي)، وليس أرباحاً من إجمالي تكاليف الاستثمار بما في ذلك رسوم استخدام الأراضي بالإضافة إلى تكاليف الاستثمار في تطوير العقارات.

لذلك ترى VVA أنه إذا قمنا فقط بحساب الربح على تكلفة مرحلة الاستثمار في التكلفة الإجمالية لجميع مراحل الاستثمار لتشكيل قيمة الأصول، فهذا لا يتوافق مع مبدأ تكوين السعر عند تطبيق التقييم وفقًا لطريقة التكلفة المدمجة في طريقة الفائض لتقييم الأصول.

وبالإضافة إلى ذلك، إذا لم نحسب الربح للمستثمرين على أساس تكلفة رسوم استخدام الأراضي التي يتعين دفعها، فإننا ننكر مبدأ "القيمة الزمنية للمال" بسبب تكلفة الفرصة البديلة والتضخم والمخاطر ومبدأ "القيمة المستقبلية للمال" عندما يستثمر الأشخاص الذين لديهم المال في أي مجال تجاري.

فيما يتعلق باللائحة التي تنص على أن "إجمالي تكاليف تطوير قطع الأراضي والمساحات المحددة في هذه الفقرة لا تشمل تكاليف التعويض والدعم وإعادة التوطين وفقًا للخطة المعتمدة من الجهات المختصة"، وفقًا لـ VVA، فيجب أيضًا النظر فيها وتوضيحها.

وعلى وجه التحديد، وفقًا لـ VVA، يجب تنظيم المحتوى المذكور أعلاه في اتجاه "إذا تم خصم هذه التكلفة من قبل الدولة من تعويضات المستثمر ونفقات تطهير الموقع إلى الالتزامات المالية للدولة وفقًا للخطة المعتمدة من قبل السلطة المختصة، فلن يتم تضمينها في إجمالي تكلفة التطوير".

ضمان الحساب الصحيح والكامل لقيمة الممتلكات المرتبطة بالأرض

الفقرة (أ) من البند 3 من المادة 6 من مشروع صيغة تحديد القيمة الحالية للأصول المرتبطة بالأرض، تقترح VVA النظر في استخدام كل من "قيمة الاستهلاك" و"الإطفاء".

وفي توضيح للتوصية أعلاه، ووفقاً لـ VVA، على الرغم من أن الاستهلاك واستهلاك الأصول مرتبطان ببعضهما البعض، فإن الاستهلاك يؤدي إلى الاستهلاك، ولكنهما في جوهرهما مختلفان.

الاستهلاك هو ظاهرة موضوعية، وهي سمة طبيعية للأصول، وقيمتها تنخفض تدريجيا مع مرور الوقت. في هذه الأثناء، يعتبر الاستهلاك مقياسًا شخصيًا يستخدمه المدير لاسترداد القيمة المستهلكة للأصل.

وفقًا للممارسات الدولية واللوائح السارية في فيتنام، تختلف طريقة حساب الاستهلاك عن طريقة حساب الاستهلاك. لذلك، قد تؤدي هذه الاختلافات إلى نتائج مختلفة، فإذا حددت وحدتان استشاريتان سعر قطعة الأرض نفسها، فإحداهما تحسبها بالاستهلاك، والأخرى بالاستهلاك... ستكون نتائج حساب سعر الأرض مختلفة، وفقًا لـ VVA.

لذلك، وفقًا لـ VVA، يجب على الجانب السالب (-) من الصيغة أعلاه استخدام معيار واحد فقط للحساب، إما الاستهلاك أو الاستهلاك، وعادةً لتحديد سعر الأصول في وقت التقييم، يستخدم الناس "الاستهلاك".

بالإضافة إلى ذلك، اقترحت VVA أيضًا توضيح الحكم الوارد في النقطة (ب)، البند 3 من المسودة، والذي ينص على أنه "في حالة عدم وصول الأشجار المعمرة إلى وقت الحصاد في وقت التقييم، يتم تحديد القيمة الحالية للممتلكات المرتبطة بالأرض من خلال التكلفة الإجمالية المستثمرة في زراعتها ورعايتها حتى وقت التقييم".

"لا يحدد النظام المذكور أعلاه بوضوح مسؤولية الوحدة التي يجب أن تحدد القيمة الحالية للملكية الملحقة بالأرض، سواء كانت وحدة الاستشارات، أو العميل الذي يتم تقييم ممتلكاته الذي يقدم البيانات، أو السلطة المختصة... وبالتالي، من السهل أن يؤدي استخدام البيانات إلى مشاكل قانونية،" علقت VVA واقترحت أن توضح لجنة الصياغة الأمر بشكل أكبر.

الخميس آن