وفقًا لمشروع القانون الجديد الذي أقره مجلس الأمة، ستدخل ثلاثة قوانين متعلقة بسوق العقارات: قانون الأراضي، وقانون الإسكان، وقانون الأعمال العقارية 2023 حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس 2024. ويأتي هذا التاريخ قبل خمسة أشهر من الموعد المحدد سابقًا وهو 1 يناير 2025. ومن المتوقع أن يكون هذا بمثابة "دفعة" لتعزيز سوق العقارات واستقراره وتطوره قريبًا.

وبناءً على ذلك، يحظر قانون الأعمال العقارية لعام 2023 تقسيم وبيع الأراضي في الأحياء والمناطق والمدن ذات المناطق الحضرية من الدرجة الخاصة والنوع الأول والثاني والثالث. وبذلك فإن اللائحة الجديدة لن تسمح بتقسيم وبيع الأراضي في إجمالي 105 مدينة وبلدة على مستوى البلاد؛ زيادة 81 مدينة وبلدة مقارنة باللوائح الحالية. لا ينطبق هذا النظام إلا على المشاريع العقارية، وليس على الأراضي الشخصية أو الأسر التي تحتاج إلى تقسيم قطع أراضيها بغرض الهبة أو التوريث أو النقل للغير.

يحظر قانون الأعمال العقارية لعام 2023 تقسيم وبيع الأراضي في الأحياء والمناطق والمدن من المناطق الحضرية من الدرجة الخاصة والنوع الأول والثاني والثالث. الصورة: لو توان

ولتطبيق قانون الأراضي لعام 2024، أصدرت لجنة الشعب في مدينة هوشي منه اعتبارًا من 31 أكتوبر قرارًا بشأن تقسيم الأراضي (القرار 100) يسمح للأسر والأفراد الذين لديهم أراضي تستوفي الشروط بتقسيمها. وبالإضافة إلى ذلك، لتنفيذ قانون الأعمال العقارية، أصدرت لجنة الشعب في مدينة هوشي منه للتو القرار رقم 83 بشأن منع المشاريع العقارية التي استكملت الاستثمار في البنية التحتية من تقسيم وبيع قطع الأراضي.

وبناء على ذلك، قررت لجنة الشعب في مدينة هو تشي منه "حظر تقسيم وبيع قطع الأراضي في جميع أنحاء المنطقة، بما في ذلك 5 مناطق ضواحي، باستثناء الأراضي المخصصة لإعادة التوطين؛ وبالنسبة لمشاريع الإسكان، يتعين على المستثمرين إكمال البناء قبل السماح لهم بالتحويل".

فيما يتعلق بهذه القضية، كانت هناك آراء كثيرة لأنهم يعتقدون أن مثل هذه اللوائح تتعارض مع قانون الأعمال العقارية لعام 2023 ويؤكدون أن اللائحة التي تحظر تقسيم وبيع قطع الأراضي قد تجلب فوائد طويلة الأجل، ولكن في الوقت الحاضر يبدو أنها غير مناسبة حقًا عندما مرت السوق للتو بفترة صعبة، حيث أصبح الناس أقل اهتمامًا بقطع الأراضي، لذلك أصبح هذا السوق راكدًا.

ومع ذلك، يتفق بعض الخبراء ويقولون إن لائحة لجنة الشعب في مدينة هوشي منه التي تحظر تقسيم الأراضي وبيعها على النحو المذكور أعلاه مناسبة وضمن سلطتها بالكامل وفقًا لأحكام قانون الأعمال العقارية لعام 2023.

وفي معرض تعليقه على هذه القضية، قال المحامي تران شوان تيان، رئيس مكتب دونج دوي للمحاماة، إنه في الآونة الأخيرة، وفي العديد من الأماكن، كان هناك تقسيم وفصل للأراضي على نطاق واسع، مما أدى إلى عواقب تضخم الأسعار، واحتكار الأراضي، والتخلي عن الأراضي. وقد حظرت العديد من المحليات هذا النشاط عندما لاحظت تطورات غير عادية.

وبناء على ذلك، قال المحامي تين إن حظر مدينة هوشي منه لمشاريع تقسيم الأراضي وبيعها قد يؤدي في البداية إلى نقص في المعروض من الأراضي، ولكن على المدى الطويل، فإن اللائحة الجديدة ستساعد في حل العديد من المشاكل المتعلقة بالتقسيم العشوائي وفصل قطع الأراضي، وتقليل حالة الأشخاص الذين يقومون بالبناء بشكل غير قانوني، وتقليل المخاطر القانونية عند التعامل مع هذا النوع من الأراضي.

وقال نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق دانج هونغ فو في حديث لصحيفة كونغ ثونج إن قرار مدينة هوشي منه بحظر تقسيم وبيع قطع الأراضي في جميع أنحاء المدينة، باستثناء مشاريع إعادة التوطين باستخدام قطع الأراضي، هو قرار صحيح، يتماشى مع تحسين نوعية التحضر وتقليل تراكم الأموال الخاملة لدى الناس في الأراضي بدون سكن.

وبحسب الخبراء فإن الطلب على الأراضي يكون دائما مرتفعا للغاية، لكن السوق يفتقر إلى العرض من المشاريع الرسمية. وبالإضافة إلى ذلك، استغل العديد من المضاربين فرصة التنافس لرفع الأسعار، مما دفع أسعار العقارات إلى الارتفاع، مما تسبب في حالة من الفوضى في السوق. وفي الوقت نفسه، يقومون بجمع الأراضي وتقسيمها إلى قطع، وحتى تسميتها بمشاريع مشروعة لجذب المشترين.

لذلك، يُعدّ تشديد إجراءات تقسيم وبيع الأراضي ضروريًا للحد من المضاربة، إذ يجب البناء على الأرض قبل طرحها للبيع، مما يزيد من قيمتها الإجمالية. وعلى المدى الطويل، سيساعد تشديد إجراءات تقسيم وبيع الأراضي على تطوير السوق بشفافية واستدامة، ومنع المضاربة، والحد من هدر الأراضي، كما قال السيد فو.

واتفق السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، مع وجهة النظر المذكورة أعلاه، وقال إن اللائحة الجديدة ستساعد في القضاء على المستثمرين الذين يطلبون الأراضي للمشاريع فقط ثم يقسمون الأرض إلى قطع للبيع، وهو ما لا يحقق الكفاءة الاقتصادية للبلاد.

أشار السيد دينه إلى أن "القانون الجديد نظّم بشكل صارم تقسيم وبيع قطع الأراضي للمستثمرين، إلا أن أنشطة تقسيم الأراضي ورفع الأسعار بناءً على البنية التحتية لا تزال بحاجة إلى لوائح إدارية أكثر صرامة. وبناءً على ذلك، يجب أن يكون تطبيق قانون الأراضي لعام 2024 وقانون الأعمال العقارية لعام 2023 أكثر وضوحًا وتفصيلًا للقضاء على ظاهرة تضخم أسعار الأراضي الافتراضية" .