فيما يلي ملخص لأبرز أخبار العقارات هذا الأسبوع.

محدودية المعروض العقاري ومئات المشاريع المتعثرة ترفع أسعار المنتجات

في صباح يوم 28 أكتوبر، ناقشت الجمعية الوطنية في القاعة تقرير الوفد الرقابي ومشروع قرار الجمعية الوطنية بشأن نتائج الرقابة الموضوعية على "تنفيذ السياسات والقوانين المتعلقة بإدارة سوق العقارات وتطوير الإسكان الاجتماعي من عام 2015 إلى نهاية عام 2023".

قدم رئيس اللجنة الاقتصادية فو هونغ ثانه تقريرا عن نتائج الإشراف الموضوعي "تنفيذ السياسات والقوانين المتعلقة بإدارة سوق العقارات وتطوير الإسكان الاجتماعي من عام 2015 حتى نهاية عام 2023". الصورة: الجمعية الوطنية

وبحسب تقرير الرصد، فإن سوق العقارات الفيتنامي في الفترة 2015-2023 ينقسم إلى مرحلتين.

الفترة 2015 - 2021: يتطور سوق العقارات بقوة ونشاط مع العديد من أنواع العقارات، ومصادر العرض العديدة، وتشكيل العديد من المناطق الحضرية الجديدة، مع العديد من أنواع العقارات الجديدة مثل: الشقق السياحية (كوندوتيل)، والفيلات المنتجعية (فيلا المنتجع)، والمكاتب المدمجة مع الإقامة (أوفيستيل) ...

ومع ذلك، فإن جزءًا من المشاريع العقارية في هذه الفترة هي مشاريع تم الاستثمار فيها من الفترة السابقة. إن هيكل المنتجات العقارية غير معقول، والعرض والطلب غير متوازن، ويستهدف بشكل رئيسي الشريحة الراقية، وأهداف الاستثمار المالي، وقليل من المنتجات مناسبة لدخل غالبية الناس. وقد واجهت بعض المشاريع مشاكل قانونية، خاصة فيما يتعلق بمنح الشهادات للأشخاص.

وفي نهاية هذه الفترة، واجهت جميع أنواع العقارات السياحية والسكنية تقريبًا مشاكل قانونية، ويرجع ذلك جزئيًا إلى عدم وجود لوائح قانونية كافية، وجزئيًا إلى القيود في عملية تنظيم القانون وتنفيذه.

الفترة 2022 - 2023: يشهد سوق العقارات تراجعًا، وتواجه عمليات شركات العقارات العديد من الصعوبات بسبب أوجه القصور والقيود التي تعرضت لها الفترة 2015 - 2021 تحت ضغط جائحة كوفيد-19.

خلال هذه الفترة، أصبح المعروض العقاري أكثر محدودية بكثير من الفترة السابقة. ارتفعت أسعار العقارات بشكل كبير مقارنة بزيادة دخول غالبية الناس. في هانوي ومدينة هوشي منه، لم يعد هناك شريحة من الشقق بأسعار مناسبة لدخل غالبية الناس.

وعلى وجه الخصوص، يواجه عدد كبير من مشاريع العقارات السكنية صعوبات، ويتأخر تنفيذها، ويبطئ تنفيذها، ويتوقف، في حين أن الموارد التي استثمرتها الشركات في المشاريع ضخمة، مما يتسبب في هدر الأراضي ورأس المال، وزيادة الصعوبات والتكاليف للمستثمرين، وارتفاع أسعار المنتجات.

وزارة البناء: أسعار الشقق ارتفعت بنسبة 35-40%، ولا يوجد تقريبًا أي شقق أقل من 25 مليون دونج/م2

في حين أن قصة أسعار المساكن لا تزال ساخنة في قاعة الجمعية الوطنية، أصدرت وزارة البناء مؤخرًا تقريرًا عن سوق العقارات للربع الثالث من عام 2024، مسلطًا الضوء على الزيادة "المتسارعة" في أسعار قطاع الشقق.

وبناء على ذلك، واصلت أسعار الشقق في هانوي الارتفاع في كل من المشاريع الجديدة والقديمة. وعلى وجه الخصوص، ارتفع مستوى الأسعار في السوق الأولية بنحو 4-6% ربع سنويًا و22-25% سنويًا. وسجلت بعض المناطق زيادات محلية وصلت إلى 35-40% مقارنة بالربع السابق.

تقع الشقق الجديدة في هانوي في الغالب ضمن الفئات المتوسطة والراقية. الصورة: ثانه فو

وخلصت وزارة البناء في التقرير إلى أن "شريحة الشقق ذات الأسعار المعقولة، التي يقل سعر بيعها عن 25 مليون دونج/م2، ليس لديها أي معاملات أو منتجات للبيع تقريبًا".

وإثباتاً لما سبق، قامت الوزارة بمراجعة أسعار بيع بعض المشاريع في العاصمة. على سبيل المثال، تقسيم زيورخ من Vinhomes Ocean Park (منطقة جيا لام)، السعر هو 46 - 55 مليون دونج/م2. مع تقسيم The Sapphire في Vinhomes Smart City (منطقة Nam Tu Liem)، يتراوح السعر من 47 إلى 61 مليون دونج/م2.

ويأتي بعد ذلك مشروع Lumi Prestige (في منطقة Nam Tu Liem) بسعر يصل إلى 69 مليون دونج/م2. كما تصل أسعار مشروع مجمع ناينتي (حي دونج دا) - وهو مشروع شقق فندقية يمتد لخمسين عامًا - إلى ما بين 60 إلى 75 مليون دونج/متر مربع. ولا يتوقف الأمر عند هذا الحد، حيث تصل أسعار مشروع مجمع فيها (منطقة ثانه شوان) أيضًا إلى 75 - 97.2 مليون دونج/متر مربع.

وأوضحت وزارة الإنشاءات أن سبب الارتفاع الأخير في أسعار العقارات يعود إلى حد كبير إلى تأثير عدد من العوامل مثل زيادة التقلبات في تكاليف الأراضي؛ وعدم وجود ما يكفي من منتجات الإسكان بأسعار معقولة لتلبية الطلب في السوق.

أسعار المساكن ترتفع ليس بسبب "تضخيم" السماسرة للأسعار

عقدت جمعية فيتنام للوسطاء العقاريين (VARS) مؤخرًا مؤتمرًا صحفيًا حول موضوع "الحقيقة حول وسطاء العقارات الذين يدفعون الأسعار إلى الارتفاع ويعطلون السوق". وبناء على ذلك، TS. أكد رئيس مجلس إدارة اتحاد وسطاء العقارات الماليزي نجوين فان دينه أن وسطاء العقارات ليسوا السبب الرئيسي في الارتفاع الأخير في أسعار المساكن.

قالت هيئة تنظيم سوق العقارات: "إن قرار سعر بيع العقارات من حق المستثمر والمطور. لا يُسمح لوسطاء العقارات بالمشاركة. يمكنهم الاطلاع على قائمة أسعار المستثمر في نفس الوقت تقريبًا الذي يحصل عليه العملاء/المستثمرون".

ويريد السماسرة أيضًا أن تهدأ أسعار المساكن حتى يتمكنوا من إغلاق الصفقات قريبًا. الصورة: دونج مينه

وأكد السيد دينه أيضًا أنه كلما ارتفع سعر المسكن، أصبح من الصعب على السماسرة بيعه. أكثر من أي شخص آخر، فإن الوسطاء هم الذين يريدون أن يكون سعر العقار في المستوى الأكثر ملاءمة. حينها فقط ستصبح المبيعات أكثر ملاءمة وسيتمكن الوسطاء من الحصول على العمولات.

وبحسب السيد لي دينه تشونغ، المدير العام لشركة SGO Homes، فإن اتجاه ارتفاع أسعار العقارات أمر لا مفر منه. ومع ذلك، فمن غير المعتاد أن تنمو الأسعار بقوة خلال فترة قصيرة للغاية من الزمن. من غير المعقول إلقاء اللوم بالكامل على الوسيط.

علاوة على ذلك، فإن سماسرة العقارات هم أكثر من يحرصون على عدم ارتفاع أسعار المنازل. فعندما يبيع المستثمرون بأسعار مرتفعة، تصبح فرصة إتمام الصفقة أصعب، ويواجه السماسرة صعوبة أكبر، ولكن في الواقع، لن تتغير رسوم السمسرة التي يتقاضونها، كما علق السيد تشونغ.

ومن وجهة نظر السيدة هو ثي ثو ماي، مديرة الإسكان الآن، فإن أسعار المساكن الثانوية ارتفعت في الوقت نفسه بسبب عدم تلبية الطلب على المساكن من خلال السوق الأولية. ويقوم المستثمر الرئيسي للمشروع بعد ذلك بتحديد سعر البيع بناءً على السعر الثانوي والطلب على السكن من قبل الناس. ونتيجة لذلك، ارتفعت أسعار المساكن الأولية أيضًا.

تخطط هانوي للإبقاء على الحد الأقصى لسعر خدمات الشقق عند 16500 دونج/م2/شهر.

تسعى لجنة الشعب في مدينة هانوي إلى استطلاع آراء الجمهور حول مشروع القرار الذي ينص على إطار أسعار خدمات المباني السكنية في المدينة.

وبناءً على ذلك، بالنسبة للشقق التي لا تحتوي على مصاعد، فإن الحد الأدنى لسعر الخدمة هو 700 دونج/م2/شهر، والحد الأقصى هو 5000 دونج/م2/شهر. بالنسبة للمباني السكنية التي تحتوي على مصاعد، من المتوقع أن يكون الحد الأدنى لسعر الخدمة 1200 دونج/م2/شهر؛ الحد الأقصى 16,500 دونج/م2/شهر.

السعر المذكور أعلاه لا يشمل الإيرادات من خدمات بناء الشقق؛ لا يشمل الخدمات المميزة مثل الساونا وحمام السباحة وتلفزيون الكابل والإنترنت أو الخدمات المميزة الأخرى.

هانوي تقترح سعر إيجار المساكن الاجتماعية ابتداءً من 48000 دونج/م2/شهريًا فقط

وفقاً لمشروع القرار بشأن إصدار إطار أسعار الإيجار للمساكن الاجتماعية المستثمرة في البناء دون استخدام رأس المال الاستثماري العام والموارد المالية النقابية في المدينة. هانوي، النطاق السعري المقترح للإيجار هو على النحو التالي.

أسعار إيجار المساكن الاجتماعية في هانوي أقل من تلك الموجودة في مدينة هوشي منه. الصورة: ثانه فو

مباني الإسكان الاجتماعي التي يقل ارتفاعها عن 10 طوابق، سيكون سعر الإيجار من 48000 إلى 96000 دونج/م2/شهر.

تتراوح أسعار الإيجار في مباني الإسكان الاجتماعي بين 49000 و98000 دونج/م2/شهرياً.

تتكون مباني الإسكان الاجتماعي من 20 إلى 30 طابقًا، وتتراوح أسعار الإيجار فيها ما بين 73 ألفًا إلى 146 ألف دونج/متر مربع/شهريًا.

تتراوح أسعار الإيجار للمباني السكنية الاجتماعية التي يبلغ ارتفاعها 30 طابقًا أو أكثر من 99000 إلى 198000 دونج/م2/شهريًا.

السعر المذكور أعلاه لا يشمل ضريبة القيمة المضافة؛ تكاليف صيانة البناء؛ سعر خدمة إدارة العمليات؛ تكلفة شراء الأثاث والأجهزة المنزلية في السكن الاجتماعي؛ تكلفة التأمين ضد الحرائق والانفجارات؛ رسوم الإصطفاف؛ المياه المنزلية؛ الخدمات التلفزيونية، ومكافآت مجلس الإدارة وتكاليف الخدمة الأخرى...

مدينة هوشي منه تحظر تقسيم وبيع الأراضي في خمس مناطق ضواحي

أصدر نائب رئيس اللجنة الشعبية لمدينة هوشي منه، بوي شوان كوونغ، قرارًا رقم 83/2024 بشأن تحديد المناطق التي يُسمح فيها لمستثمري المشاريع العقارية ومشاريع الاستثمار في بناء المساكن بنقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية الفنية إلى المنظمات والأفراد لبناء منازلهم الخاصة في المدينة.

حظرت مدينة هوشي منه رسميًا تقسيم وبيع الأراضي في خمس مناطق ضواحي. الصورة: لو توان

وبناء على ذلك، لا يجوز لمستثمري المشاريع العقارية ومشاريع الاستثمار في بناء المساكن في جميع أنحاء المدينة نقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية التقنية في المشاريع العقارية ومشاريع الاستثمار في بناء المساكن إلى المنظمات والأفراد الذين يقومون ببناء المساكن بأنفسهم.

يجب على مستثمري المشاريع العقارية ومشاريع الاستثمار في بناء المساكن بهدف إعادة التوطين باستخدام الأراضي في البلديات والبلدات وأحياء المدينة، ضمان الشروط المنصوص عليها في المادة 31 من قانون الأعمال العقارية لعام 2023 والبندين 1 و2، المادة 45 من قانون الأراضي لعام 2024. يُسمح للمستثمرين بنقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية الفنية في المشاريع العقارية ومشاريع الاستثمار في بناء المساكن بهدف إعادة التوطين باستخدام الأراضي إلى الأفراد الذين يبنون منازلهم الخاصة.

حددت مدينة هوشي منه الحد الأدنى للمساحة المخصصة لتقسيم قطع الأراضي السكنية بـ 36 مترًا مربعًا.

في 31 أكتوبر، أصدرت لجنة الشعب في مدينة هو تشي منه القرار رقم 100/2024/QD-UBND الذي ينص على شروط تقسيم الأراضي ودمج الأراضي والحد الأدنى للمساحة المسموح بها لتقسيم الأراضي في مدينة هو تشي منه. يعمل بهذا القرار من تاريخ التوقيع عليه ويحل محل قرار لجنة الشعب بالمدينة رقم 60 لسنة 2017 بشأن تحديد الحد الأدنى لمساحة تقسيم الأراضي.

على وجه التحديد، بالنسبة لقطع الأراضي في المنطقة 1 بما في ذلك المناطق 1، 3، 4، 5، 6، 8، 10، 11، جو فاب، بينه ثانه، فو نهوان، تان بينه وتان فو، فإن الحد الأدنى لمساحة تقسيم الأرض هو 36 مترًا مربعًا، مع عرض الواجهة وعمق قطعة الأرض لا يقل عن 3 أمتار.

حددت مدينة هوشي منه الحد الأدنى لمساحة تقسيم الأراضي بـ 36 متراً مربعاً للمناطق المركزية، و80 متراً مربعاً للمناطق الضواحي. الصورة: لو توان

تشمل المنطقة 2 المقاطعات 7 و12 وبينه تان ومدينة ثو دوك وبلدات المقاطعات بمساحة لا تقل عن 50 مترًا مربعًا، مع عرض واجهة وعمق قطعة أرض لا يقل عن 4 أمتار.

تشمل المنطقة 3 مناطق Binh Chanh و Nha Be و Cu Chi و Hoc Mon و Can Gio (باستثناء المدن) بمساحة لا تقل عن 80 مترًا مربعًا، مع عرض واجهة وعمق قطعة أرض لا يقل عن 5 أمتار.

بالنسبة للأراضي الزراعية فإن الحد الأدنى لمساحة تقسيم الأرض للمحاصيل السنوية والأراضي الزراعية الأخرى هو 500 متر مربع. أما بالنسبة للأراضي المخصصة للمحاصيل الدائمة وأراضي تربية الأحياء المائية وأراضي تصنيع الملح وأراضي الثروة الحيوانية المركزة فهي 1000 متر مربع.

فيما يتعلق بشروط تقسيم الأراضي وتقسيمها ودمجها يجب أن يكفل المبادئ والشروط المنصوص عليها في الفقرة 1 والفقرة 2 والفقرة 3 من المادة 220 من قانون الأراضي. وعليه فإن الأرض التي يتم تقسيمها أو دمجها يجب أن يكون لها إمكانية الوصول؛ متصل بوسائل النقل العام الموجودة؛ ضمان إمدادات المياه والصرف الصحي وما إلى ذلك.

في حالة قيام مستخدم الأرض بحجز جزء من مساحة قطعة الأرض لإنشاء ممر، يتم الاتفاق على هذا الممر بين الطرفين واللجنة الشعبية للمنطقة والمحافظة والمدينة. يتولى ثو دوك مسؤولية دراسة الوضع الفعلي في المنطقة للنظر في المسار المتفق عليه بين الأطراف لضمان الوقاية من الحرائق ومكافحتها، وأنظمة إمدادات المياه والصرف الصحي، والكهرباء للحصول على الموافقة قبل تنفيذ تقسيم الأراضي أو دمج الأراضي.

سيتم تحويل مساحة الأرض التي تم تحديدها لاستخدامها كممر للمشاة لقطع أرض متعددة (قطعتين أو أكثر) إلى نموذج الاستخدام المشترك على شهادة حقوق استخدام الأرض وحقوق ملكية العقارات المرتبطة بالأرض.

يسري هذا القرار على المنظمات والأسر والأفراد الذين لديهم احتياجات وحقوق والتزامات تتعلق بتنفيذ إجراءات تقسيم الأراضي ودمجها. تقوم الجهات المختصة في الدولة بإجراءات تقسيم الأراضي وضمها وفقاً لأحكام القانون.

دا نانغ "تحدد" أسعار الإيجار للمساكن الاجتماعية ومساكن العمال في المناطق الصناعية

لجنة الشعب بالمدينة مؤخرا. وأصدرت مدينة دا نانغ أيضًا إطارًا سعريًا لتأجير المساكن الاجتماعية وسكن العمال في المناطق الصناعية في المدينة.

وعليه، بالنسبة لمشاريع الإسكان الاجتماعي التي يتم الاستثمار فيها في البناء دون استخدام رأس مال الاستثمار العام أو الموارد المالية النقابية، فإن أدنى نطاق سعر إيجار هو للشقق التي تقل عن 5 طوابق (بدون قبو) بسعر إيجار أقصى يبلغ 88000 دونج/م2/شهر، وحد أدنى 57000 دونج/م2/شهر.

أعلى نطاق سعر الإيجار هو للشقق من 24 طابقًا إلى أقل من أو يساوي 30 طابقًا (2 طابق سفلي) مع سعر إيجار أقصى يبلغ 165000 دونج / م 2 / شهر، وحد أدنى 104000 دونج / م 2 / شهر.

فيما يتعلق بإطار أسعار الإيجار للمساكن الاجتماعية التي يستثمرها ويبنيها الأفراد، تنص دا نانغ على أن المنازل الفردية (طابق واحد، شقة مغلقة، هيكل جدار من الطوب الحامل، سقف من الخرسانة المسلحة يصب في مكانه) لها سعر إيجار أقصى يبلغ 58000 دونج/م2/شهر، وحد أدنى 39000 دونج/م2/شهر.

تبلغ القيمة الإيجارية القصوى للمنازل العائلية (2 إلى 3 طوابق، هيكل من الخرسانة المسلحة؛ جدران من الطوب؛ أرضيات وأسقف من الخرسانة المسلحة المصبوبة في الموقع، بدون قبو) 88000 دونج/م2/شهريًا، وحد أدنى 61000 دونج/م2/شهريًا.

تبلغ قيمة الإيجار القصوى للمنازل الفردية (من 4 إلى 5 طوابق، هيكل من الخرسانة المسلحة؛ جدران من الطوب؛ أرضيات وأسقف من الخرسانة المسلحة مصبوبة في مكانها، لا يوجد قبو) 96000 دونج/م2/شهر كحد أقصى، 66000 دونج/م2/شهر كحد أدنى (لمساحة البناء أقل من 50 م2) 75000 دونج/م2/شهر كحد أقصى، 51000 دونج/م2/شهر كحد أدنى (لمساحة البناء من 180 م2 أو أكثر).

بالنسبة لنطاق سعر الإيجار لسكن العمال في المناطق الصناعية، فإن أدنى نطاق سعر إيجار هو للشقق التي تقل عن 5 طوابق (بدون قبو) بسعر إيجار أقصى يبلغ 84000 دونج/م2/شهر، وحد أدنى 54000 دونج/م2/شهر.

أعلى سعر للإيجار هو للشقق من أقل من 24 طابقًا إلى أكثر من أو يساوي 30 طابقًا (2 طابق سفلي) مع أعلى سعر للإيجار هو 158000 دونج / م 2 / شهر، وأدنى سعر هو 100000 دونج / م 2 / شهر.