نظرة عامة على السوق

وعلى الرغم من العديد من الصعوبات والتحديات، فقد حقق الاقتصاد الفيتنامي في الأشهر الأولى من عام 2024 نتائج نمو متميزة، مما خلق الأساس للسعي لتحقيق وتجاوز هدف النمو لعام 2024 الذي حددته الحكومة. وهذا شرط أساسي لتعزيز الانتعاش الإيجابي لسوق العقارات، وقيادة أنشطة أكثر من 40 قطاعاً اقتصادياً مرتبطاً.

أشار تحليل معهد أبحاث سوق العقارات في فيتنام إلى أن قطاعات العقارات مثل الإسكان الاجتماعي والإسكان بأسعار معقولة، والتي هي بالفعل "ساخنة" ونادرة، أصبحت أكثر إلحاحًا في المناطق بعد سلسلة من الحرائق في "الشقق الصغيرة" والبيوت الداخلية؛ تظهر على الأرض في العديد من الأماكن علامات "التسخين"؛ وتؤكد جاذبية العقارات الصناعية مكانتها في السوق عندما يتزايد رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر ويجذب العديد من المستثمرين للاستثمار...

في الربع الثاني من عام 2024 وحده، وصل المعروض الأساسي من المساكن إلى أكثر من 27 ألف منتج، مع طرح ما يقرب من 20 ألف منتج جديد للبيع، وهو ما يزيد بثلاث مرات عن الربع الأول من عام 2024. وقد حددت أسعار بيع قطاعات المساكن، وخاصة قطاع الشقق في الربع الثاني، مستوى سعريًا جديدًا وظلت مستقرة في السوق.

علاوة على ذلك، يواصل مؤشر أسعار الشقق الحفاظ على اتجاه تصاعدي في المدن الكبرى هانوي ومدينة هوشي منه ومدينة دا نانغ. على وجه التحديد، اعتبارًا من نهاية عام 2023، بدأ نمو أسعار بيع سوق الشقق في هانوي في الارتفاع وتجاوز الزيادة في الأسعار في سوق مدينة هوشي منه. وبحلول الربع الثاني، بلغ متوسط ​​سعر بيع الشقق الرئيسية في هانوي نحو 60 مليون دونج/م2. وبالمقارنة بالربع الثاني من عام 2019، سجل سعر بيع الشقق الرئيسية في هانوي زيادة بنسبة 58٪، أي أكثر من ضعف معدل الزيادة (27٪) في سوق مدينة هوشي منه، في حين سجل سوق الشقق في دا نانغ معدل نمو أقل في الأسعار مقارنة بالسوقين في الشمال والجنوب.

وبحسب السيد لي دينه تشونغ، عضو مجموعة أبحاث السوق (معهد أبحاث وتقييم سوق العقارات في فيتنام، المدير العام لشركة SGO Homes)، فإن ثقة المستثمرين تعود بشكل إيجابي إلى جانب عملية تعافي السوق. في إطار التعافي السريع للسوق، فإن القوانين الصادرة المتعلقة بسوق العقارات مثل قانون الإسكان، وقانون تنظيم الأعمال العقارية، وقانون الأراضي المعدل الذي يدخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس 2024 لإكمال الممر القانوني العقاري، إلى جانب انخفاض أسعار الفائدة على القروض المصرفية... تجذب المطورين والمستثمرين للعودة إلى السوق.

إن الواقع المذكور أعلاه يساعد على تحسين معدل امتصاص كافة قطاعات العقارات. سجل سوق العقارات الأولية 20,600 صفقة سكنية ناجحة منذ بداية العام، أي ما يزيد بثلاث مرات عن نفس الفترة من عام 2023. وفي الربع الثاني من عام 2024 وحده، سجل السوق أكثر من 14,400 صفقة ناجحة، أي ما يزيد بـ 2.4 مرة عن الربع الأول، مع ارتفاع الطلب الحقيقي على السكن والطلب الاستثماري بنحو 30% مقارنة بالربع السابق...

قبل الساعة "G"

قالت السيدة فام مين، نائبة مدير معهد أبحاث وتقييم سوق العقارات في فيتنام، إن تعافي سوق العقارات لا يزال يظهر تمايزًا قويًا بين القطاعات في مختلف المناطق. وعلى مستوى القطاعات، لا يزال قطاع الشقق هو القطاع المهيمن، إذ "يهيمن" على سيولة السوق. وبدأت قطاعات المباني المنخفضة والأراضي أيضًا في إظهار علامات إيجابية للتعافي حيث سجلت بعض المشاريع، وخاصة في المنطقة الوسطى، نتائج جيدة للمبيعات ومعاملات النقل.

من حيث المنطقة، يواصل سوق العقارات في الشمال، من أراضي وفلل وشقق... تسجيل نتائج النمو، وهو جاهز للتسارع. بدأت المنطقة الوسطى، بما في ذلك أسواق دا نانغ، ونها ترانج، ونغي آن... تسجل تغييرات إيجابية في قطاع المباني الشاهقة في السوق الأولية ومنتجات التدفق النقدي في السوق الثانوية. وفي الوقت نفسه، تظهر عملية التعافي في السوق الجنوبية عدم التوازن، مع تدفق العرض تدريجيا، والذي يأتي في المقام الأول من مرحلة المبيعات التالية للمشاريع القديمة.

وفيما يتعلق بنتائج تنفيذ مشاريع السكن الاجتماعي، فقد أنجزت الدولة منذ عام 2021 حتى الآن 75 مشروعا، بحجم 39884 وحدة، بزيادة 3 مشاريع، 1756 وحدة مقارنة بوقت إعداد التقرير في 15 مارس 2024، لكنها لا تصل إلا إلى 9.3% من خطة 2021-2025. وشهدت المعاملات في قطاع الإسكان الاجتماعي تحسناً، ولكن ليس بشكل كبير، حيث بلغ معدل الامتصاص منخفضاً نحو 40%، مع أكثر من 800 معاملة ناجحة. ولا تزال المعاملات تأتي في الغالب من المقاطعات والمدن المتقدمة المرتبطة بالتنمية الصناعية...

وحلل فنيا أن سوق العقارات، قبل القوانين ذات الصلة مثل قانون الإسكان، وقانون الأعمال العقارية، وقانون الأراضي المعدل، والتي ستدخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس 2024، لا تزال تنتظر إزالة "الاختناقات" من أجل "التعافي" حقًا. وعندما تدخل هذه القوانين حيز التنفيذ، فإن عقلية "الانتظار" سوف تختفي، وسوف تبدأ شركات العقارات السباق لحل العقدة مع وكالات إدارة الدولة، وسوف يقوم المستثمرون بتوريد المنتجات بثقة، وسوف يستعيد المستثمرون الثقة.

ونظراً لتطورات السوق، يوصي فنيا بأن تقوم هيئات إدارة الدولة بالبحث السريع وإصدار النشرات والمراسيم التفصيلية حتى يمكن تنفيذ القوانين على الفور في الممارسة العملية، مع ضمان أن يكون لدى جميع الأفراد والمنظمات المعنية فهم صحيح وكامل وفي الوقت المناسب للممر القانوني الجديد؛ ومن الضروري تحسين نشر المعرفة القانونية من خلال تشجيع تنظيم المؤتمرات والندوات والبرامج لنشر الآليات والسياسات؛ وفي الوقت نفسه، حث الوزارات والفروع والمحليات على ضمان عدم خلق أي ثغرات أو ثغرات قانونية أثناء عملية التنفيذ.

وبحسب الدكتور كان فان لوك، كبير الاقتصاديين في BIDV ومدير معهد التدريب والبحث في BIDV، فإن تسريع التاريخ الرسمي لنفاذ القوانين الثلاثة بخمسة أشهر مقارنة باللوائح ساهم بشكل فعال في تعزيز تعافي سوق العقارات، وإزالة العقبات المتعلقة بتقييم الأراضي، وتطهير الموقع، وإعادة التوطين، وتنفيذ مشروع الإسكان الاجتماعي، وخلق أساس لسوق العقارات للتطور في اتجاه آمن وصحي ومستدام.

ويؤكد الخبراء أنه لجعل سوق العقارات الفيتنامي أكثر انفتاحًا، فمن الضروري: حل الحواجز السوقية السابقة بسرعة وبشكل كامل؛ فتح الوصول إلى رأس المال للشركات والمستثمرين؛ تحسين الحد الأدنى للأجور حتى تتاح للناس الفرصة لزيادة دخلهم، وبالتالي زيادة الطلب؛ جذب تدفقات الاستثمار للحفاظ على القطاعات العقارية الصناعية والتجارية والمنتجعات وتعزيزها.

إن سوق العقارات المزدهر هو نتيجة العديد من النقاط المتميزة تحت إشراف الحكومة والوزارات والفروع والمحليات والجهود المشتركة لشركات العقارات. ورغم أن "النقاط المضيئة" ليست قوية بما يكفي لمساعدة السوق على "الانفجار"، فإنها بالتأكيد تخلق الفرضية اللازمة للتنمية.