الانحدار في جميع الجوانب

كانت في السابق واحدة من القطاعات التي "يطاردها" المستثمرون بنشاط وجلبت أرباحًا ضخمة. يواجه قطاع العقارات السياحية في الوقت الحالي العديد من الصعوبات، إذ من المتوقع أن يشهد هذا القطاع "تراجعاً" في عام 2023.

وبحسب السيد فام لام، رئيس مجلس إدارة شركة DKRA فيتنام، فقد سجلت العقارات المنتجعية في عام 2023 انخفاضًا حادًا في العرض والاستهلاك مقارنة بالفترة نفسها من عام 2022.

وأظهر تقرير DKRA أن السوق في قطاع الفلل السياحية سجل 2542 وحدة توريد أساسية من 67 مشروعًا في عام 2023، بانخفاض 58٪ مقارنة بالعام السابق.

وبلغ معدل الامتصاص 21% (ما يعادل 526 وحدة)، أي ما يعادل 13% فقط مقارنة بعام 2022. وجاءت معظم الإمدادات من المنطقة الوسطى، حيث شكلت 36% من إجمالي الإمدادات و86% من إجمالي الاستهلاك الأولي في السوق ككل.

ظلت أسعار البيع الأولية دون تغيير مقارنة بنفس الفترة واستمرت في البقاء مرتفعة، حيث تراوحت بين 6 - 155.7 مليار دونج/وحدة. وعلى الرغم من تطبيق العديد من سياسات المبيعات مثل الالتزام بالأرباح/المشاركة، ودعم أسعار الفائدة، وفترة السماح لرأس المال، وحوافز السداد السريع، وما إلى ذلك لزيادة السيولة، إلا أنها ليست فعالة كما هو متوقع.

وفي الوقت نفسه، سجل قطاع المنتجعات السكنية/المتاجر العرض الأولي في عام 2023 من 34 مشروعًا، مما يوفر للسوق حوالي 3271 وحدة، بانخفاض 62٪ مقارنة بعام 2022.

وانخفض الطلب في السوق بشكل حاد، حيث وصل الاستهلاك إلى نحو 366 وحدة، أي ما يعادل 6% مقارنة بالعام الماضي. وتتركز المعاملات في الغالب في المشاريع ذات الوثائق القانونية الكاملة، والتي طورها مستثمرون كبار ويبلغ سعرها أقل من 10 مليارات دونج/وحدة.

وفي الوقت نفسه، سجل قطاع الشقق الفندقية في عام 2023 افتتاح 5,937 وحدة للبيع من 45 مشروعًا (بما في ذلك 4 مشاريع جديدة). بلغت نسبة الامتصاص في العرض الأولي 20% (1,164 وحدة).

وقال نجوي دوا تين ، إن سوق العقارات المنتجعية في السنوات الأخيرة تطور بشكل رئيسي في مقاطعات مثل خان هوا، ودا نانغ، وبينه دينه، وبا ريا - فونج تاو، وبينه ثوان... ثم إلى فو كوك، ومقاطعة كين جيانج.

وفي المجالات المذكورة أعلاه، استثمر "الكبار" في قطاع العقارات في سلسلة من مشاريع البنية الأساسية والخدمات والإقامة لتحفيز احتياجات الناس في التسوق والمنتجعات.

ومع ذلك، فإن السيولة في السوق منخفضة، وتتركز المعاملات بشكل رئيسي في المشاريع ذات الوثائق القانونية الكاملة، والتي طورها مستثمرون يتمتعون بتمويل قوي وقيمة المنتج أقل من 3 مليار دونج/وحدة. ولم تشهد الأسعار الأولية تقلبات مقارنة بالعام الماضي وتظل مرتفعة بسبب ارتفاع تكاليف المدخلات.

وبحسب الإعلان الأخير لجمعية وسطاء العقارات في فيتنام (في نهاية ديسمبر 2023)، ستستقبل البلاد بأكملها في عام 2023 حوالي 3165 منتجًا جديدًا من منتجات العقارات السياحية والمنتجعات، بانخفاض يزيد عن 80٪ مقارنة بعام 2022.

سجل السوق بأكمله 726 صفقة ناجحة لمنتجات العقارات السياحية والمنتجعات في عام 2023. ولم يتعافَ حجم المعاملات كما كان متوقعًا لأن بعض المشاريع التي يهتم بها العديد من المستثمرين تواجه مشاكل قانونية ولا يمكن إطلاقها.

في حين أن المخزون يتكون في معظمه من منتجات عالية الجودة وعالية القيمة، فإنه يجب أن يتنافس بشكل مباشر مع المنتجات الخاسرة من المستثمرين الذين اشتروا في وقت سابق.

يستغرق التعافي وقتًا طويلاً.

في ظل الوضع الحالي لسوق العقارات، يعتبر قطاع العقارات المنتجعية في "القاع".

وبالإضافة إلى المشاكل القانونية، كانت مصادر الائتمان ورأس المال العامل محدودة أيضاً في التدفق إلى مشاريع المنتجعات، مما يجعل هذا القطاع قاتماً. لا يتم ملاحظة هذا القطاع إلا عندما تركز المحليات على جذب وتحفيز السياحة.

قال السيد نجوين فان دينه، رئيس مجلس إدارة VARS، إنه في ظل الصورة القاتمة، تلقى سوق المنتجعات بشكل غير متوقع نقطة مضيئة اعتبارًا من نهاية عام 2023. وقد دفع ظهور إشارات التعافي الإيجابية من أسواق العقارات والسياحة المستثمرين إلى تسريع التقدم والإمدادات للسوق.

وقالت شركة VARS إنه في الربع الرابع من عام 2023، بلغ سعر مشروع الشقق الفندقية في فوكوك (مقاطعة كيان جيانج) حوالي 55 مليون دونج/متر مربع، مسجلاً 200 معاملة من إجمالي 400 شقة تم فتحها للبيع في غضون أكثر من شهر، حيث كانت غالبية العملاء من المستثمرين.

وبالمقارنة مع السنوات السابقة، فإن حجم هذه المعاملات ليس كبيراً، ولكن في سياق سوق العقارات الصعب، وخاصة في منطقة فو كوك، فإن تحقيق معدل امتصاص يزيد عن 50% يعتبر إشارة إيجابية.

يتوقع السيد فام لام، رئيس مجلس إدارة DKRA، أنه لن تكون هناك الكثير من العلامات الإيجابية لعقارات المنتجعات في عام 2024. ويستمر الطلب الإجمالي في السوق في الانخفاض، ويستمر حتى نهاية العام.

وبناءً على ذلك، من المتوقع أن يستمر انخفاض العرض الجديد، ومن المتوقع أن تنخفض أعداد الشقق الفندقية مقارنة بعام 2023، لتتراوح حول 800 إلى 1000 وحدة.

وفي الوقت نفسه، من المتوقع أن يعادل المعروض من الفلل المنتجعية والمنازل/المتاجر المنتجعية ما كان عليه في عام 2023، ويتراوح بين 250 إلى 300 فيلا منتجعية و200 إلى 300 منزل/متجر منتجعي، على التوالي.

يظل مستوى الأسعار الأولية مستقرا ومن غير المرجح أن يشهد تقلبات واضحة في العام المقبل. ولكي تتمكن الشركات والمستثمرون من البقاء، يتعين عليهم إطلاق سياسات الخصم، ودعم أسعار الفائدة، وفترة سماح لسداد رأس المال، والتزامات الإيجار، وما إلى ذلك، والتي سيستمر تطبيقها على نطاق واسع في عام 2024.

وفي تعليقه على سوق العقارات المنتجعية، قال الدكتور فام آنه كوي - مدير معهد البحوث الاقتصادية والمالية والعقارية دات زانه سيرفيسز، إن سوق العقارات بشكل عام يواجه العديد من الصعوبات، وليس فقط قطاع العقارات المنتجعية.

بالنظر إلى عام شهد تقلباتٍ كثيرة في السوق والاقتصاد، تُجري الجهات الحكومية دراسةً لقطاع عقارات المنتجعات، مع وضع سياساتٍ لإصدار اللوائح المناسبة لتطوير السوق. على سبيل المثال، في عام ٢٠٢٣، صدر المرسوم رقم ١٠ (منح شهاداتٍ للشقق الفندقية والمكاتب الفندقية)... ويُعتبر هذا خطوةً لإزالة العوائق القانونية أمام مشاريع المنتجعات المستقبلية، مما يُسهم في جعل السوق أكثر شفافيةً ووضوحًا، كما أشار السيد خوي.

ويرى بعض الخبراء أيضاً أن قطاع العقارات سيواجه صعوبة في استعادة أيامه "الذهبية". ومع ذلك، بعد هذه "العثرات"، يتعين على المستثمرين أن يكونوا دقيقين في الأمور القانونية، وشفافية المبيعات، والأرباح.

ومن الضروري على وجه الخصوص تطوير مشاريع البنية التحتية ذات البنية التحتية الاجتماعية والتقنية الجيدة لجذب السياح والمشترين، ومن ثم سوف يتعافى هذا السوق تدريجيا مع مرور الوقت.